Posibniki.com.ua Фінанси Фінансові інвестиції 4.2. Інституційне забезпечення іпотечного ринку


< Попередня  Змiст  Наступна >

4.2. Інституційне забезпечення іпотечного ринку


Основна функція іпотечного кредиту полягає в перерозподілі грошових коштів, тобто їх акумуляції та подальшому розміщенні у формі кредитів населенню на купівлю нерухомості під заставу існуючої нерухомості або нерухомості, яка буде придбана. Реалізація вказаної функції відбувається в межах іпотечного ринку, що організується на основі певних принципів та правових норм економічни х відносин. Економічні відносини, які виникають у процесі купівлі та продажу фінансових зобов’язань, забезпечених нерухомістю, реалізуються через певні інституції та елементи інфраструктури іпотечного ринку, а саме:

• іпотечні кредитні інститути — сукупність банків та інших фінансово-кредитних інститутів, які безпосередньо здійснюють іпотечне кредитування;

• установи, які забезпечують діяльність іпотечних кредитних інститутів (страхові компанії, професійні оцінювачі, державний реєстр іпотек тощо).

На практичний розвиток і побудову системи іпотечного кредитування у тій чи іншій країні суттєво впливає цілий комплекс умов і чинників. Основні з них такі.

Політичними чинниками є: загальна стабільність суспільної системи; передбачуваність або непередбачуваність політичних режимів; мо жливість зовнішньої загрози воєнної чи економічної експансії інших держав; можливість експропріаційних заходів з боку держави тощо.

При цьому нестабільність та непередбачуваність політичної ситуації, як правило, стримує розвиток іпотечного кредитування. В той же час його успішному розвитку суттєво сприяє запровадження державою системи протекціоністських заходів, таких як надання цільових кредитних ресурсів, дер жавних гарантій у забезпеченні іпотечних кредитів і позик, що здійснюються під час емісії цінних паперів для вторинного ринку, а також різноманітних форм адресної підтримки конкретних громадян, що отримують іпотечні кредити на будівництво житла чи розвиток бізнесу. Розвитку іпотечного ринку також сприяє вступ державних організацій до міжнародних.

Право ві чинники визначаються загальним станом правового середовища суспільства, в тому числі його здатністю захищати

відносини власності, і передусім, на об’єкти нерухомості. Велику роль відіграє забезпечення законних способів накладення стягнення і відчуження майна, що є об’єктом застави. До цієї групи чинників слід віднести наявність чіткої системи реєстрації нерухомості, застави та інших обтяжень на нерухоме майно. Успішному розвитку іпотеки сприяє виділення блоку законі в і постанов, які регламентують зміст і порядок здійснення іпотечних операції їх учасниками.

До економічних чинників, які впливають на розвиток іпотечного кредитування, належать: загальний розвиток фінансовокредитної системи та ринку цінних паперів у країні; стійкість валюти та рівень інфляції; платоспроможність населення; розвиток системи страхування ризиків, пов’язаних з іпотекою.

При ць ому для нормального розвитку іпотеки необхідним є страхування об’єктів нерухомості, життя позичальників та наданих кредитів, титульне страхування, страхування ліквідності й дохідності іпотечних цінних паперів. Історичні умови й чинники також впливають на організацію та розвиток системи іпотечного кредитування. Особливу роль при цьому відіграють традиції нагромадження коштів, а також ставлення до кредиту населення. Різно манітність усіх розглянутих чинників сформувало у світі десятки різновидів організації іпотечного кредитування. При цьому є багато країн, де різні схеми організації такого кредитування реалізуються одночасно і не виключають одне одного. Іпотека — це насамперед взаємодія позичальника та кредитної установи. Однак згодом, з розвитком цієї категорії, мова повин на йти про систему іпотечного кредитування.

Стосовно іпотечного кредитування систему можна визначити як механізм перерозподілу грошових коштів від кінцевого інвестора до позичальника — покупця нерухомості, а також як сукупність взаємодіючих елементів та взаємозв’язаних відносин, що забезпечують кредитування під заставу нерухомості. Іпотечне кредитування слід розглядати в одн ому випадку, як цілісний механізм, що поєднує інтереси позичальників і кредиторів, включаючи інтереси інвесторів, ріелторів, страхових компаній, забудовників та інших суб’єктів ринку. В другому випадку система іпотечного кредитування — багатофакторна модель, що містить сам процес залучення фінансових ресурсів з ринку капіталу, видачу іпотечних кредитів та операції на ринк у нерухомості.

Незважаючи на викладене вище, у системі іпотечного кредитування основну роль відіграють кредитні відносини. У зв’язку з

цим було б доцільним розглядати систему іпотечного кредитування як систему взаємовідносин, що виникають з приводу видачі, обслуговування, продажу та сек’юритизації іпотечних активів. Ці відносини охоплює іпотечний ринок, елементами якого є:

• іпотечні кредитні інститути;

• спеціалізовані іпотечні установи другого рівня;

• страхові компанії;

• професійні оцінювачі;

• ріелторські фірми;

• системи реєстрації обороту нерухомості;

• організатори вторинного ринку іпотечних кредитів;

• нотаріат, паспортні служби, органи опіки та піклування, юридичні консультації.

Ринок іпотечних кредитів поділяється на первинний та вторинний.

Первинний ринок характеризується взаємодією позичальника та банку (іпотечного кредитного інституту), а його інструментами є саме іпотечні кредити (рис. 4.2).

