Сьогодні у світовій практиці можна виділити чотири основні способи залучення коштів для фінансування іпотечних кредитів, а саме через: універсальні банки; іпотечні банки; контрактні житлові заощадження; вторинний ринок іпотечних кредитів (табл.4.1).
Найпоширенішим типом є фінансування через універсальні комерційні банки, які використовують кошти фізичних і юридичних осіб, що розміщені на пото чних рахунках та депозитах, як ресурси для надання довгострокових іпотечних кредитів. Цей спосіб поширений у таких країнах, як Великобританія, Німеччина, Іспанія, Австралія.
Універсальні банки здійснюють широкий спектр банківських операцій — від надання кредитів юридичним і фізичним особам, до інвестицій у різноманітні фінансові інструменти, нерухомість, інвестиційні проекти.
Основною перевагою для універсальних банків є можливість використання кредитних та фінан сових інструментів для хеджування ризиків банку і забезпечення його поточної фінансової стійкості та надійності, оскільки у розвинутих країнах довгострокові житлові іпотечні кредити населенню є достатньо стабільним і надійним сектором фінансового ринку.
Основна проблема, яка виникає у разі використання цього способу залучення ресурсів для іпо течного кредитування, полягає в необхідності підтримки поточної ліквідності універсальних банків шляхом узгодження короткострокових пасивів і довгострокових активів. Ця проблема стає особливо гострою у разі значного збільшення частки житлових іпотечних кредитів у кредитному портфелі банку. В цьому разі для регулювання поточної ліквідності стає недостатньо власних ресурсів, а також залучених за депо зитами вкладів.
| Вторин ний рино к іпоте чних креди т ів |
Іпотеч ні цінні папери — MBS та їх модифі кації |
Сек ’ юритиз ація іпо теч них активів шля хом вип у ску MB S |
Ринковий ризик емі тента |
Законодавс тво , що регу лює вип у с к MBS . Сп ец іальн і ак ти про створення опе раторів вторинного ринку |
| Контрак т ні жит л ові за ощадження |
Депозити |
Кошти насе ле ння на цільових жи тл о в их ( бу дівни х ) довго строко вих деп о зи тах з ус т а нов лен им и в договора х умовам и н а г р о м а д ження й кре д итув а ння |
Ринковий ризик у зв ’ язку з необхідніс тю постійного при плив у нов и х вклад ників |
Законодавс тво , що регу лює діяльн ість спеціальних інститу тів , як і залу чають дов гостро ков і житло в і деп о з и т и |
| Іпотечні банки |
Іпотеч ні цінні папери — іпотечні облігації |
Емісія іпотечних об лігацій , цінн и х папе рів , що забе зп ечен і іпотеч ним покриттям , які знаходят ься на балан сі еміт ента |
Ризи к до ст ро ко вого по гаше ння , відсотк о ви х ставок , кред ит ни й ри зи к кр едитора — емі тента цінн ого пап ера |
Законодавс тво , що регу лює діяльн ість спеціальних кредито рів , які еміту ють іпо течні облігації |
| Універсал ьні ба нки |
Депозити |
Кошти населе н ня та юрид ич них ос і б на ра хунка х та деп о зи тах за різними стр ока ми . Між б ан ків с ькі креди ти та поз и ки на фі нансовому ринку |
Ризи к лі кві д н о сті , від со тков их ст авок , пов ’ яз а н их із неузго джен істю іп от ечни х ак тивів і пасивів за ст ро ками |
Відсу т н і сть спе ц іа ль ного закон о дав ств а , що регу лює діяль ність комерційних бан к ів із з а луч е ння деп о зи тів для фін ан |
| Способи залучення Класифіка - ційні ознаки |
Основний спосіб з а луч е ння ф інансу вання |
Джерела з а луч е ння ресу рсів |
Основні ризики , що пов ’ язані зі с п осо бами залуч е ння ре су рсів |
Наявність спе ціа льного закон о дав ства |
| |
| |
| |
| сування житлових іпотеч них кредитів |
| |
Тому часто при великих комерційних банках створюються спеціалізовані філії або дочірні спеціалізовані іпотечні банки, основним завданням яких є іпотечне кредитування. Поширеною є схема, коли великі банки здійснюють кредитування населення через розгалужену територіальну мережу своїх іпотечних брокерів або агентів.
