Землі сільськогосподарського призначення істотно відрізня-ються за своєю родючістю, що безпосередньо позначається на результатах господарської діяльності підприємств та інших зем-лекористувачів. Ці відмінності є об’єктивними, тому виникає не-обхідність у порівняльній оцінці різних видів ґрунтів, яка відби-вала б їх кількісну диференціацію щодо економічної родючості. Крім того, радам народних депутатів, підприємствам, організаці-ям і установам, орендарям, власникам присадибних ділянок не-обхідні повні відомості про землю з метою організації її раціона-льного використання та охорони і регулювання земельних відносин. Вирішення цих питань досягається за допомогою Дер-жавного земельного кадастру. Земельний кодекс України перед-бачає його ведення за рахунок коштів державного і місцевих бюджетів.
Земельний кадастр — це система необхідних відомостей і документів про місце розташування та правовий режим земель-них ділянок, їх розподіл поміж власниками землі і землекористу-вачами за категоріями земель, про їх оцінку, класифікацію, кіль-кісну та якісну характеристику і народногосподарську цінність. Основними складовими частинами державного земельного када-стру є кадастрове зонування, кадастрові зйомки, державна реєст-рація земельних ділянок, облік кількості та якості земель, їх боні-тування, економічна оцінка та грошова оцінка земельних ділянок.
Кадастрове зонування передбачає встановлення меж кадаст-рових зон та кварталів, меж оціночних районів і зон, місця роз-ташування обмежень щодо використання земель. Кадастрові зйомки являють собою комплекс робіт, виконуваних для визна-чення та відновлення меж земельних ділянок.
Завдання кількісного обліку земельних ресурсів полягає в по-стійному системному веденні й оновленні інформаційних даних , які характеризують кожну земельну ділянку за площею та скла-дом угідь. Облік якості землі відображає відомості, які характе-ризують земельні угіддя за природними властивостями та набу-тими властивостями, що впливають на їх родючість.
Бонітування або якісна оцінка землі здійснюється за даними обліку якості землі. Її мета полягає в тому, щоб на основі най-більш важливих природних властивостей (ознак) ґрунтів, які ко-релюють з урожайністю, виділити ґрунтові відміни, ґрунтові кла-си й агровиробничі групи ґрунтів, систематизувати їх за природною якістю і господарською цінністю для вирощування певних сільськогосподарських культур. Така систематизація — це відносна оцінка видів ґрунтів як природного тіла за сумою відповідних властивостей (вмістом гумусу, поживними елемен-тами, температурним і водним режимами, конфігурацією й особ-ливостями рельєфу тощо) і оцінюється в балах (показник боніте-ту) за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями з найбільшою природною продуктивніс-тю.
Економічна оцінка характеризує продуктивну здатність землі як засобу виробництва. Відмінність її від бонітування полягає в тому, що земля оцінюється не як природне тіло, а як засіб вироб-ництва в нерозривному зв’язку з економічними умовами вироб-ництва. Це означає, що однакові в природному відношенні ґрун-ти, які належать за своєю генезою, фізико-хімічними і біологічними властивостями до того самого бонітету, можуть ді-стати різні бали економічної родючості через різні умови господарювання (місцеположення, спеціалізацію, дорожні умови то-що).
Для регулювання економічних відносин саме і використову-ються дані економічної оцінки землі. Вона здійснюється в двох аспектах: а) загальна оцінка, б) часткова оцінка (ефективність вирощування окремих сільськогосподарських культур або видів багаторічних культурних насаджень). Критеріями загальної еко-номічної оцінки землі є: 1) вартість валової продукції (крб/га), оціненої за єдиними спеціально розробленими кадастровими ці-нами; 2) окупність витрат, що визначається відношенням вартості продукції до витрат на її одержання; 3) диференціальний дохід, що є додатковим чистим доходом на землях кращої якості і міс-цеположення. Критеріями часткової оцінки є врожайність куль-тури в ц/га, окупність витрат, диференціальний дохід від кожної вирощуваної культури. Результати часткової оцінки ефективності вирощування окремих культур дають змогу підприємствам пра-вильно вирішувати проблему добору найефективніших для них галузей рослинництва, встановлювати їх оптимальне співвідно-шення, здійснювати об’єктивну оцінку діяльності окремих рос-линницьких підрозділів за наявності в них різноякісних земель, а також більш обґрунтовано визначати планову врожайність і ті параметри господарської діяльності, що пов’язані з її рівнем (об-сяги реалізації продукції, витрати на її перевезення і доробку то-що).
