В умовах планово-централізованої економіки користування землею було безплатним. Це стало однією з головних причин ни-зького рівня ефективності її використання в сільськогосподарсь-кому виробництві і недбалого використання в інших сферах на-родного господарства.
Плата за використання земель введена в Україні з 1 липня 1992 р. Законом України «Про плату за землю». У вересні 1996 р. прийнята нова редакція цього закону. Ним передбачається, що власники землі та землекористувачі, крім орендарів, сплачують земельний податок , а за земельні ділянки, надані в оренду, спра-вляється орендна плата, причому розмір земельного податку не залежить від результатів господарської діяльності власників зе-мель і землекористувачів.
Плата за землю сільськогосподарського призначення встанов-люється у відсотках від її грошової оцінки. Зокрема, для ріллі, сі-ножатей і пасовищ ставка земельного податку визначена у розмі-рі 0,1 %, для багаторічних насаджень — 0,03 %. У 1997 р. ці ставки були збільшені в 1,81 раза.
Важливо, що земельний податок використовується як джерело для фінансування заходів, направлених на раціональне викорис-тання та охорону земель, підвищення родючості ґрунтів, відшко-дування витрат власників землі і землекористувачів, пов’язаних з господарюванням на землях гіршої якості, на ведення земельного кадастру, здійснення землеустрою та моніторингу земель, розви-ток інфраструктури населених пунктів тощо.
З метою істотного зниження податкового тиску на сільського-сподарських товаровиробників було прийнято Закон України «Про фіксований сільськогосподарський податок» (17 грудня 1998 р.), який набрав чинності з 1.01.1999 р. зі строком дії до 1 січня 2004 р. Цим законом для аграрних підприємств впровадже-ний фіксований сільськогосподарський податок, який є стабіль-ним і не змінюється протягом зазначеного терміну та справляєть-ся з одиниці земельної площі. Принципово важливою особливістю цього податку є те, що він замінює собою 12 подат-ків і зборів, які раніше сплачували сільськогосподарські товаро-виробники: податок на прибуток підприємства, земельний пода-ток, податок з власників транспортних засобів, комунальний податок, збір на обов’язкове соціальне страхування, збір на обов’язкове державне пенсійне страхування, збір за користування водою для потреб сільськогосподарського виробництва та деякі інші збори.
Не всі виробники сільськогосподарської продукції сплачують фіксований сільськогосподарський податок. Платниками такого податку є аграрні підприємства різних організаційно-правових форм господарювання, в яких сума, одержана від реалізації сіль-ськогосподарської продукції власного виробництва та продукції її переробки за звітний (податковий) рік, перевищує 50 % загаль-ної суми грошової виручки підприємства . Якщо ж цей відсоток менше вказаної граничної межі (тобто 50 і менше), то таке під-приємство сплачує податки у наступному звітному періоді на за-гальних підставах.
Враховуючи слабкий фінансово-економічний стан багатьох аграрних підприємств , їм надається право вибору форми сплати фіксованого сільськогосподарського податку: або в грошовій фо-рмі, або/та у вигляді поставок сільськогосподарської продукції. Якщо підприємство використовує другий варіант сплати податку, то кількість сільськогосподарської продукції, що поставляється в рахунок цього податку, визначається, виходячи із нарахованої до оплати у звітному податковому році суми фіксованого сільсько-господарського податку та договірної ціни на продукцію, яка по-ставляється для цієї мети. При цьому ціна не повинна бути ниж-чою за біржову ціну за вирахуванням витрат, пов’язаних з прийманням продукції.
Об’єктом оподаткування є площа сільськогосподарських угідь, які є власністю сільськогосподарського товаровиробника або надані йому у користування. Ставка фіксованого податку з гектара сільсь-когосподарських угідь встановлюється у відсотках до їх грошової оцінки, здійсненої згідно з методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Відповідно до закону України «Про внесення змін до Закону України «Про фіксований сільськогосподарський податок» (3 березня 1999 р.) розмір ставки вказаного податку вста-новлено: для ріллі, сіножатей та пасовищ — 0,5 %, для багаторічних насаджень — 0,3 %. Для аграрних підприємств, що здійснюють свою діяльність у гірських районах та на поліських територіях, встановлені пільгові ставки податку — відповідно 0,3 і 0,1 %.
Аграрні підприємства перераховують у визначений законом строк суми фіксованого податку у Державне казначейство, яке перераховує їх у такій пропорції: 68 % — на обов’язкове держав-не пенсійне страхування, 2 % — на соціальне страхування і 30 % — до місцевого бюджету.