Спосіб залучення ресурсів через спеціалізовані іпотечні банки шляхом випуску іпотечних ц інних паперів має дві основні форми: через власне спеціалізовані іпотечні банки (однорівнева система) і через вторинний ринок іпотечних кредитів (дворівнева система).
Спеціалізовані іпотечні банки створені в основному в європейських країнах — Німеччині, Данії, Швеції, Польщі і в деяких інших, де прийняте відповідне законодавство. Такі банки надають довгострокові житлові іпотечні кредити за рах унок коштів, які залучаються за допомогою іпотечних облігацій безпосередньо з ринку капіталу від різних інвесторів, як великих інституційних інвесторів (пенсійні фонди, страхові компанії, інститути спільного інвестування), так і окремих приватних інвесторів (невеликі компанії та фізичні особи).
Облігації, які емітуються іпотечними банками, мають високий рейтинг, ліквідність і над ійність, що забезпечує їх привабливість для інвесторів. Обсяги зобов’язань за такими облігаціями у деяких країнах перевищують обсяги державних позик. Надійність забезпечується принципом спеціалізації банків, заставою нерухомості та державними чи муніципальними гарантіями за кредитами.
Контрактні житлові заощадження ґрунтуються на забезпеченні житлових кредитів за рахунок довгострокових цільових (житлових) вкладів нас елення. Будівельні ощадні каси, або ощадно-позичкові установи, залучають цільові нагромаджувальні вклади населення на довгостроковій договірній основі. Вони можуть бути повністю закритого типу, тобто коли вклади є єдиним джерелом ресурсів (як, наприклад, у будівельних ощадних касах Німеччини — Bausparkasse), частково закритого типу (будівельні товариства у Великобританії — Building societies) або повністю відкритого типу (ощ адно-позичкові асоціації в США — Saving and Loans), коли джерелом ресурсів є як вклади, так і кошти, що залучаються на фінансовому ринку.
Ощадно-позичкові установи, які засновані на залученні довгострокових цільових житлових вкладів населення як основного джерела фінансування, функціонують у багатьох країнах, але мають деякі національні особливості.
1. Умови довгострокового контракту (договору), на підставі якого нагромаджуються заощадження учасників (членів або пайовиків) цих організацій. Так, у Німеччині договір будівельних заощаджень, що укладається, завчасно обумовлює суму кредиту, яку може отримати вкладник після виконання умов договору за сумами та строками нагромадження. В умовах замкненої системи будівельних заощаджень відсоткові ставки як за вклада ми, так і за кредитами установлюються нижче ринкових та фіксуються на весь строк заощаджувального контракту. Аналогічні програми діють в Австрії та Франції. В основному вони відрізняються тільки умовами надання кредиту та більш гнучкою політикою відсоткових ставок. У ряді інших країн порядок нагромаджень та отримання кредиту не так жорстко зарегульований і зале жить від конкретного фінансового стану ощадно-позичкової установи та фінансового ринку (Великобританія, США).
2. Ступінь замкнутості або відкритості системи житлових заощаджень відносно фінансового ринку ранжується від найбільш замкнутої, практично незалежної від фінансового ринку в Німеччині до повністю відкритої системи ощадно-позичкових асоціацій в США. Можливість залучення додатко вих коштів з фінансового ринку суттєво розширює кредитоспроможність цих організацій. Разом з тим, збільшуються ризики та залежність від зовнішніх джерел і кон’юнктури фінансового ринку. Поступова еволюція будівельних товариств у Великобританії привела до того, що з практично замкнутих пайових товариств вони перетворилися в частково відкриті. Це призвело до ускладнення звітності, посилен ня нагляду за їх діяльністю адекватно до звітності універсальних банків. Такі заходи збільшили адміністративні витрати, але у той же час посприяли універсалізації активних і пасивних операцій, підвищили гнучкість та стійкість будівельних товариств на фінансовому ринку.
