Приклад розвинутих країн світу засвідчує, що повноцінно функціонуючий ринок сільськогосподарської землі є необхідною умовою розвитку сільського господарства, підвищення його продуктивності та ефективності. Сільськогосподарська земля є невід’ємною складовою ринкового механізму, а її вартість формується під дією комплексу економічних чинників — рівня інфляції, банківських процентів за кредити, рівня цін на сільськогосподарську продукцію та ресурси промислового походження для аграрного виробництва, прибутку, що отримують сільськогосподарські виробники на гектар, умов функціонування ринку землі та можливостей безперешкодно проводити операції з землею (купівля-продаж та оренда). З іншого боку, існує зворотній зв’язок між вартістю землі та перерахованими чинниками економічної системи. Вартість землі, що функціонує як економічний ресурс, безпосередньо впливає на можливості кредитування сільськогосподарських підприємств та розміщення інших основних виробничих ресурсів — капіталу і праці, а також капіталізацію у сільському господарстві. Тому для розбудови продуктивного і конкурентного сільського господарства необхідний ринок землі.
Суть одного з базових принципів ринкової економіки в тому, що обмежені ресурси, такі, як земля, капітал та праця, можуть використовуватися з найбільшою ефективністю, коли вони розподіляються та розміщуються у виробництві за умов, максимально наближених до чистої конкуренції. Це є ідеалом, за якого досягається найвища ефективність функціонування економіки. Звичайно ж, досягти цього ідеалу досить складно, проте цей базовий принцип допомагає визначити орієнтири у розбудові економічної стратегії. Таким чином, ринок функціонує ефективно за наступних умов: ? існує досить багато продавців (пропозиція) і покупців (попит); ? ніхто не втручається в ціноутворення; ? в ринок досить легко увійти та вийти з нього; ? будь-хто може стати учасником ринку на боці продавця чи покупця; ? всі учасники ринку однаково та всебічно проінформовані щодо умов функціонування ринку.
Саме такі умови функціонування ринку сільськогосподарської землі має створювати держава з метою найефективнішого її використання та гарантування прав учасникам цього ринку. Чим буде більше продавців і покупців на ринку землі, тим справедливішою буде ціна на неї і тим більше можливостей існуватиме для досягнення найкращих бізнесових результатів. Контроль за цінами та втручання в систему ціноутворення лише знизять економічні стимули у продавців та покупців та будуть блокувати ефективне функціонування ринку. Штучні бар’єри при входженні та виході з ринку покупців і продавців тільки знизять конкуренцію та унеможливлять встановлення справедливої (врівноваженої) ціни на землю. Але однією з найголовніших умов є те, що всі учасники ринку землі мають бути всебічно проінформованими щодо умов його функціонування, знати правила — закони, що регулюють земельні відносини, мати рівну можливість користуватися інформацією про те, що відбувається на ринку, зокрема, стосовно проведення земельних операцій. Ціни і умови продажу землі повинні стати загальнодоступними і публікуватися у місцевій пресі. Крім цього, доцільно передбачити в законодавстві, що регулює ринок сільськогосподарської землі, певний період часу протягом якого продавець і покупець зможуть обдумати умови контракту, а також від одного до декількох місяців, коли можна анулювати підписаний контракт на купівлю-продаж, якщо продавець чи покупець цього забажають. Дотримання цих умов стане на заваді нечесним ділкам на ринку землі та забезпечить права і захист всіх учасників ринку і, найперше, нових землевласників, якими є мільйони українських селян.
Таким чином, складовими ринку землі в ринковій економіці є приватна власність на землю, можливість переходу права власності на землю від одного суб’єкта ринку до іншого, безпечність оренди землі та індивідуальна форма організації ведення аграрного виробництва.
Головна функція ринку землі у ринковій економіці полягає у сприянні переходу землі від неефективних виробників до ефективних. Завданням ринку сільськогосподарської землі є перетворення землі на капітал, який може використовуватись для створення додаткового капіталу землевласників. Лише за умов реалізації права власності на землю як капітал, земля стає функціонуючим економічним ресурсом. Інституційна структура ринку землі визначає ступінь, згідно якої земля може функціонувати як капітал, що передбачає ефективність і прозорість та гарантію обміну правами власності на землю. Інструментом, що забезпечує функціонування землі як капіталу є земельна іпотека. Тому важливим елементом ринку сільськогосподарської землі є система земельного іпотечного кредитування яке здійснюється через спеціалізовані та універсальні банки шляхом емісії іпотечних цінних паперів.
