В колишньому СРСР, а отже, і в Україні, яка перебувала у йо-го складі, земля була націоналізована і її єдиним власником стала держава. Громадянам, сільськогосподарським підприємствам, ор-ганізаціям і установам земля передавалася лише у користування. Панування державної власності на землю стало однією з голо-вних причин низького рівня ефективності її використання.
З набуттям Україною незалежності і започаткуванням ринкових трансформацій виникла об’єктивна необхідність у здійсненні зе-мельної реформи, яка є однією з центральних ланок економічної реформи, що провадиться в нашій державі. Земельна реформа — це комплекс заходів — правових, соціально-економічних, техніч-них та організаційних, — направлених на перебудову земельних відносин через роздержавлення земель, утвердження різних форм власності на неї та розвиток нових організаційних форм господа-рювання на селі, що функціонують на приватній власності.
Земельна реформа в Україні пройшла ряд етапів. Перший з них бере свій початок з прийняття Земельного кодексу Українсь-кої РСР (1990 р.), яким було зафіксовано існування права на зем-лю у формі довічного успадкованого володіння, постійного воло-діння, а також постійного і тимчасового користування. Це був важливий крок до визначення власності на землю. Проте визнан-ня успадкованого володіння землею нерівнозначне праву власно-сті на цей ресурс, оскільки право розпоряджатися землею зали-шалося за радами народних депутатів. Велике значення для розвитку земельних відносин на цьому етапі відіграло прийняття Верховною Радою України Постанови «Про земельну реформу» (15 березня 1991 р.), якою було оголошено, що весь земельний фонд України визнавався як об’єкт земельної реформи, завдан-ням якої є перерозподіл земель з метою створення умов для рів-ноправного розвитку різних форм господарювання на селі. В процесі такого перерозподілу земля мала передаватися у приват-ну власність громадянам, колективним сільськогосподарським підприємствам, установам і організаціям; у тимчасове користу-вання фізичним і юридичним особам.
Вказаними нормативними актами здійснена безоплатна пере-дача землі у колективну та приватну власність для виробництва сільськогосподарської продукції, тобто на даному етапі відбулося її реальне роздержавлення. Був здійснений поділ земель, які пе-редані у колективну власність, на земельні частки (паї) без виді-лення їх у натурі, і видані селянам сертифікати на право на земе-льну частку (пай). Власники земельних сертифікатів одержали право розпоряджатися своїм земельним паєм, який може бути об’єктом обміну, дарування, застави, спадкування, купівлі-продажу (останнє право було пізніше відмінено). Членам колек-тивних сільськогосподарських підприємств надавалася можли-вість безперешкодного виходу зі складу підприємства із своєю земельною часткою (паєм) і виділення її в натурі з видачею Дер-жавного акта на право приватної власності на землю. Законом України «Про оренду землі» переважно врегульовані орендні відносини, а також передбачена можливість оренди земельних часток (паїв), що є вкрай необхідним і важливим в умовах транс-формації форм господарювання на селі.
Початком четвертого етапу земельної реформи (за думкою автора цього підручника) став Указ Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» (грудень 1999 р.). Ним передбачався вільний вихід членів КСП із складу цих підприємств зі своїми земельни-ми і майновими паями та створення на їх основі інших суб’єктів господарювання, заснованих на приватній власності. Надзвичай-но важливо, що Указом впроваджено обов’язкове укладання юридичними особами, які використовують землі для сільського-сподарських потреб, договорів оренди земельних паїв з виплатою орендної плати фіксованого розміру. Введено спрощений поря-док реєстрації договорів оренди земельних паїв, передбачено ви-ділення земельних ділянок єдиним масовим групі власників зе-мельних часток (паїв), яка звернулася із заявами про відведення земельних ділянок у натурі з метою спільного використання або надання в оренду цих ділянок. Важливо, що громадянам надано право розширювати свої особисті підсобні господарства за раху-нок приєднання до них земельних ділянок у натурі, виділених відповідно до розміру земельного паю, і не створювати при цьо-му юридичної особи.
В 2000 р. стала реалізовуватися вимога Указу про заміну сер-тифікатів на земельну частку (пай) на Державні акти на право приватної власності на землю. Цим самим створилися реальні умови для впровадження в нашій державі повноцінного ринку землі. Важливим кроком у здійсненні земельної реформи на цьо-му етапі став Указ Президента України «Про основні напрями земельної реформи в Україні на 2001—2005 роки» (30 травня 2001 р.). Передбачений Указом комплекс взаємопов’язаних пра-вових, організаційних, фінансових, науково-технічних та інших заходів має забезпечити прискорення завершення в Україні земе-льної реформи, а також створити ефективний механізм регулю-вання земельних відносин та державного управління земельними ресурсами. Але особливого значення для завершення земельної реформи в нашій державі набуло прийняття нової редакції Земе-льного кодексу України.