3. Наявність спеціального жорсткого законодавства, що регулює нагляд і контроль за операціями, систе му звітності, резервування та гарантування вкладів у Німеччині, Чехії та Словакії, де суттєво підвищується надійність ощадних-позикових установ.
4. Дійова підтримка з боку держави, яка також існує в Німеччині, Чехії та Словакії, де щорічно виділяються бюджетні кошти на виплату «премій» за рахунками вкладників. Високі ставки за депоз итами стимулюють громадян брати участь у системі житлових нагромаджень. Постійна бюджетна підтримка довгострокових житлових депозитів по суті є формою державного бюджетного субсидіювання населення.
5. Як правило, законодавством обмежуються можливості розміщення коштів, які залучаються ощадно-позичковими установами в інші активи, крім іпотечних кредитів, що надаються громадянам.
Залучення ресурсів через ощадно-позичкові установи є суттєвим доповненням системи іпотечного кредитування. Так, у Німеччині будівельно-ощадні каси працюють у тісній взаємодії зі спеціалізова ними іпотечними банками, універсальними комерційними банками, а також земельними та народними банками, які мають багато філій по всій країні. Подібне співробітництво дає змогу всім учасникам іпотечного ринку найбільш ефективно працювати з клієнтами, надавати різноманітні послуги щодо нагромадження заощаджень, надавати кредити громадянам на вигідних умовах. Ощадно-позичкові установи працюють в основному з клієнтами, як і мають середні доходи й претендують на невеликі за розмірами кредити.
Вторинний ринок іпотечних кредитів (сек’юритизація іпотечних активів) найбільшого розвитку набув у США, Австралії та
Великобританії. За цим способом залучення ресурсів для іпотечного кредитування первинний кредитор може рефінансувати видані кредити шляхом їх безпосере днього продажу інвестору чи спеціалізованому інституту вторинного ринку (оператору вторинного ринку іпотечних кредитів), або через обмін об’єднаних у пули кредитів на іпотечні цінні папери, що випущені спеціалізованим емітентом. Найважливішою передумовою становлення моделі цього типу є стандартизація вимог щодо процедур видачі та обслуговування кредитів. Історично форма рефінансування довгострокових і потечних зобов’язань почала розвиватися у формі продажу довгострокових активів іншому кредитному інституту чи інвестору. Продаж кредитів відокремив функції з надання та обслуговування довгострокових житлових іпотечних кредитів від функцій залучення ресурсів та управління фінансовими ризиками. В США, Австралії та Великобританії були створені спеціалізовані іпотечні компанії, які залучали ресурси для довгострокового житло вого кредитування на підставі купівлі-продажу кредитів чи їх сек’юритизації в іпотечні цінні папери. Спеціалізовані іпотечні компанії, які надавали житлові іпотечні кредити та продавали чи обмінювали свої іпотечні активи на іпотечні цінні папери, значно поширилися в
США. Вони не займаються залученням коштів на депозити, а спеціалізуються на ан деррайтингу позичальників, наданні кредитів, їх обслуговуванні після рефінансування кредитів. Основною
відмінністю від європейських іпотечних банків є те, що іпотечні компанії, як і інші іпотечні кредитори, в умовах моделі вторинного ринку іпотечних кредитів не залишають ці кредити на своєму балансі та самостійно не випускають іпотечні цінні папери. Ці функції виконують спеціалізовані оператори вторинного ринку.
За наявності загальних підходів до процедур і техноло гій надання та обслуговування іпотечних кредитів існує низка особливостей, пов’язаних зі специфікою розвитку законодавства, організацією фінансово-кредитної системи, способами залучення ресурсів у сферу житлової іпотеки, національними традиціями та історією розвитку цього сектору економіки.