У зв’язку з реструктуризацією КСП і створенням на їх базі рі-зних типів приватних підприємств, швидкими темпами розвитку земельних орендних відносин виникла необхідність врахування цієї обставини при сплаті земельного податку. У 2001 р. діяла чинна норма, згідно з якою власник земельної ділянки , отрима-вши Державний акт на право власності на неї, самостійно спла-чує земельний податок незалежно від того, чи він сам використо-вує цю земельну ділянку , чи здає її в оренду. За умови, коли власник земельного паю здає його в оренду і при цьому підтвер-джує своє право власності лише сертифікатом на право на земе-льну частку (пай), то в такому разі орендодавець не сплачує по-датку на землю. І це зрозуміло, адже власник сертифіката ще не є власником земельної ділянки. Тому цей податок справляє орен-дар у складі фіксованого сільськогосподарського податку.
З введенням фіксованого сільськогосподарського податку сис-тема оподаткування для аграрних підприємств стала пільговою, найсприятливішою порівняно із системою оподаткування під-приємств інших галузей народного господарства. У 2001 р. подат-кове навантаження в сільському господарстві становило лише 7 грн у розрахунку на 100 грн грошової виручки (для прикладу, в Ро-сійській Федерації на цей час даний показник становив 21 крб), тоді як по інших галузях — 30 і більше гривень. З гектара ріллі фіксований сільськогосподарський податок становить близько 49 грн, сіножатей — 24, пасовищ — майже 14 і багаторічних наса-джень — близько 42 грн.
Таке низьке податкове навантаження справляє позитивний вплив на прискорення темпів розвитку сільськогосподарського виробниц-тва, перетворення його у високоефективний сектор економіки.
8.6. Оренда землі
Оренда землі в нашій державі як форма виробничих відносин на селі вперше юридично була закріплена Земельним кодексом України в 1992 р. Проте відповідно до його норм найбільш важ-ливі ланки орендних відносин регулювалися державою, що було свідченням недостатнього рівня розвитку відносин власності вза-галі та відсутності чіткого визначення поняття права власності на землю зокрема. Не існувало належної персональної відповідаль-ності за її стан і результати використання. З прийняттям низки нормативно-правових актів щодо подальшого вдосконалення зе-мельних відносин створено необхідне середовище для впрова-дження орендних земельних відносин ринкового типу. Юридич-но такі відносини були закріплені Законом України «Про оренду землі» (жовтень 1998 р.). Вони розглядаються як один з важливих важелів поліпшення використання землі завдяки її концентрації в руках тих сільськогосподарських товаровиробників, які спромо-жні раціонально використовувати цей основний засіб виробницт-ва.
Оренда землі — це передача її власником у тимчасове (стро-кове) володіння та користування іншим фізичним або юридич-ним особам за відповідну плату, яку називають орендною. Об’єктом оренди є земельні ділянки, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад (комунальна власність), а також держави. Зазначені власники зе-мельних ділянок водночас є і орендодавцями. Скажімо, орендодавцями земель, що знаходяться у власності територіальних гро-мад, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради народних депутатів, а земель у державній власності — ра-йонні й обласні державні адміністрації, Рада міністрів АРК, Ка-бінет Міністрів України в межах їх повноважень. Орендодавці мають право здавати землю в оренду на строк до 50 років. Конк-ретний термін оренди визначається за погодженням сторін.
Право на оренду землі мають громадяни та юридичні особи України, її релігійні і громадські організації, іноземні держави, іноземні юридичні і фізичні особи, особи без громадянства. Зако-ном передбачено, що орендарями земельних ділянок сільськогос-подарського призначення для ведення товарного сільськогоспо-дарського виробництва можуть бути лише ті юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають відповідну ква-ліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.
В ринковій економіці широко використовується право застави земельних ділянок та їх суборенда. Але при цьому повинні ви-тримуватися певні юридичні норми такого використання. Напри-клад, земельна ділянка, що обтяжена заставою, може бути пере-дана в оренду лише в разі згоди заставодержателя. Що ж стосується суборенди земельних ділянок, то згідно із Законом України «Про оренду землі» вона має ряд істотних обмежень. Скажімо, орендар має право передати в суборенду земельні діля-нки сільськогосподарського призначення лише у разі і на строк його тимчасової непрацездатності, інвалідності, призову на стро-кову службу до Збройних Сил України, навчання з відривом від виробництва, обрання на виборні посади в органи місцевого са-моврядування та органи державної влади України. При цьому до-говір суборенди не може суперечити договору оренди, а термін його укладання не має перевищувати строк дії останнього.