В ринковій економіці існує загальноприйнята аксіома, що земля є повноцінною складовою економічного механізму, має ринкову вартість і за цією вартістю через земельну ренту враховується у цінах на сільськогосподарську продукцію. Адже земельна рента має бути основним джерелом для відтворення і підвищення родючості землі. Тому успішне сільськогосподарське виробництво може бути за трьох основних умов: ? приватного землекористування; ? земельного ринку; ? іпотечного кредитування під заставу земельних ділянок і нерухомості.
Ці три складові тісно пов’язані між собою. Так, наприклад, іпотечне кредитування під заставу земельних ділянок і нерухомості неможливе без існування приватного землекористування, а земельний ринок — без іпотечного кредитування під заставу землі. Тому всі ці питання мають регулюватися і вирішуватися в комплексі, і тільки їх комплексне вирішення забезпечить функціонування кожної окремої складової та ринку землі загалом. Саме на виконання цих завдань і була спрямована земельна реформа в Україні.
Функціонуючий ринок сільськогосподарської землі складається з двох частин — це ринок, де відбувається купівля-продаж землі та ринок оренди землі. Функціонування ринку купівліпродажу землі залежить від правових рамок, відповідного законодавства, що існує в певній країні. Існуючий стан аграрної реформи і формування ринку землі в Україні можна пояснити нерозв’язаним протиріччям між необхідністю створення конкурентного аграрного сектору економіки і потребою забезпечення соціального захисту колишніх членів реформованих колективних сільськогосподарських підприємств та інших сільських жителів які, в основній своїй масі, є власниками сільськогосподарських земель в Україні. У політиків є побоювання щодо того, що ці землевласники будуть ошукані з введенням ринку землі. Бояться і самі селяни, і не скільки власне ринку землі, скільки проблем, з якими вони можуть зіштовхнутися, ставши власниками землі. Всі ці страхи виникають у результаті недостатньої інформованості селян. Так, власники земельних сертифікатів бояться, що отримавши державний акт на землю і ставши власниками землі, вони втратять державні комунальні субсидії за газ та електроенергію, бояться, що їм доведеться платити великий земельний податок. Однак, розв’язання цього протиріччя можливе тільки шляхом розвитку ринку сільськогосподарської землі, а не його заборони, встановленні прозорих і чітких правил руху земельних ділянок через створення відповідних інституційних засад продажу землі та володіння нею.
Ринок землі передбачає можливість переходу землі від неефективних виробників до ефективних. При цьому земельний ринок — це не обов’язково безпосередня зміна власності на землю, але й можливість її використання іншим сільськогосподарським виробником. Тобто оренда землі є важливою складовою земельного ринку. На це особливо потрібно звернути увагу, адже в Україні прийнято вважати, що земельний ринок передбачає виключно купівлюпродаж землі. Досвід інших країн засвідчує, що купівля-продаж землі не є головним елементом земельного ринку. Прозорість і безпека операцій з оренди землі є навіть важливішим чинником для забезпечення продуктивності й ефективності аграрного виробництва ніж юридичні права власності на землю. Досвід країн з розвинутою економікою засвідчує, що значна кількість сільськогосподарських виробників у цих країнах є орендаторами, а не власниками землі. Зокрема у Бельгії, Франції, Німеччині орендується понад 60 % сільськогосподарських земель, а загалом по 15 країнах Європейського Союзу — 40 %, у Канаді 30 %, у США лише одна третина земель, що обробляється, знаходиться у власності фермерів, 55 % земель — це змішана форма використання і 10 % земель у фермерів, які не володіють нею.