На основі одержаних базисних критеріїв по кожному оціноч-ному району складаються оціночні шкали в абсолютних і віднос-них показниках. Вони використовуються для кількісного порів-няння економічної родючості земельних ділянок. Відносні показники оцінки виражаються в балах. При цьому найвище зна-чення оціночного показника певної таксономічної одиниці — ґрунтова відміна, ґрунтовий клас, агровиробнича група ґрунтів — береться за 100 балів. Бал інших таксономічних одиниць визна-чають діленням абсолютного значення їх оціночного показника на абсолютне значення показника, взяте за 100 балів, і множен-ням одержаного результату на 100.
Дані економічної оцінки землі мають велике значення для об-грунтованого регулювання земельних відносин, зокрема вони є основою для грошової оцінки земельної ділянки різного цільово-го призначення. Така оцінка визначається на рентній основі. За-лежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок, згідно нового Земельного кодексу, може бути нормативною і експертною.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок здійснюєть-ся для визначення розміру земельного податку, орендної плати, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охо-рони земель тощо.
Експертна оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.
Грошова оцінка землі на загальнодержавному рівні в Україні вперше була здійснена згідно з «Методикою грошової оцінки зе-млі сільськогосподарського призначення та населених пунктів», затвердженою Постановою Кабінету міністрів України від 23 бе-резня 1985 р.
Грошова оцінка землі — це розрахункова величина, і її не можна ототожнювати з поняттям ціни землі. Ціна землі визнача-ється в процесі купівлі-продажу земельних ділянок з урахуван-ням на них попиту і пропозиції, місцеположення, бонітету тощо. В світовій практиці існують різні підходи до грошової оцінки зе-млі. В більшості така оцінка зводиться до капіталізації земельної ренти. За згаданою офіційною методикою грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення здійснюється за одержаним сукупним рентним доходом, що є сумою диференціального і аб-солютного рентного доходу.
Диференціальний рентний дохід визначається за формулою:
Дрд = (У · Ц – В) – (В · Кр) : Ц,
де У — урожайність зернових з 1 га; Ц — ціна реалізації 1 ц зер-на, грн; В — виробничі витрати на 1 га, грн; Кр — коефіцієнт ре-нтабельності, що береться на рівні 0,35.
Як бачимо, для оцінки орних земель диференціальний рент-ний дохід розраховується лише по зернових культурах. Це зумо-влено необхідністю забезпечення однакового підходу до оцінки земель у різних зонах України. Такій вимозі найбільше відпові-дають саме зернові культури, оскільки вони займають до 50 % у структурі посівних площ і вирощуються в усіх регіонах держави.
Для того щоб знівелювати вплив інфляції, диференціальний рент-ний дохід обчислено в натуральних показниках. Це досягається за-вдяки діленню першої частини формули (У · Ц – В – (В · Кр) на ці-ну центнера зерна. По Україні рентний дохід з гектара орних земель становить 7,4 ц. Розрахунки велися за даними економічної оцінки землі, проведеної в 1988 р.
В сільському господарстві, крім диференціального рентного доходу, формується й абсолютний рентний дохід. Його величина з гектара угідь визначена, згідно з прийнятою методикою, в 1,6 ц. Отже, сукупний рентний дохід становить 9 ц/га (7,4 + 1,6). Завдя-ки визначенню сукупного рентного доходу завжди можна здійс-нити грошову оцінку землі відповідно до зміни ціни на зерно як на внутрішньому, так і на зовнішньому ринках.
Визначення диференціального рентного доходу на землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасови-щами здійснюється на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях.
Грошова оцінка сільськогосподарських земель (орних, багато-річних насаджень, сінокосів і пасовищ) з урахуванням фактора капіталізації рентного доходу здійснюється за формулою:
ГО = (Дрд + Ард) Тк · Ц,
де Ард — абсолютний рентний дохід (постійна величина 1,6 ц/га); Тк — строк капіталізації рентного доходу, встановлений з ураху-ванням світового досвіду (дорівнює 33 рокам); Ц — поточна ціна 1 ц зерна, у грн або доларах США.
В цілому по Україні грошова оцінка гектара сільськогосподар-ських угідь визначена станом на початок 2002 р. в сумі 8575 грн, в тому числі гектара ріллі — 9037, багаторічних насаджень — 33704, сіножатей — 4438 і пасовищ — 2708 грн. Найвищу гро-шову оцінку мають орні землі Черкаської області, а найнижчу — Житомирської. У 2001 р. початково визначена за вихідними да-ними 1986—1990 рр. грошова оцінка сільськогосподарських зе-мель при визначенні розміру орендної плати, земельного податку збільшувалася на коефіцієнт 2,42.