Орендні відносини між орендодавцями земельних ділянок і орендарями регулюються договором оренди, який укладається у письмовій формі. Невід’ємною складовою його є план (схема) земельної ділянки. Істотні умови договору оренди земельних ділянок — це місце розташування та розмір земельної ділянки; термін договору оренди; орендна плата; цільове призначення та умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки; існуючі обмеження й обтяження щодо її вико-ристання; сторона, що несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини; відповідальність сто-рін. Важливо знати, що відсутність у договорі оренди хоча б однієї з істотних умов є підставою для визнання такого договору недійсним, а також для відмови у його державній реєстрації.
З огляду на істотні умови договору оренди стає очевидним, що орендні земельні відносини мають різнобічний і складний ха-рактер, оскільки враховують багато виробничих, соціальних і на-віть особистісних факторів. Якщо в нашій країні термін оренди земельних ділянок (паїв) переважно становить до 5 років1 з обов’язковою вимогою укладання його у письмовій формі, то, наприклад у США, договір оренди може бути укладений навіть усно, без юридичного оформлення, причому в більшості випадків строком на один рік, що дає змогу орендодавцям і орендарям значно розширити можливості вибору партнерів, знайти для себе вигідніші варіанти.
Орендар повинен чітко усвідомлювати власну відповідаль-ність. Ефективною оренда землі може бути тільки тоді, коли оре-ндар має достатню кількість матеріальних ресурсів і робочої си-ли, щоб забезпечити конкурентоспроможність своєї продукції. Іншими словами, оренда повинна бути прибутковою й економіч-но вигідною як для орендодавця, так і для орендаря.
Одним з найпринциповіших питань орендних відносин є ви-значення орендної плати. Її рівень залежить від таких факторів: якості (родючості) земельної ділянки, її місцеположення, цін на сільськогосподарську продукцію, що виробляється на орендова-ній землі, попиту на цей ресурс та пропозиції його у відповідно-му географічному регіоні.
Орендна плата за земельну ділянку — це платіж, який орен-дар сплачує орендодавцеві за володіння і користування земель-ною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін і зазначаються в договорі оре-нди (рис. 8.1).
Орендна плата може встановлюватися в різних формах: гро-шовій, натуральній (за визначеною кількістю чи часткою вро-жаю, що отримується з орендованої землі), відробітній (надання різних послуг орендодавцю) і змішаній, в якій можуть бути поєд-нанні у певних співвідношеннях зазначені раніше форми оренд-ної плати. Суть грошової орендної плати полягає в тому, що оре-ндар виплачує орендодавцю наперед певну суму грошей за користування землею та іншим нерухомим майном. Така форма орендної плати для обох учасників орендних відносин має як не-доліки, так і переваги.
Орендарю вигідно виплачувати фіксовану орендну плату гро-шима, оскільки за цієї умови він самостійно приймає управлінсь-кі рішення щодо виробництва, а весь додатковий прибуток від зростання продуктивності землі і цін на продукцію залишається в його розпорядженні. Однак він бере на себе і додатковий ризик від зниження цін на сільськогосподарську продукцію, а також обсягу її виробництва в неурожайні роки. Ця форма орендної плати для орендаря є одним з видів постійних витрат, які потріб-но покрити незалежно від того, який одержано виторг від реалі-зації продукції.
Фіксована орендна плата вигідна тим орендодавцям, які не ма-ють досвіду роботи в сільському господарстві або не бажають бра-ти на себе часткові управлінські функції щодо ведення сільського-сподарського виробництва, а також наражатися на ризик від можливого зниження доходів. Зрозуміло, що вони програють тоді, коли орендар веде виробництво високоефективно і коли поліпшу-ється кон’юнктура на ринку сільськогосподарських товарів. Розмір фіксованої грошової орендної плати можна визначити різними способами. Найпростіший з них: помножити середню для даного району норму доходу від землі (у відсотках) на її ринкову вартість.
В нашій державі згідно з Указом Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» (грудень 1999 р.) була встановлена мінімаль-на орендна плата в розмірі не менше одного відсотка вартості орендованої земельної частки (паю), визначеної за офіційною ме-тодикою, причому новостворені на базі реструктуризованих КСП підприємства приватного типу зобов’язані укладати договори оренди земельної частки (паю). Фактична орендна плата може бути більшою за мінімально встановлену і може виплачуватися в будь-якій формі за згодою сторін. У зв’язку з позитивними зру-шеннями в розвитку сільського господарства у 2000 р. новим Указом Президента України від 14 лютого 2002 р. «Про додатко-ві заходи щодо соціального захисту селян — власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» підвищено мінімальну орен-дну плату до 1,5 % від вартості землі для працівників сільського-сподарських підприємств і до 2 % для інших орендодавців, зок-рема пенсіонерів. Із зміцненням економіки аграрних підприємств орендна плата буде й далі підвищуватися до 2,5 %, тобто до рівня країн ЄС.