Продуктивність і ефективність сільського господарства залежить також від розмірів земельної площі, що обробляється одним сільськогосподарським виробником. Звичайно ж, у країнах, де ефективно функціонує земельний ринок, існують чіткі й прозорі правила використання землі і, зокрема, її оренди, за всіх інших умов є можливості збільшувати розміри сільськогосподарських підприємств. Так, у Європейському Союзі фермери, що орендують понад 30 % землі, яку вони обробляють, мають середній розмір господарства 40 га, тоді як фермерські господарства, що орендують менше 30 % землі, мають середній розмір 18 га. Аналогічна тенденція спостерігається і в інших країнах. В Україні ж спостерігається парадоксальна ситуація, коли виникають орендні підприємства, що орендують десятки і сотні тисяч гектарів землі. Це ненормальне явище, яке не працює на користь розвитку ринку сільськогосподарської землі в країні.
На сьогоднішній день в Україні єдиним індикатором ринкової вартості може слугувати рівень орендної плати, яку виплачують орендарі власникам землі. Якщо виходити з того, що середній рівень орендної плати за один гектар сільськогосподарських угідь становив у 2004 році приблизно 120 грн, а середній банківський процент 18 % річних (за відсутності іпотечного і довгострокового кредитування), річний рівень інфляції — 12 %, то вартість гектара землі за найпростішим розрахунком становить 2000 грн (100 / (0,18 – 0,12)). Звичайно ж, це середні дані, на які не можна орієнтуватися. Наприклад, в Одеській області, де займаються овочівництвом і землі є досить продуктивними, окремі фермери платять за гектар орендованої ріллі 1000 грн і тоді вже земля тут коштує 16 670 грн. Якщо ж допустити, що запрацює ринок землі й іпотечне кредитування під 5 % річних, то ця земля коштуватиме вже 20 000 грн, або приблизно 4000 доларів США. Така вартість землі є вже співрозмірною з ціною землі у країнах з розвинутою ринковою економікою.
На рівень орендної плати впливає ряд чинників: рівень інфляції в країні, рівень цін на сільськогосподарську продукцію і ресурси для села, рівень заробітної плати сільськогосподарських працівників, рівень державної підтримки сільськогосподарських виробників, рівень розвитку ринкової інфраструктури (банківської системи, кредитування, в тому числі довгострокового та іпотечного, товарних бірж, лізингу, страхування), рівень операційних витрат при оформленні оренди і, нарешті, кількість бажаючих орендувати землю, тобто орендарів. Останній чинник визначається наявністю сільськогосподарських виробників у країні, а також можливістю орендувати землю для іноземців.
Так, наші дослідження впливу рівня конкуренції на розмір орендної плати засвідчують, що з розвитком конкуренції на ринку оренди землі рівень орендної плати значно зростає (приблизно на 50 % у розрізі всіх областей України), при цьому максимальний рівень орендної плати у 2,5 рази перевищує її мінімальний рівень. За сукупністю ж сільськогосподарських підприємств максимальний і мінімальний рівні відрізняються вже у десятки разів. Іншим важливим чинником, що впливає на рівень орендної плати, а відповідно, і на ціну землі, є операційні витрати, пов’язані з оформленням орендних відносин. Вони пов’язані з пошуком землі для оренди, домовленостей про термін, орендну плату та інші складові договору оренди, укладання договору оренди, послуги нотаріуса. Розмір цих операційних витрат залежить від стану та умов функціонування ринку оренди землі, розвитку інфраструктури, зокрема, наявної інформації про земельні площі для оренди, сітки нотаріальних контор та цін на послуги нотаріуса. Чим менше розвинутий ринок оренди, тим вищі операційні витрати на здійснення орендних угод і, відповідно, тим нижча орендна плата за землю. Якщо до цього ще додати нестабільність українського законодавства, відсутність інших елементів ринкової інфраструктури, таких, як довготермінове кредитування та високі процентні ставки за короткотермінові кредити, страхування урожаю, ф’ючерсний та форвардний ринки, нормально функціонуючий спотовий ринок та біржова торгівля сільськогосподарською продукцією, то стає зрозумілим, чому в Україні такий низький рівень орендної плати за сільськогосподарську землю, яка у 18—20 разів нижча порівняно з країнами Європейського Союзу. Все це пов’язано з ризиками, які виникають при орендних відносинах та знижують доходи орендаря. Звідси, відповідно, і ціна на землю в Україні також нижча у 18—20 разів порівняно з країнами, де повноцінно функціонує ринок землі.