Так, у США на етапі становлення сучасної іпотечної системи (з 30-х до к інця 60-х рр. ХХ ст.) держава не тільки сформувала законодавчі основи функціонування системи, а й безпосередньо створила спеціалізовані інститути вторинного іпотечного ринку, такі як «Фенні Мей» (Federal Home Loan Mortgage Association — Fannie Mae), а пізніше — Джинні Мей (Govermment National Mortgage Association — Ginnie Mae). У 1938 р. на підставі спеціального законодавства було створено державну іпотечну асоціацію — Фенні Мей, —яка мала підтримувати стабільність на ринку іпотечного кредитування шляхом ку півлі заставних у первинних іпотечних позичкодавців. Тобто мова йшла про рефінансування й створення вторинного ринку іпотечних кредитів. У
1968 р. Конгрес США здійснив реорганізацію Фенні Мей. З неї виокремилася Державна національна іпотечна асоціація —
Джинні Мей, а Фенні Мей стала приватною корпорацією. Джинні Мей є у рядовою агенцією при Міністерстві житлового будівництва та міського розвитку (Department of Housing and Urban Development). Згідно зі своїм Статутом корпорація може придбавати тільки житлові іпотеки. Їй належить чверть усіх заставних у
США. Подібні функції виконує ще одна квазідержавна корпорація
— Федеральна корпорація іпотечного кредитування Фредді Мак (Federal Home Loan Mortgage Corporation — Freddie Mac), яку було створено Конгресом США у 19
79 р. з метою рефінансування іпотечних кредитів.
Структура та організація системи іпотечного кредитування у
США постійно розвивається та ускладнюється, включаючи все більшу кількість учасників, спеціалізованих компаній, інвестиційних і фінансових інститутів, які активно взаємодіють на двох рівнях (рис. 4.1).
Першим рівнем є так званий первинний ринок іпотечних кредитів, на якому й ві дбувається надання банками або іншими
фінансово-кредитними інститутами кредитів позичальникам для придбання житла. Як первинні кредитори на іпотечному ринку
США виступають різноманітні фінансово-кредитні інститути: ощадно-позичкові установи, кредитні спілки, ощадні банки, комерційні банки та іпотечні компанії. Вони надають громадянам різноманітні за строками та умовами погашення житлові іпотечні кредити. Більша частина ринку, до 80 % від кількості іпотечних кредитів, що надаються сьогодні, відпов ідають так званим стандартним умовам. Високий ступінь стандартизації кредитів у США визначається умовами та вимогами з боку інвесторів та установ вторинного ринку іпотечних кредитів, на якому первинні кредитори здійснюють рефінансування наданих довгострокових іпотечних кредитів та отримують доступ до довгострокових ресурсів для подальшого кредитування.
Рис. 4.1. Структура ринку іпотечних кредитів у США
Другий рівень ринку іпотечних кредитів, як зазначалося вище,
— вторинний ринок іпотечних кредитів. Ключову роль на ньому відіграють установи, основною метою яких є рефінансування діяльності кредиторів на первинному ринку. Вони є посередниками між кредиторами первинного ринку та інвесторами, які бажають вкласти свої кошти у сферу житлового іпотечного бізнесу.
Основним завданням цих установ-посередників, або, як ще їх називають, операторів вторинного ринку, є залучення коштів з ринку капіталів та надання їх кредиторам для довгострокового житлового іпотечного кредитування. Найважливішими умовами роботи вторинного ринку є відпрацювання надійних механізмів та фінансових інструментів, які б забезпечували первинних кредиторів необхідними для кредитування коштами.
Ефективність систе ми полягає в надзвичайній економічності всіх операцій, всього ланцюжка угод, за якими грошові кошти від приватних інвесторів за допомогою операторів вторинного ринку попадуть до кредитних інститутів первинного ринку, а потім безпосередньо до позичальників — покупців житла.
Особлива роль операторів вторинного ринку полягає в тому, що вони в рамках своєї діяльності сприяють пі двищенню надійності та якості кредитів, що надаються. По суті, це досягається за рахунок відпрацювання стандартних вимог, за якими й здійснюється процес кредитування. Кредитні інститути мають право вільно та самостійно обирати свою кредитну політику, проте, оскільки вони бажають отримати доступ до найбільш дешевих ресурсів, то змушені діяти відповідно до стандартів і ви мог до надійності кредитів, що встановлюються операторами вторинного ринку.
У Канаді протягом останніх 50 років активно діє Канадська житлова іпотечна асоціація, створена державою, й надає кредитним організаціям послуги зі страхування кредитних ризиків та гарантії за іпотечними цінними паперами.
