— набуває лише право його тимчасового використання. Правовою підставою для укладення договору оренди майна є Цивільний кодекс України.
Цивільний кодекс України регулює всі суттєві умови оренди: права і обов’язки сторін, предмет угоди, форма угоди, строк угоди, умови дострокового розірвання угоди.
Угода оренди є основним документом, який регулює взаємовідносини сторін при оренді. Вона має найважливіше значення в процесі встановлення, реалізації і припинення орендних відносин. Угода оренди майна має бути укладена в письмовій формі для забезпечення захисту інтересів сторін.
Характерні риси угоди оренди: ? орендар отримує майно не у власність, а у тимчасове користування. Орендар є лише тимчасовим користувачем орендованого майна і повинен повернути майно орендодавцю при закінченні строку дії угоди чи достроковому її розірванні; ? предметом угоди можуть бути тільки індивідуально визначені, неспоживчі речі (будівлі, обладнання, машини), тобто речі, які не знищуються в процесі користування ними. В бухгалтерському обліку до таких речей відносяться всі основні засоби (крім основного стада). За цією ознакою угода оренди відрізняється від угоди позики, за якою позичальник отримує майно у власність, і зобов’язаний повернути позикодавцю таку ж кількість речей такого ж виду; ? угода оренди є платною, тобто в ній повинна бути передбачена орендна плата. За цією ознакою угода оренди відрізняється від угоди безоплатного користування.
За бажанням сторін угода оренди може бути посвідчена нотаріально на підставі Закону України «Про нотаріат», згідно з яким нотаріуси посвідчують крім угод, щодо яких законодавством встановлено обов’язкову нотаріальну форму, і інші угоди за бажанням сторін. Угода оренди не може бути посвідчена посадовою особою виконавчого комітету місцевої Ради.
Основними умовами угоди оренди основних засобів є: ? суб’єкти угоди оренди; ? об’єкт оренди (склад і вартість майна); ? орендна плата; ? термін, на який укладається угода оренди; ? права і обов’язки сторін; ? порядок контролю орендарем наявності і стану орендованого майна; ? порядок списання орендованого майна; ? порядок викупу орендованого майна орендарем; ? відновлення орендованого майна та умови його повернення; ? страхування майна; ? відповідальність сторін.
Права орендодавця: ? здійснювати контроль за використанням орендованих основних засобів у порядку, погодженому з орендарем; ? після закінчення кожного господарського року перевіряти спільно з орендарем наявність і стан майна.
Орендар зобов’язаний: ? своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату; ? користуватися майном відповідно до його призначення; ? підтримувати майно у робочому стані, який обумовлено угодою оренди; ? утримувати в належному стані і оберігати орендовані основні засоби; ? використовувати кошти спеціалізованого цільового фонду відтворення орендованих основних засобів виключно за цільовим призначенням та щорічно подавати співвласникам звіт про використання цих коштів; ? повернути орендодавцю основні засоби після закінчення строку дії Угоди в належному стані.
Орендар має право: ? використовувати взяті в оренду основні засоби на свій розсуд відповідно до предмету діяльності, визначеного його Статутом; ? розпоряджатись продукцією, виробленою з використанням орендованих основних засобів; ? викупляти частки громадян-співвласників у праві спільної власності на майно (основні засоби) за цінами домовленості. Викуп частки господарством тягне за собою виділення її в натурі (відокремлення від інших орендованих основних засобів); ? викупляти орендовані основні засоби на умовах, визначених окремою угодою; ? здавати орендовані основні засоби в суборенду, якщо це право зазначено в угоді.
Викуп орендованого майна орендарем. Якщо це передбачено угодою, орендар має право викупати окремі об’єкти у орендодавця або частки у громадян-співвласників у праві спільної часткової власності.
Якщо орендар викуповує окремі майнові об’єкти, то до угоди оренди уповноваженою собою і представником орендаря вносяться зміни щодо переліку орендованого майна. Ціна на об’єкти встановлюється за згодою сторін, але не нижче поточної ринкової вартості аналогічних об’єктів з урахуванням ступеня зношеності. На цю суму орендар відображає заборгованість перед орендодавцем і сплачує відповідну суму у встановлений термін.