Земельний кодекс України — це основний документ земель-ного законодавства, яким регулюються земельні відносини з ме-тою створення необхідних умов для раціонального використання й охорони земель, рівноправного розвитку всіх форм власності на землю і форм господарювання.
Нова редакція Земельного кодексу була прийнята у жовтні 2001 р. Він складається з 10 розділів, 37 глав і 213 статей. У ньому знайшли юридичне закріплення всі прогресивні напрацювання зе-мельної реформи, що здійснювалися в нашій країні за останні шість років. Водночас він вирішує і низку нових питань земельної реформи. Тому за своїм змістом новий Земельний кодекс докорін-но відрізняється від попереднього. Важливо, що він відкриває ши-рокі можливості для формування класичних загальноприйнятих у цивілізованому світі земельних відносин, під якими розуміють су-спільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Підводиться, зокрема, правове підґрунтя для здійснення застави землі, її купівлі-продажу, для введення у вітчизняну пра-вову практику понять обмежень на землекористування тощо.
Земельний кодекс остаточно розв’язав найфундаментальнішу проблему земельних відносин — проблему форм власності на зем-лю. Ним передбачається три рівноправні форми власності: прива-тна, комунальна і державна. Суб’єктами права власності на землі приватної власності є громадяни та юридичні особи, на землі державної власності — держава, яка реалізує це право через від-повідні органи державної влади (Кабінет Міністрів України, Державні адміністрації всіх рівнів у межах наданих їм повнова-жень) і на землі комунальної власності — територіальні громади сіл, селищ і міст, які реалізують це право безпосередньо або че-рез органи місцевого самоврядування (у комунальній власності знаходяться всі землі в межах населених пунктів, крім земель державної і приватної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об’єкти комунальної власності).
Земельним кодексом передбачається такий різновид приватної власності, як спільна власність на земельну ділянку. Якщо в такій земельній ділянці визначена частка кожного з учасників спільної власності, то таку власність називають спільною частковою власністю, а без визначення часток — спільною сумісною власністю (ділянка з такою власністю може належати лише громадянам).
Земельним кодексом встановлені норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам України: для ведення селянського (фермерського) господарства — в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, роз-ташованих на території сільської, селищної або міської ради, де знаходиться фермерське господарство; для ведення особистого селянського господарства — не більше 2 га; для ведення садівни-цтва — не більше 0,12 га; для будівництва та обслуговування жи-лого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділян-ка) — не більше, 0,25 га у селах, 0,15 га — у селищах і 0,10 га — у містах; для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 га і для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 га.
В Земельному кодексі детально розглядаються умови набуття права на землю (права власності або права користування) грома-дянами України та юридичними особами, а також умови при-дбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод. Важливо, що ним передбачаються гарантії права власності на зем-лю, в тому числі і гарантії по відшкодуванню збитків власникам землі і землекористувачам, які заподіяні внаслідок вилучення (викупу) сільськогосподарських угідь, лісових земель, чагарників для потреб, не пов’язаних з агро- та лісогосподарським виробни-цтвом; тимчасового заняття цих угідь для інших видів викорис-тання; встановлення обмежень щодо використання земель, погі-ршення якості ґрунтового покриву тощо.
Земельний кодекс унеможливлює надмірну концентрацію землі у приватній власності окремих громадян, що є цілком виправданим з погляду на соціально-економічну ситуацію, яка склалася в Україні на початку ХХІ століття. Зокрема, передба-чено, що до 2010 р. громадяни та юридичні особи можуть мати у приватній власності земель сільськогосподарського призна-чення площею до 100 га (ця площа може бути збільшена лише в разі успадкування землі). Більше того, до 1.01.2005 р. влас-ники земельних ділянок не вправі їх продавати або іншим спо-собом відчужувати, крім передачі цих ділянок у спадщину і міни. Обмежувати концентрацію земельних ділянок у приват-ній власності юридичних осіб покликана і норма Земельного кодексу, згідно з якою до 1.01.2005 р. забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господар-ських товариств.