Відомою практикою на етапі становлення іпотечної системи було надання державою бюджетних гара нтій за іпотечними цінними паперами, що випускалися у Франції.
З метою активізації іпотечного кредитування держави намагалися створювати системи, які б забезпечували достатній приплив коштів приватного капіталу в іпотечну сферу та мінімізувати видатки бюджетних ресурсів. У країнах, що розвиваються і в яких держава бере активну участь у становленні і потечної системи, спеціалізовані іпотечні компанії або від самого початку створювалися як компанії зі змішаним капіталом (Cagamas в Малайзії, CIBRASEC у Бразилії), або були засновані державою, але потім приватизовані (Banco Hipocario S.A. в Аргентині).
Узагальнюючи світовий досвід як країн з розвинутою іпотечною системою, так і країн, де іпотечний ринок формується, можна від мітити тенденцію до переважного розвитку механізмів залучення коштів з ринку капіталів за допомогою цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами.
Дані свідчать, що в Європі поки що немає такого місткого та ефективного ринку іпотечних цінних паперів. Основним джерелом коштів для видачі іпотечних кредитів є різновиди депозитів, у тому числі й спеціалізовані нагромаджувальні системи та іпотечні облігації. Проте останніми роками в Європі спостерігається посилення тенденцій до розвитку ринку іпотечних облігацій, які забезпе чують 20% ресурсів житлової іпотеки.
Великі масштаби розвитку ринку житлових іпотечних кредитів у США зумовлені наявністю:
• розвинутого ринку цінних паперів та ефективної фінансовокредитної системи, що надає довгострокові житлові іпотечні кредити;
• державних структур, зокрема Федеральної житлової адміністрації (FHA — Federal Housing Administration), яка з 1934 р. займається розробленням урядових програм, спрямованих на підвищення доступності кредитів для певних верств населення з недостатніми доходами (наприклад, для сімей, що вперше купують дім, сімей з середніми та нижче середніх доходами, для ветеранів, расових та етнічних груп тощо), а тако ж державного страхування кредитного ризику за даними програмами;
• трьох найбільших операторів вторинного ринку іпотечних кредитів — Фенні Мей, Джинні Мей та Фредді Мак, які налагодили ефективну систему рефінансування кредитних інститутів для надання довгострокових житлових кредитів на підставі залучення коштів від приватних інвесторів за рахунок емісії іпотечних цінних паперів (MBS);
• державної та приватної систем страхування кредитних ризиків, що уможливлюють зниження кредитних ризиків для кредитних організацій;
• ефективної інформаційної системи, яка дає змогу оперативно отримати достовірну та повну інформацію про кредитні історії позичальника, його кредитний скоринг, що суттєво скорочує час та витрати на андеррайтинг позичальника під час отримання кредиту. MBS, а також похідні фінансові інструменти в США за останні десятиріччя стали надзвичайно надійними, ліквідними фінансовими ін струментами, що надають можливість залучати кошти від приватних інвесторів за найнижчими цінами та мінімальними операційними витратами порівняно з іншими моделями залучення ресурсів на ринок довгострокового житлового іпотечного кредитування. Перевага моделі залучення ресурсів з ринку капіталів на підставі емісії різних типів MBS полягає у:
можливості зняття з балансу банку іпотечних кредитів шляхом «продажу» їх інвестору чи оператору вторинного ринку
— спеціалізованій агенції, або шляхом їх сек’юритизації та «обміну» позичкових активів на високоліквідні й високорейтингові MBS; перенесенні більшості ризиків, характерних для довгострокового житлового іпотечного кредитування, а саме кредитного, на емітента, а дострокового по гашення — на інвестора, який має MBS.
Очевидно, що без певних додаткових гарантій або регулятивних дій з боку уряду чи інших державних структур, обсяги випуску MBS у США навряд чи досягли таких масштабів. Так, підсумковий обсяг MBS, що випускалися з гарантією та підтримкою
Уряду США, агенцій Фенні Мей, Джи нні Мей та Фредді Мак у
2002 р. становив близько 2 трлн дол. США, в 2003 р. — 3,5 трлн дол., тоді як підсумковий обсяг американських урядових цінних паперів становив 3 трлн дол., а корпоративних облігацій — 3,5 трлн дол. По суті, гарантії іпотечних агенцій з цінних паперів сприймаються інвесторами як гарантії держави. Рівень доходності за ними порівня ний до доходності урядових цінних паперів
США.