При функціонуючому ринку землі є два основні суб’єкти орендних відносин — землевласник і орендар. Перед землевласником стоять такі завдання та альтернативи: ? продовжити дію договору з тим же орендарем, який орендує його землю; ? знайти іншого орендаря; ? самому обробляти свою землю (це може передбачати отримання іпотечного кредиту під заставу землі); ? продати землю.
Всі ці дії вимагатимуть різного рівня операційних витрат, які безпосередньо пов’язані з умовами функціонування ринку землі. Так, виходячи з того, що в Україні земельні ділянки знаходяться в складі великих масивів земельних площ, і вилучити їх з цих масивів є досить проблематичною справою, найдешевшим рішенням з наведених вище є продовження договору оренди з існуючим орендарем. Передача землі іншому орендареві може бути проблематичною, особливо коли земельна ділянка знаходиться в середині поля. Крім цього, самі земельні ділянки є малими за розмірами (в середньому — від 2 до 12 га). Тому прийняти інше рішення, крім продовження договору оренди з існуючим орендарем, в Україні є досить проблематичним. Цей факт говорить про те, що в Україні існує монопсонічний ринок оренди землі, і в цьому також криється одна з причин низької орендної плати, і, відповідно, розрахункової вартості землі. В Україні близько 7 млн індивідуальних власників сільськогосподарської землі і лише близько 60 тисяч господарюючих суб’єктів у сільському господарстві, з яких близько 10 тисяч — великі сільськогосподарські підприємства (колишні колгоспи і радгоспи), середній розмір яких становить 1850 га і 43 тисячі фермерські господарства із середнім розміром сільськогосподарських угідь — близько 80 га. Для прикладу у Франції, яка за розмірами така ж як і Україна, у сільському господарстві працює 590 тисяч фермерських господарств, тобто у 10 разів більше, ніж всіх сільськогосподарських підприємств в Україні.
Щоб вирішити проблему монопсонії на ринку оренди землі, потрібен законодавчий механізм об’єднання земельних ділянок за інтересами груп землевласників у окремі земельні масиви з метою управління ними. Законодавча основа для цього існує. Стаття 86 Земельного кодексу України передбачає існування спільної часткової власності на землю з визначенням або без визначення частки кожного землевласника (спільна сумісна власність). Право спільної власності на землю має посвідчуватися державним актом на право власності на землю. Крім цього, потрібно передбачити можливість обміну земельними ділянками між землевласниками, знову ж таки з метою ефективного використання землі та зменшення операційних витрат при управлінні нею.
У зв’язку з цим постає важливе питання самоорганізації власників землі, розвитку сільських громад та їх активізації при захисті своїх майнових інтересів і громадянських прав. Це безпосередньо пов’язано з розбудовою громадянського суспільства в Україні, елементом якого є і організація функціонування ринку сільськогосподарської землі.
Крім цього, важливим чинником подолання монопсонії на ринку оренди землі є створення можливостей для входження в цей ринок інших орендарів, і, перш за все, середніх за розмірами аграрних підприємств.
Дещо в кращому становищі знаходиться існуючий орендар. Як правило, це сільськогосподарське підприємство, що виникло внаслідок реформування колективного сільськогосподарського підприємства, фермерське господарство, або ж новостворене аграрне підприємство чи дочірнє підприємство інших, не сільськогосподарських компаній, які через нього орендують землю (станом на 1.01.2005 р. їх частка у договорах оренди на сільськогосподарську землю складає 68,7 %)
1. Як вже зазначалося, орендар користується існуючою ситуацією на ринку оренди землі, що характеризується немобільністю земельних ділянок, неможливістю їх об’єднання з метою передачі іншому орендарю. Такий орендар, знову таки ж, як правило, орендує значні площі землі, інколи землі в цілому окремих сіл або й кількох сіл. Звичайно ж, у таких умовах операційні витрати великого орендаря з розрахунку на один договір оренди будуть нижчими, ніж у дрібного орендаря. Крім цього, користуючись монопсонічним положенням на ринку, він може занижувати рівень орендної плати, адже у землевласників у більшості випадків не існує альтернативи щодо укладання угоди на оренду землі з іншим орендатором. Орендар по закінченню терміну договору оренди може його і не продовжити, або ж змінити умови договору на свою користь.