Вказані обмеження на даному етапі є необхідними, оскільки за час їх дії будуть розроблені необхідні закони, що забезпечать ефективне функціонування ринку землі, недопущення спекуляцій у процесі її купівлі-продажу. Тут варто скористатися досвідом Великобританії, Швеції, Голландії, інших країн, де впроваджено ефективні механізми недопущення такої спекуляції через встано-влення високих податків на додану вартість у процесі продажу, а також високих ставок податку на прибуток, що утворюється від різниці в ціні купівлі і продажу земельної ділянки. Недопущенню спекуляції земельними ділянками слугуватиме і вимога Земель-ного кодексу щодо здійснення купівлі й продажу земель держав-ної і комунальної власності на конкурентних засадах (виключно на умовах аукціону і конкурсу).
Принципово важливим є те, що землі сільськогосподарського призначення не можуть бути у приватній власності іноземних громадян, осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб. Це означає, що будь-який спосіб набуття ними у власність цих зе-мель визнається незаконним, у тому числі це стосується і земель, переданих їм у спадщину. Такі землі протягом року підлягають відчуженню (мають бути проданими або переданими державі).
Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набу-вати права власності лише на земельні ділянки несільськогоспо-дарського призначення в межах або поза межами населених пунк-тів і лише в тому разі, коли на цих ділянках розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.
Новим Земельним кодексом передбачено право земельного сервітуту, під яким розуміють право власника або землекористу-вача земельної ділянки на обмежене платне чи безоплатне корис-тування чужою земельною ділянкою. При цьому земельний серві-тут встановлюється за домовленістю між власниками двох сусідніх земельних ділянок на підставі договору або за рішенням суду з умовою, що він буде найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої цей земельний сервітут встановле-ний.
До основних видів земельного сервітуту, встановлення яких можуть вимагати власники або землекористувачі, відносяться пра-во проходу та проїзду на велосипеді, право проїзду на транспорт-ному засобі по наявному шляху, право прокладати на свою земе-льну ділянку водопровід з чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку, право прогону худоби наявним шляхом та ін. Передбачені також умови припинення земельного сервітуту.
Спеціальний розділ у Земельному кодексі присвячений охо-роні земель, основними напрямами якої є обґрунтування і забез-печення досягнення раціонального землекористування; захист сільськогосподарських угідь, лісових земель і чагарників від необ-ґрунтованого їх вилучення для інших потреб; захист земель від ерозії, селів, підтоплення, заболочування, вторинного засолення, переосушення, ущільнення, забруднення відходами виробництва, хімічними та радіоактивними відходами та інших несприятливих техногенних процесів; консервація деградованих і малопродук-тивних сільськогосподарських угідь; збереження природних вод-но-болотних угідь.
Земельним кодексом також передбачене управління в галузі використання й охорони земель, визначені завдання і механізми контролю за використанням і охороною земель. Передбачено, зокрема, здійснення моніторингу земель як системи спостережен-ня за станом земель з метою своєчасного виявлення змін, їх оцін-ки, відвернення та ліквідації негативних процесів, а також веден-ня державного земельного кадастру. Впроваджується економічне стимулювання раціонального використання та охорони земель шляхом надання податкових і кредитних пільг громадянам та юридичним особам, які здійснюють за власні кошти заходи, пе-редбачені загальнодержавними та регіональними програмами ви-користання й охорони земель. Передбачається виділення коштів з державного або місцевого бюджетів власникам землі для віднов-лення її попереднього стану, порушеного не з їх вини. Особливо важливим є здійснення за рахунок бюджетних коштів компенса-ції зниження доходу власників земель та землекористувачів вна-слідок тимчасової консервації деградованих та малопродуктив-них земель, що стали такими не з їх вини.
Однією з центральних ланок управління в галузі використання й охорони земель є запровадження відшкодування втрат сільсь-когосподарського та лісогосподарського виробництва, які вини-кають внаслідок вилучення (викупу) сільськогосподарських угідь, лісових земель і чагарників для потреб, не пов’язаних із сільсько-господарським та лісогосподарським виробництвом. Відшкодо-вуються також втрати, завдані обмеженням прав власників землі і землекористувачів або погіршенням якості угідь, спричиненим діяльністю громадян, юридичних осіб, органів місцевого само-врядування або держави.
На завершення даного питання зазначимо, що великомасшта-бний вплив на вдосконалення земельних відносин у нашій дер-жаві Земельний кодекс зможе справити лише після прийняття і введення в дію низки законів, які безпосередньо регулюватимуть відповідні ланки цих відносин — про землеустрій, охорону зе-мель, про ринок землі, земельний кадастр і оцінку земель, про державний земельний (іпотечний) банк та деякі ін.