При викупі орендарем частки у спільній частковій власності на вартість цієї частки може бути виділене окреме майно в натурі і внесені відповідні зміни до угоди оренди і угоди про спільне володіння, користування та розпорядження майном. Частка може бути викуплена і без її наступного виділення в натурі, при цьому орендар стає одним з співвласників. Ціна викупу частки встановлюється за згодою сторін. На суму викупу орендар відображає зобов’язання перед окремою особою, що продала свою частку і погашає заборгованість у встановлений термін.
Відновлення та повернення майна. В разі проведеного з дозволу орендодавця поліпшення найнятого майна орендар має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено угодою.
Дозвіл на здійснення поліпшень майна для уникнення подальших спорів повинен бути вказаний в угоді.
Страхування майна. Окремі інвентарні об’єкти майна можуть бути застраховані за домовленістю сторін, але це не є обов’язковою умовою угоди. Орендар може на свій власний розсуд і за свій рахунок застрахувати окреме майно на випадок, загибелі, крадіжки тощо. У разі настання страхового випадку з вини орендаря, орендар повинен відшкодувати вартість такого майна орендодавцю. Якщо це майно було застраховане орендарем, то страхова компанія повинна сплатити орендарю страхову суму. Якщо загибель майна сталася через форс-мажорні обставини, то ризик випадкової загибелі майна несе орендодавець.
Відповідальність сторін. В угоді оренди мають бути передбачені відповідальність кожної із сторін у разі невиконання умов угоди і санкції, які будуть застосовуватися до порушника умов угоди. Наприклад, якщо орендар не сплачує своєчасно орендну плату, за кожний день затримки на суму орендної плати може нараховуватись пеня у розмірі 0,05 % вартості орендованого майна (або інший відсоток вартості майна за згодою сторін).
Передача майна в оренду оформляється актом прийманняпередачі, який підписується уповноваженою особою від імені орендодавця (співвласників) і представником орендаря. Від імені орендаря акт приймання-передачі підписує директор і головний бухгалтер приватного підприємства.
Акт приймання-передачі підписується після підписання угоди оренди. Він засвідчує факт здійснення господарської операції, зокрема отримання майна в оренду і є підставою для відображення цієї операції в бухгалтерському обліку. Відчуження — це передача майна у власність іншій особі. Відчуження може бути платним (у формі продажу, міни) та безоплатним (дарування, конфіскація). Новостворене підприємство може викупити частину майна співвласників і розпорядитися ним на власний розсуд (продовжувати використовувати в господарській діяльності, передати у заставу чи продати) або реалізувати іншій особі за згодою співвласників, якщо це відповідає спільним інтересам сторін.
Наприклад, у процесі господарської діяльності новоствореного підприємства може виникнути необхідність передачі майна у банківську заставу для отримання кредитних ресурсів для розвитку виробництва, а власного майна господарства в більшості випадків не вистачить для застави. Підприємство може викупити необхідне майно у співвласників.
Також співвласники можуть виступити кредиторами підприємства, якщо вони дадуть згоду на продаж частини орендованого майна. В цьому випадку у підприємства виникають зобов’язання перед співвласниками на суму виручки від реалізації майна, а також і на суму відсотків за користування отриманими коштами, якщо це передбачається угодою. В обох випадках новостворене підприємство має спочатку викупити у співвласників необхідне майно для подальшого розпорядження ним. Порядок викупу має бути зазначений в угоді про спільне володіння, користування і розпорядження майном та в угоді оренди. Рекомендується зазначати в угодах, що уповноважена особа та члени спостережної ради мають право підписати всі необхідні документи про викуп без скликання зборів співвласників, якщо вартість майна, що викуповується орендарем, не перевищує 15 % загальної вартості майна в оренді. Якщо ж вартість майна перевищує 15 % або між уповноваженою особою і наглядовою радою не досягнуто згоди щодо умов викупу, скликаються збори співвласників, які повинні прийняти рішення з цього питання. При цьому слід зазначити, що при купівлі у співвласників господарство не матиме права на податковий кредит з ПД
В, а при реалізації майна виникнуть податкові зобов’язання з ПДВ, а можливо і з податку на прибуток.
В окремих випадках співвласники можуть доручити підприємству продати окремі об’єкти майна. Уповноважена особа підписує з директором підприємства угоду комісії, за якою юридична особа набуває повноважень здійснити продаж майна за рахунок співвласників від свого імені. Господарство отримує певну платню за посередництво.
Не рекомендується безоплатне відчуження орендованого майна.