Однак і орендар зіштовхується з проблемами, які є загальними на ринку оренди сільськогосподарської землі. Зокрема це стосується невеликих фермерських господарств, яким досить складно конкурувати з великими аграрними фірмами, і, особливо, з агрохолдингами, які з’явилися в Україні в тому числі й через нерозвинутість ринку оренди землі, низької орендної плати, та податкові пільги у сільському господарстві. Такі агрохолдінги орендують десятки, а іноді й сотні тисяч гектарів землі в розрахунку на одне підприємство. Звичайно ж, це ще більше посилює монопсонічний характер ринку оренди землі в Україні. Крім цього, орендарі скаржаться на короткі терміни оренди землі (від 1 до 5 років), вважаючи, що вони мають бути значно тривалішими.
Таким чином, в Україні існує дисбаланс попиту і пропозиції на ринку оренди сільськогосподарської землі, а сам ринок можна характеризувати як монопсонічний. Це призводить до таких наслідків: ? сільськогосподарська земля дуже рідко переходить від одного орендаря до іншого; ? власники сільськогосподарської землі не є самоорганізованими у захисті своїх прав та економічних інтересів; ? відсутній легітимний механізм об’єднання земельних ділянок з метою протистояння монопсонії на ринку оренди землі; ? операційні витрати, пов’язані з оформленням оренди землі, є відносно високими; ? виникли умови для створення великих агрохолдінгів, що орендують десятки і сотні тисяч гектарів землі в розрахунку на одне підприємство; ? створення нових сільськогосподарських підприємств фермерського типу або середніх за розмірами господарств майже не відбувається; ? орендна плата за землю є досить низькою;
1 Концепція загальнодержавної комплексної програми підтримки та розвитку українського села «Добробут через аграрний розвиток». Міністерство аграрної політики України. — К., 2005. ? існує чітка залежність між рівнем конкуренції на ринку оренди землі та розміром орендної плати за неї; ? розрахункова (потенційна) вартість сільськогосподарської землі є дуже низькою; ? існуюча ситуація на ринку оренди сільськогосподарської землі не створює умов для її використовуватися як застави при отриманні довготермінових або іпотечних кредитів; ? відсутній контроль за використанням землі та рівня її родючості в процесі оренди.
На основі перерахованих наслідків можна побудувати наступний причинний ланцюг: структура земельної власності створює нерівноправні умови між учасниками ринку оренди землі. Це призводить до монопсонічних стосунків на цьому ринку, що означає його слабкість і заниження рівня орендної плати за землю. У кінцевому рахунку, ця ситуація буде спричиняти низькі ціни на землю, що є причиною браку кредитів, оскільки земля має низьку заставну вартість. Це створить проблеми для тих же великих сільськогосподарських підприємств, які, начебто, отримують вигоду від нинішньої ситуації з низькою орендною платою за землю. Однак, у довгостроковому періоді кількість землевласників, очевидно, зменшиться в результаті її концентрації у ефективних господарів. Це знизить операційні витрати на ринку землі і, таким чином, підвищить її вартість.
Важливим елементом ринку сільськогосподарської землі є іпотечне кредитування під заставу земельних ділянок. У країнах з розвинутою економікою іпотека є основною передумовою для функціонування ринку середньо- і довгострокового позикових капіталів. Так, наприклад, у США обсяги зобов’язань, забезпечених іпотекою, досягли в 1999 р. 3,5 трлн дол. В Німеччині на кінець 2001 року загальний обсяг німецьких іпотечних облігацій (Pfandbriefe) становив більш ніж 1,1 трильйони євро. В Україні на кінець 2002 року всі іпотечні кредити становили лише 1,5 мільярдів гривень, або 0,7 % від ВВП, у той час як у країнах, що розвиваються, це відношення становить 20 %, а в розвинутих країнах
— 50—70 %.