Крім гарантій названих вище агенцій, щодо цінних паперів існує страхування отримання регулярних платежів інвесторами у разі простроченої заборгованості за кредитом, а також система страхування кредитних ризиків, що відшкодовує кредитору можливий збиток у разі дефолту позичальника. Величезні масштаби ринку іпотечних кредитів в умовах надійн ого та ефективного іпотечного механізму дають змогу максимально знизити кредитні ризики та відсоткові ставки за кредитами.
Діяльність Федеральної житлової адміністрації (Federal Housing Administration
— FHA) в США протягом 70 років дала змогу методично відпрацювати й максимально стандартизувати процедури, пов’язані з наданням та обслуговуванням кредиту, андеррайтингом позичальника, оцінкою ризиків і ціноутворенням, «продажем» кредитів та проце сом поєднання кредитів у пули та їх сек’юритизацією. Вимоги стосовно резервів, що створюються інвесторами щодо цінних паперів, які випускаються «Фенні Мей», «Джинні Мей» та «Фредді Мак», суттєво нижче інших, що також приваблює інвесторів.
Мінімізація витрат на випуск цінних паперів й сприятливий податковий режим досягаються за рахунок того, що ем ітентом MBS є особливе юридичне формування — траст, операції, ризики
та адміністративні витрати якого скорочені до мінімуму. Емітент MBS виконує досить обмежені функції (правові та фінансові) щодо утримання пула іпотечних кредитів, випуску іпотечних цінних паперів та переведення грошових потоків, які отримує від позичальника, до інвесторів, за відрахуванням незначних сум, пов’язаних зі сплатою за обслуговування (як правило, 0,25% річних від су ми боргу), а також за гарантійними внесками на користь названих вище агенцій (0,25%).
Таким чином, вторинний ринок іпотечних кредитів США досяг надзвичайної ефективності. Визначаючи причини подібної ситуації, слід зазначити такі основні чинники успіху:
• величезні масштаби ринку, висока конкуренція, яка приводить до зниження витрат;
• державна та приватна система страхування кредитних ризиків при сумі кредиту, який перевищує 80% вартості застави, що уможливлює розподіл ризиків можливих втрат у разі дефолту позичальника, що відповідно мінімізує й кредитні ризики інвесторів;
• розвинута інфраструктура ринку, яка має систему кредитних бюро, ріелторських фірм, незалежних оцінювачів;
• багаторічна практика банків, стандарти кредитування, традиції бізнес-етики, що склалися, та культура поведінки всіх учасників процесу взаємодії первинного та вторинного ринків іпотечних кредитів;
• гарантії щодо MBS для інвесторів з боку агенцій, що підтримуються урядом і означають стимулювальне втручання держави.
За результатами порівняльного аналізу сильних і слабких сторін обох моделей рефінансування — «європейської», заснованої на залученні коштів за допомогою іпотечних облігацій, та «американської», яка характеризується продажем активів спеціалізованим операторам вторинного ринку, а також їх сек’юритизації на підста ві MBS, можна дійти висновку, що всі «за» й «проти» мають відносний характер. Багато в чому відмінності зумовлені різними правовими передумовами, а також традиціями та особливостями розвитку кредитних інститутів.
Федеральний уряд Канади завжди приділяв значну увагу забезпеченню громадян житлом. У 1935 р. після прийняття Закону про суверенне право на житло (Do minion Housing Act) почалися роботи зі створення федеральної житлової агенції.
У 1946 р. федеральний уряд запровадив Центральну іпотечну й житлову корпорацію (Cеntral Mortgage and Housing Corporation), у подальшому перейменовану в Канадську іпотечну й житлову кор
порацію — CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation). Її основні цілі полягали в розвитку соціальних програм, допомозі будівельному сектору та створенні системи фінансування житлового господарства.