Угода оренди припиняється в таких випадках: ? після закінчення строку угоди; ? достроково за згодою обох сторін; ? достроково за рішенням суду на вимогу однієї з сторін.
Орендодавець може пред’явити в суді вимогу про дострокове розірвання угоди оренди, якщо орендар: ? користується майном не відповідно до угоди або призначення майна; ? навмисно або з необережності погіршує стан майна; ? не вніс плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу.
Орендар може пред’явити в суді, арбітражі або в третейському суді вимогу про дострокове розірвання угоди оренди, якщо майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, непридатному для користування.
Відповідно до чинного законодавства підприємство зобов’язане проводити щорічну інвентаризацію майна, розрахунків, зобов’язань тощо. Угода оренди має містити положення, відповідно до якого результати інвентаризації щодо наявності та стану орендованого майна обов’язково мають бути представлені щорічним зборам співвласників. Угода може також передбачати участь представників співвласників у проведенні інвентаризації майна підприємства. Копія протоколу засідання інвентаризаційної комісії і один примірник інвентаризаційних відомостей передаються уповноваженій особі співвласників. Співвласники мають права вимагати від підприємства акти звірки окремих зобов’язань перед ними (заборгованість з орендної плати, за викуплені основні засоби тощо).
Повернення майна орендодавцю оформляється актом приймання-передачі, який підписується представниками орендаря і орендодавця. В разі допущення орендарем погіршення стану найнятого майна більш ніж нормальний знос, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення стану майна сталося не з його вини.
В разі проведеного з дозволу орендодавця поліпшення орендованого майна орендар має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено угодою. Зроблені орендарем без дозволу орендодавця поліпшення, якщо їх можна відокремити без шкоди для майна і якщо орендодавець не погодиться відшкодувати їх вартість, можуть бути вилучені орендарем.
Вартість поліпшень, які зроблені орендарем без дозволу орендодавця, і які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає. Дозвіл на здійснення поліпшень майна для уникнення подальших суперечок повинен бути зазначений в угоді.
Орендна плата є фіксованим платежем протягом всього строку дії угоди оренди. Орендна плата сплачується незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря. Орендодавцю повинен бути виплачений гарантований дохід незалежно від того, отримає господарство прибуток чи ні.
Орендна плата є витратами орендаря і повністю відноситься до витрат виробництва, тобто входить до собівартості продукції, тому чим кращі будуть результати діяльності орендаря при фіксованій орендній платі, тим більший дохід він отримає. Розмір орендної плати визначається з таким розрахунком, щоб компенсувати витрати орендодавця, пов’язані з придбанням нових основних засобів і одержання доходу в межах мінімального банківського відсотка. Орендар щорічно сплачує за користування орендованим майном суму, яка складається з двох частин: з суми нарахованого зносу і винагороди за користування орендованим майном.
Орендна плата може визначатися як певна сума, на яку погодилися сторони або у відсотках від вартості майна. Крім цього зазначаються форми виплати орендної плати. При виплаті орендної плати в натуральній і відробітковій формах обов’язково погоджуються ціни.
Рекомендується визначати розмір орендної плати як підсумок двох складових: відсотка на відтворення орендованого майна і певного відсотка від вартості майна як винагороди за користування майном, яка в ринкових умовах розраховується на основі доходу, що може бути отриманий від розміщення в банку грошових коштів, еквівалентних вартості майна. На практиці реструктуризовані сільськогосподарські підприємства чи навіть існуючі фермерські господарства не можуть платити винагороду, що дорівнює банківському відсотку в Україні, оскільки банківські відсотки за депозит у державі набагато вищі світових, а ефективність сільськогосподарських підприємств нижча.
Рекомендується частину орендної плати, яка є винагородою за користування майном, встановлювати в певному фіксованому розмірі, наприклад один відсоток від вартості майна, і виплачувати її грошима, продукцією або послугами щорічно протягом дії угоди оренди кожному співвласнику відповідно до його частки у спільному майні.
Рекомендується, щоб за згодою співвласників першу складову орендної плати, яка відповідає розміру амортизаційних відрахувань, орендар не виплачував протягом дії угоди, а акумулював у спеціальному фонді, за рахунок якого здійснював модернізацію, реконструкцію та придбання нових об’єктів. Тобто орендодавець доручає орендарю здійснити за рахунок цих відрахувань поліпшення власних основних засобів.