Фіксовану орендну плату можна визначити також, виходячи з витрат власника землі, основний елемент яких також базується на ринковій вартості землі і сподіваній нормі прибутку (процент на вкладений капітал). Якщо, скажімо, вкладений фермером капітал на гектар становить 4 тис. доларів за процентної ставки 6 %, то витрати фермера по цій статті становитимуть 240 дол. До них слід додати (в розрахунку на 1 га) витрати на амортизаційні відрахування з меліо-ративних споруд, огорож, витрати на ремонт, податок на нерухо-мість, страхування. У такий спосіб обчислюють усю суму витрат власника землі. Це буде тією фіксованою грошовою орендною пла-тою, яку виплачуватиме орендар за гектар землі. Зрозуміло, що ця орендна плата коливатиметься залежно від попиту і пропозиції зем-лі для оренди в даному регіоні. Якщо є надлишок пропозиції й об-межена кількість бажаючих брати землю в оренду, то грошова оре-ндна плата буде нижчою за розраховану, і навпаки.
Є також інші способи визначення фіксованої грошової оренд-ної плати, скажімо, виходячи з грошової оцінки тієї сільськогос-подарської продукції, яку одержав би власник землі за умови, що він здав би її в оренду за частку врожаю.
Різновидом такої форми орендної плати є гнучка грошова орендна плата, розмір якої визначається за формулою:
Г = Ф · Іц · Іу,
де Ф — фіксована грошова орендна плата; Іц — індекс ціни на продукцію, що вирощується на орендованій землі, визначається діленням фактичної ринкової ціни у поточному році на базову ціну, що розраховується як середня величина за останні роки на місцевому елеваторі (ринку); Іу — індекс урожайності, що обчис-люється діленням фактичної врожайності на базову, розраховану як середня за останні роки.
За взаємної згоди орендодавця й орендаря в основу розрахун-ку можна покласти лише один з наведених індексів. Але за будь-якого варіанта рівень базових цін і базової врожайності взаємно погоджується учасниками орендних відносин. Домовленість до-сягається швидко, якщо сторони переконались в обопільній пси-хологічній сумісності, порядності, чесності, готовності йти на зу-стріч один одному у визначенні справедливих для обох сторін умов оренди. Перевага гнучкої грошової орендної плати для оре-ндаря полягає в тому, що вона дає змогу розділити можливий ри-зик між орендодавцем і орендарем. При орендній платі часткою одержаного врожаю землевласник бере конкретну участь в управлінні виробництвом (у виборі культур для посіву, встанов-ленні співвідношення їх площ, визначенні кількості внесення до-брив і отрутохімікатів тощо). Водночас він відшкодовує частину змінних витрат, що безпосередньо позначаються на збільшенні врожайності сільськогосподарських культур (насіння, добрива, хімікати). Ці витрати розподіляються між землевласником і оре-ндарем у тій самій пропорції, що й одержана продукція. В свою чергу співвідношення між часткою продукції, що передається власнику землі у вигляді орендної плати, і тією, що залишається у власності орендаря, встановлюється відповідно до співвідно-шення витрачених ними ресурсів.
Найбільш імовірні витрати, які несе землевласник, — це пода-ток на землю, капіталовкладення в землю (амортизація і ремонт меліоративних систем, огорож), капітальні будівлі. Якщо ці ви-трати співвідносяться з витратами орендаря на паливо і ремонт, найману робочу силу, машини й обладнання, оплату власної пра-ці, виплату відсотків на поточні витрати, скажімо, як 30:70, то це означає, що землевласник може претендувати на 30 % врожаю, а орендар — на 70 %. У тій самій пропорції між ними будуть роз-поділені витрати на насіння, мінеральні добрива, отрутохімікати.
Таке співвідношення є вихідним для початку переговорів про рівень орендної плати . Остаточне рішення залежатиме від пози-ції учасників орендних відносин на ринку оренди землі в даній місцевості з обов’язковим урахуванням якості цієї землі. Зрозуміло, що за інших однакових умов орендна плата часткою вро-жаю буде вищою при здачі в оренду кращих земель. Ця частка збільшується також при зростанні попиту на оренду, і навпаки.