У 1950-ті рр. економіка, і зокрема будівельна галузь, переживала піднесення. Прийнятий у 1954 р. новий Закон про житло (National Housing Act) дозволив комерційним банкам займатися іпотечним кредитуванням та розширив повноваження діяльності CMHC, с творив нові основи страхування іпотечних кредитів.
У 1960-х рр. у стандарти іпотечного кредитування було внесено зміни, спрямовані на підвищення доступності житла:
• LTV (loan-to-value ratio — відношення основної суми кредиту до оціночної вартості забезпечення застави) встановлено на рівні не більше 75 %;
• усунуто межу відсоткової ставки за кредитами (раніше діяла
6 %-ва ставка);
• у 1972 р. дозволено враховувати доходи дружини (чоловіка) для визначення розміру кредиту.
Енергетична криза 1970-х рр., зростання інфляції, високі відсоткові ставки (до 19% річних) та висока вартість житла знизили доступність житла та іпотечних кредитів для населення. У цей період CMHC брала активну участь у програмах надання соціального житла та стимулюванні будівництва. Вони прип ускали субсидіювання відсоткової ставки, збільшення строку кредиту та підвищення LTV до
95%. У 1987 р. на ринок було випущено перші цінні папери, забезпечені заставними. Вони сприяли створенню нових установ, зростанню чисельності іпотечних фондів та збільшенню строку кредитування.
У 1992 р. страхування іпотечного кредиту з LTV від 75% до
95% на купівлю першого житла стало обов’язковим. Вн аслідок цього у 1994 р. у Канаді з’явилася перша приватна компанія, яка займалася іпотечним кредитуванням, — GE Capital.
У 1996 р. був прийнятий новий мандат для CMHC, у межах якого були створені й виділені Фонд іпотечного страхування та
Фонд цінних паперів, забезпечених іпотекою.
У наш час Канадська іпотечна та житлова корп орація здійснює діяльність з надання соціального житла, розвитку первинного ринку іпотечних кредитів (страхування іпотечних кредитів) та розвитку вторинного ринку (випуск іпотечних цінних паперів). У 2002 р. CMHC застрахувала більше 45% виданих кредитів та надала гарантій на 13,4 млрд дол. Стандартні умови кредитування такі: кредити з ануїтетними платежами строком до 25 років і ві дсотковою ставкою, яка фіксується на строк від 6 місяців до 5 років;
кредити без страхового покриття можуть мати LTV не більш 75%, а кредит зі страховим покриттям — до 95%; страхування передбачає 100% покриття збитків кредитора у разі дефолту позичальника; вартість страхування іпотечного кредиту в CMHC становить 0,5 — 3,75% від вартості кредиту й визначається залежно від LTV.
Умови страхування однакові по всій крайні, а страхування доступне для всіх пози чальників. На ринку іпотечного кредитування в Канаді діють більше 200 кредиторів. Обсяг ринку в 2002 р. становив 1478 млрд канадських доларів, з яких 30% (448,2 млрд)
— житлові іпотечні кредити. Іпотечне кредитування в європейських країнах розрізняється залежно від різних способів фінансування іпотечних кредитів, що надаються. Використовуваний спосіб залежить від типу іпотечного кредитор а. Найбільш загальним джерелом коштів для іпотечних кредитів у країнах західної Європи є ресурси, що залучаються у вигляді роздрібних депозитів. За оцінкою Європейської іпотечної федерації, в кінці 2002 р. частка депозитів у фінансовому забезпеченні виданих іпотечних кредитів становила 62% від загальної суми кредитів. Інші суттєві фінансові джерела житлової іпотеки — іпотечні облігації банків (19%) та житлові ощадні раху нки (5%), МВS становить 1%, інші джерела — 13%.
У наш час головною тенденцією розвитку іпотечного кредитування в різних західноєвропейських країнах є високий ступінь інтеграції цього процесу у рамках європейського ринку.