У разі застосування такої методики визначення орендної плати обов’язково має бути розроблене та затверджене співвласниками
Положення про створення та використання фонду відтворення орендованих основних засобів, яке є додатком до угоди оренди. За своєю природою кошти цього фонду є зобов’язаннями орендаря перед орендодавцями. По закінченню строку оренди орендар повинен остаточно розрахуватися з орендодавцем на суму залишків цього фонду. Здійснені за рахунок зазначених коштів поліпшення орендованих основних засобів є власністю орендодавця. У випадку здіснення істотного поліпшення орендованих основних засобів орендодавці вправі вимагати зміни орендної плати. Придбані основні засоби за рахунок коштів цього фонду є власністю співвласників і мають бути внесені в перелік майна в оренді. На щорічних зборах співвласників представник орендаря та уповноважена особа співвласників звітують про використання коштів фонду, про наявність і стан орендованого майна за результатами інвентаризації та вносять необхідні зміни до документів оренди.
Орендна плата може виплачуватися в таких формах: грошовій — сума орендної плати, яка зазначена у договорі оренди виплачується грошима. Ця форма досить широко використовується у світовій практиці. Зважаючи на теперішній фінансовий стан вітчизняних сільськогосподарських підприємств, така форму буде в більшості випадків винятком. Якщо угода оренди передбачає виплату орендної плати грошима, то кожному орендодавцю в залежності від його частки у орендованому майні виплачується орендна плата у встановлений термін за платіжною відомістю. Копія платіжної відомості передається уповноваженій особі орендодавця; натуральній — на суму орендної плати, зазначеній в угоді оренди, видається продукція, вироблена, перероблена або придбана орендарем. В угоді повинні бути зазначені види продукції, якими орендар сплачуватиме оренду плату, а також повинні бути погоджені обсяги та зафіксовані ціни (наприклад, ціна Аграрної біржі на день платежу або поточна ринкова ціна або собівартість тощо). Кожна видача продукції в рахунок орендної плати оформляється накладною внутрігосподарського призначення, яка підписується керівником та головним бухгалтером підприємства; відробітковій — на суму орендної плати згідно з угодою оренди орендар надає різні послуги. Наприклад, обробіток присадибних ділянок, збір на ній врожаю, доставка кормів тощо. Перелік послуг може бути визначений в угоді або в процесі дії угоди. В першому випадку в угоді фіксується сам перелік послуг, які надаються орендарем у якості орендної плати та їх кількість. В другому випадку погоджуються ціни на послуги (за собівартістю, за ринковою вартістю тощо) і орендар повинен надати на суму орендної плати, зазначену в угоді оренди, послуги згідно із заздалегідь погодженим переліком. Надання послуг оформляється накладною внутрігосподарського призначення; змішаній — орендна плата визначається поєднанням трьох попередніх форм. На суму, зазначену в угоді оренди, за погодженими між сторонами цінами, частково надаються послуги і видається продукція, або грошова компенсація.
5.5. Питання для обговорення
1. Основний капітал АПФ та його структура.
2. Оренда основного капіталу.
3. Основний капітал як об’єкт застави.
4. Оборотний капітал АПФ, його структура і вартісна оцінка.
5. Оборотний капітал як об’єкт застави (застава готової продукції, молодняку тварин і тварин на відгодівлі, майбутнього врожаю).
6. Складські свідоцтва та їх використання для залучення кредитних ресурсів.
7. Власний і позичковий капітал АПФ.
8. Критерії доцільності залучення позичкового капіталу.
9. Ліквідність балансу АПФ.
10. Платоспроможність і кредитоспроможність АПФ.
5.6. Практичні завдання
181. Розрахувати віддачу від власного капіталу вартість якого складає 50 тис. грн, середня віддача від усього капіталу — 15 %, коефіцієнт співвідношення власного і позиченого капіталу — 0,5, відсоток за позику
— 12 % річних.
2. Розрахувати суму проценту за позику та принципові платежі при умові, що сума позики становить 65 тис. грн, термін позики — 10 місяців, відсоток за позику — 18 % річних.
3. Розрахувати середній рівень процентної ставки, суму виплачених відсотків і середні виплати принципових платежів і відсотків за місяць, якщо взятий кредит становить 45 тис грн, терміном на 12 місяців під 24 річних з щомісячним поверненням кредиту і відсотків по ньому. ?