Практика іпотечного кредитування засвідчує, що воно здійснюється, головним чином, через спеціалізовані іпотечні кредитні установи, основною функцією яких є рефінансування шляхом емісії іпотечних цінних паперів. Іпотечним кредитуванням можуть займатися також універсальні кредитні установи — за умови, що іпотечні операції будуть відокремлені від інших так званою «стіною захисту». Для розвитку іпотечних відносин в Україні необхідно створити належні передумови — економічні, правові та інституціональні. До економічних слід віднести стабільність цін і обмінного курсу національної валюти; помірну вартість позичкового капіталу; забезпечення загального економічного зростання. Правові передумови передбачають створення правових гарантій щодо приватної власності на нерухоме майно; забезпечення правової єдності земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і насаджень; створення правової безпеки для іпотеки; правове регулювання організації та діяльності іпотечних банків.
З економічними і правовими тісно пов’язані також інституціональні передумови для функціонування іпотечного кредитування. Це передбачає створення необхідної банківської системи, наявність мережі кадастрових служб і організація державної реєстрації прав на нерухоме майно; розвиток сфер нотаріальних послуг, оціночної та страхової діяльності; наявність біржового ринку цінних паперів. Правовим документом, що регулює іпотеку в Україні є Закон «Про іпотеку», прийнятий верховною Радою України у червні 2003 року. Цей закон визначає основні терміни, встановлює вимоги до об’єкту іпотеки та його страхування, визначає обов’язкові частини іпотечного контракту і прояснює правила продажу нерухомості. Закон також визначає заставну, цінний папір, який засвідчує право на об’єкт іпотечного кредиту. Іпотека землі сільськогосподарського призначення також регулюється цим законом і починається з 2005 року. В цілому, закон «Про іпотеку» надає важливі передумови для заснування ринку іпотечного фінансування, але не є закінченим. Наприклад, відсутнє регулювання щодо іпотечних облігацій.
Ринок капіталів повинен стати дуже важливим джерелом рефінансування іпотечних кредитів в Україні. Для того, щоб це трапилось, іпотечні кредити треба трансформувати в облігації, які потім можна продати інвесторам на ринках капіталу. Існує дві основні системи такої трансформації іпотечних кредитів: система іпотечних кредитів та система цінних паперів, забезпечених заставною. Така система функціонує в США та деяких країнах ЄС і передбачає участь спеціалізованої установи яка купує іпотечні кредити у банків, трансформує (секьюритізує) їх в облігації, забезпечені заставою та продає їх інвесторам. Таким чином, у системі іпотечного кредитування можуть брати участь: спеціалізована кредитна установа (іпотечний банк), комерційні банки, інвестори та позичальники.
Система іпотечних облігацій використовується в багатьох європейських країнах, наприклад в Німеччині, і складається з трьох учасників: позичальників, кредиторів та інвесторів. Система працює наступним чином — кредитори надають позики клієнтам, потім ці іпотечні кредити секьюритізуються в іпотечні облігації ялі продаються інвесторам. Ми підтримуємо думку окремих експертів, що в Україні недоцільно створювати спеціалізовані іпотечні банки. Це дасть можливість не втрачати час і кошти на створення сітки спеціалізованих іпотечних банків, збільшить можливості доступу банків до фінансових ресурсів, зменшить ризики банкрутства банків через диверсифікацію їх діяльності. Достатньо мати спеціалізовану іпотечну установу (банк), який буде працювати з комерційними банками та випускати облігації, забезпечені заставою.
Враховуючи те, що в Україні земля приватизується ділянками, середній розмір яких складає 4,5 га і близько 93 % землі не є власністю засновників сільськогосподарських підприємств, близько 93 % сільськогосподарських земель в найближчій перспективі навряд чи стане об’єктом іпотеки і тільки 7 % землі може потенційно бути таким об’єктом. Однак і до цих 7 % потрібно ставитися з певними застереженнями, адже не всі засновники підприємства можуть погодитися на заставу своєї землі, тобто на ризик її втрати.