Для окремих країн характерне знімання деяких обмежень у здійсненні іпотечної діяльності, зміна природи фінансових інститутів, які на дають іпотечні кредити. Так, у Великобританії багато будівельних товариств було перетворено в банки, в Італії новий закон скасував принцип спеціалізації, внаслідок чого всі іпотечні банки було перетворено в універсальні банки, яким дозволено здійснювати всі види банківських операцій. Зараз більш важливим є не те, яка установа надає іпотечний кредит, а які іпо течні продукти пропонуються. Європейський союз здійснив низку заходів щодо регулювання іпотечного ринку, що значно вплинуло на іпотечні кредитні інститути. Національні іпотечні ринки стали відкритими для конкуренції в рамках всього європейського ринку. Головний принцип контролю за діяльністю іпотечних інститутів такий: кредитори можуть вільно здійснювати іпотечну діяльність у
будь-якій європейській країні, але їх діяльність має регулюватися національними контрольними органами.
Значно вплинуло на зміну ринку іпотечних кредитів Європейського Союзу введення з 1 січня 2002 р. єдиної валюти — євро. Це дозволило елімінувати валютні ризики, скоротити трансакційні витрати, підвищити прозорість ціноутворення на кредити, скоротити відсотковий ризик завдяки координації економічної політики. Крім тог о, єдина валюта сприяла формуванню ринку облігацій, що номіновані в євро, який став більш стабільним порівняно з попередніми національними ринками.
Таким чином, створилися сприятливі умови для розвитку таких довгострокових інструментів, як іпотечні облігації та MBS. Національні ринки цінних паперів об’єднуються в єдиний ринок із загальними умовами обігу ц інних паперів. Підсумком є збільшення масштабів іпотечного ринку порівняно з відокремленими національними ринками. Створено передумови для сек’юритизації та залучення в іпотеку ресурсів як інституціональних, так і індивідуальних інвесторів.
У країнах Європи розрізняються типи кредитних продуктів, строки кредитування, типи відсоткових ставок, LTV. Ці відмінності значною мірою є ре зультатом особливостей національного законодавства, національної економічної та соціальної політики, історичних особливостей. Крім того, існують різноманітні підходи до регулювання прав споживачів, які також впливають на кредитні продукти, що запропоновуються. LTV варіюється від 80% у
Данії та Швеції до 43—54% у Греції та Австрії.
Типи кредитів та умови їх надання також розрізняються за кредит ними організаціями, що їх надають (іпотечні банки, будівельні товариства, будощадкаси, ощадні банки, універсальні банки тощо).
Прийняті в європейських країнах строки кредитування становлять від 10 до 30 років. Найбільш питомим є кредитний період тривалістю близько 15 років. Кредити зі строком до 30 років застосовуються в таких країнах, як Німеччина, Данія, Австрія,
Шве ція, Нідерланди.
Розрізняються також переважні підходи до типу відсоткової ставки, що застосовується за іпотечними кредитами. У Великобританії в основному використовується змінна відсоткова ставка, в Данії та Франції — змінна та фіксована, в Німеччині та Іспанії — фіксована.
Деякі відмінності кредитних продуктів, що застосовуються в європейських країнах, наведено в табл. 4.2.
Таблиця 4.2
СУМА КРЕДИТУ, СТРОК ТА LTV В ЄВРОПЕЙСЬКИХ КРАЇНАХ
| Країна |
Іпотечний кредит, євро |
Строк, років |
Таким чином, проведення ринкових перетворень у країнах
Східної Європи супроводжується становленням нової системи іпотечного кредитування. У більшості країн житлове іпотечне кредитування розглядається як основна форма фінансового забезпечення громадян для придбання житла.
Здійснюється робота зі створення ринку житлових іпотечних кредитів: розробляються закони, які формують умови іпотечного кредитування; створюються організаційні структури ринку іпотечних кредитів; розр обляються процедури надання та обслуговування іпотечних кредитів, схеми взаємодії банків з іншими інститутами ринку іпотечних кредитів; формуються основи функціонування вторинного ринку іпотечних кредитів; розробляються схеми залучення довгострокових ресурсів інвесторів у іпотеку, в тому числі й шляхом емісії іпотечних паперів тощо. Розрізняється ступінь відпрацьованості й ма сштаби реалізації житлового іпотечного кредитування в різних країнах, що зумовлено рівнем економічного розвитку, особливостями банківського сектору, правового забезпечення тощо.