Таким чином, в короткостроковій перспективі іпотека сільськогосподарської землі в Україні навряд чи буде відігравати значну роль у забезпеченні кредитування сільськогосподарських підприємств. Основним чинником підвищення їх кредитоспроможності має бути підвищення ефективності сільськогосподарського виробництва. Однак це не означає, що не потрібно створювати правові та економічні засади розвитку іпотеки в Україні як необхідної умови функціонування ринку землі.
4.5. Питання для обговорення
1. Земля як головний засіб виробництва та її вплив на економіку АПФ.
2. Етапи земельної реформи в Україні.
3. Паювання сільськогосподарських земель. Земельний кодекс України та характеристика його основних положень.
4. Організація землекористування і земельної території АПФ та основні напрями раціонального використання землі.
5. Поняття ринку землі, його складові і проблеми становлення в Україні.
6. Ціна землі і важелі впливу на формування її рівня.
7. Правові основи оренди земельних ділянок. Закон України «Про оренду землі».
8. Методичні підходи до визначення орендної плати за землі сільськогосподарського і несільськогосподарського призначення.
9. Економічні аспекти застави земельних ділянок.
4.6. Практичні завдання
1. Розрахувати чистий доход від використання землі за умов, що виручка від реалізації продукції становить 150 тис. грн, операційні витрати — 80 тис. грн, постійні витрати — 6 тис. грн, коефіцієнт капіталізації землі — 8 %.
2. Розрахувати коефіцієнт капіталізації землі за умов, що банківський процент за довгостроковими кредитами становить 12 % річних, річний рівень інфляції — 4 %, зростання вартості землі за рік — 3 %.
3. Якщо базова ставка орендної плати складає 300 грн за гектар, ціна на сільськогосподарську продукцію знизилася на 8 %, урожайність зросла на 12 %, а собівартість продукції знизилася на 9 %, то яка буде ставка гнучкої орендної плати?
4. Визначити вартість землі, якщо виручка від реалізації продукції становить 120 тис. грн, готівкові операційні витрати — 60 тис. грн, постійні витрати — 25 тис. грн, оплата праці найнятих працівників
— 15 тис. грн, коефіцієнт капіталізації землі дорівнює 5 %.
5. Розрахувати розмір паю в фізичних га на ділянці площею 100 га з вартістю землі 10 000 грн на га. Середня вартість паю по господарству становить 27 тис. грн, розмір — 3 кадастрових га. ?
4.6. Завдання для самоперевірки знань
1. Принципи розподілу земельних ділянок між особами, що мають право на їх одержання?
2. Суть і порядок видачі державних актів на право приватної власності на землю?
3. Що таке орендна плата за користування землею і як визначається її розмір?
4. Які існують форми виплати орендної плати? 5. Переваги і недоліки володіння і оренди землі?
6. Як здійснюється продаж землі?
7. Визначення вартості землі?
8. Методики розрахунку вартості землі?
9. Що означає і як розраховується коефіцієнт капіталізації землі?
4.8. Термінологічний словник
Власник земельної ділянки — фізична або юридична особа, територіальна громада чи держава, яка є правомочною володіти, користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою, яка належить їй за правом власності, що посвідчено державним актом.
Виділення земельної ділянки — процес надання земельної ділянки юридичній або фізичній особі. Складовою частиною є: підготовка матеріалів погодження місця розташування, розробка проекту відведення.
Державний акт на право власності на земельну ділянку — документ встановленої форми, яким посвідчується право власності на земельну ділянку, межі та місцезнаходження якої визначені на місцевості.
Державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок — вчинення органами держави та органами місцевого самоврядування дій, спрямованих на захист прав та законних інтересів власників, орендарів, кредиторів, а також на облік та накопичення інформації про користувачів та власників земельної ділянки. Факт державної реєстрації засвідчується печаткою органу реєстрації з підписом уповноваженої на це особи.
Державна реєстрація земельних ділянок — запис органами держави у відповідних книгах інформації про земельні ділянки, власників, користувачів та орендарів земельних ділянок.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки — вид цивільно-правової угоди, відповідно до якої одна сторона (продавець) за плату передає право власності на земельну ділянку іншій стороні (покупець).