Рис. 4.2. Схема первинного ринку іпотечного кредитування

Рис. 4.2. Схема первинного ринку іпотечного кредитування

Вторинний ринок, інструментами якого є цінні папери, що забезпечені іпотечними кредитами (заставними), сприяє залученню ресурсів для кредитування та характеризується взаємодією позичальників, кредиторів, посередників та інвесторів, тобто від

бувається продаж уже наданих кредитів кінцевим інвесторам (рис. 4.3).

Рис. 4.3. Схема вторинного ринку іпотечного кредитування (без посередника)

Рис. 4.3. Схема вторинного ринку іпотечного кредитування (без посередника)

При цьому відбувається трансформація персоніфікованих прав за кредитними зобов’язаннями та договорами іпотеки в знеособлені цінні папери — облігації.

Така ж схема можлива за участю посередника, роль якого відіграє іпотечна установа другого рівня (рис. 4.4). Інституційний склад системи іпотечних інститутів у кожній країні суттєво диференційований (табл. 4.3).

У США на первинному іпотечному ри нку в останні роки функціонують комерційні банки, спеціалізовані іпотечні інститути та ощадно-позичкові асоціації. Комерційні банки надають позички як під заставу житла, так і під заставу сільськогосподарської, комерційної та промислової нерухомості. Їх діяльність обмежена певними територіальними межами і суворо контролюється відповідними органами. Часто при комерційному банку існує спеціалізований іпотечни й кредитний інститут — іпотечна компанія (діяльність якої менш обмежена), що дозволяє банку диверсифікувати свою діяльність і розподілити при цьому ризики кредитування.

Рис. 4.4. Схема вторинного ринку іпотечного кредитування (за участю посередника)

Таблиця 4.3 ІНСТИТУЦІЙНИЙ СКЛАД ІНОЗЕМНИХ ІПОТЕЧНИХ ІНСТИТУТІВ

199

Мексика Комерційні банки, небанківські інститути

Ощадно-позичкові асоціації спеціалізуються переважно на житловому іпотечному кредитуванні. На початку 1980-х рр. відбулися значні зміни (не на користь ощадно-позичкових асоціацій) у розподілі іпотечної заборгованості між основними кредиторами. Держава знизила своє втручання в функціонування даної ланки системи іпотечних кредитних інститутів, що спричинило короткострокове піднесення ощадної галузі. Поряд з ци м, зменшення державного регулювання, яке було спрямоване на досягнення безпеки та тривалості ощадних установ, поглибило проблеми, які були викликані недоліками системи страхування депозитів. У свою чергу, спад на ринку нерухомості призвів до сильної ощадної кризи. З метою його подолання Конгрес США встановив нові обмеження, посилив нагляд за діяльністю ощадних асоціацій, а також виді лив кошти на вирішення проблем інститутів, що збанкрутіли.

У США також діє Федеральна система фермерського кредиту, яка об’єднує поряд 800 дрібних кооперативних банків і асоціацій.

Центральною ланкою системи є 37 банків, організованих за регіональними ознаками. Дванадцять федеральних земельних банків часто субсидують та гарантують кредити Фе деральної системи фермерського кредиту. Дана система, поряд з сільськогосподарськими комерційними банками, відіграє значну роль у розвитку сільського господарства.

У Німеччині, на відміну від США, іпотечним кредитуванням займаються переважно спеціалізовані кредитні інститути: іпотечні банки та ощадні установи. Найбільш широко представлені приватні іпотечні банки. До їх функцій належать довгострокове кредитування жит лового будівництва й придбання житла, інвестування в промисловість та сільське господарство, яке здійснюється під іпотеку.

Мобілізація ресурсів здійснюється шляхом випуску заставних листів. Державні іпотечні банки, які за характером активних операцій близькі до приватних, нечисленні. Джерелами формування їх ресурсів, поряд з випуском заставних, є вклади населення.

Деякі відмінності у складі іп отечних кредитних інститутів є у

Великобританії. Найбільш поширеними іпотечними кредиторами є будівельні товариства, комерційні банки та страхові компанії.

Але найбільшу роль в іпотечному процесі відіграють будівельні товариства, частка яких у сукупному обсязі іпотечних кредитних операцій у 2002 р. становила 61,4% (частка комерційних банків 29,7% відповідно). Вони акумулюють дрібні заоща дження

населення (короткострокові внески), займаються довгостроковим іпотечним житловим кредитуванням.

У Франції основними іпотечними кредиторами є великі комерційні банки, середні банки та взаємоощадні інститути та ощадні каси. Основною категорією позичальників за іпотечними позичками є дилери з нерухомості та індивідуальні покупці житла. В цій країні функціонує найстаріший напівдержавний банк — Французький земельний кредит, який пе реважно займається кредитуванням житлового будівництва. Він випускає іпотечні боргові зобов’язання, отримує кредити на фінансовому ринку. Позичальники цього кредитного інституту мають державну підтримку у формі пільгових відсоткових ставок.

Виходячи зі світової практики, можна виділити такі відмінні риси сучасних систем іпотечних кредитних інститутів:

• системи охоплюють іпотечні інститути різних форм власності (державні, громадсько-приватні), при цьому роль державних іпотечних інститутів поступово знижується;

• мають місце банківські та небанківські іпотечні інститути;

• іпотечними операціями займаються як спеціалізовані, так і універсальні банки (у більшості країн роль останніх зростає);

• деякі іпотечні інститути спеціалізуються тільки на одному напрямі іпотечного кредитування (наприклад, на житловій іпотеці), інші оперують на всьому ринку іпотечних кредитів;

• основними чинниками розвитку іпотечних інститутів є конкурентоспроможність, потреби суб’єктів ринку нерухомості, а також державні пріоритети;

• зростають зв’язки й взаємодія між іпотечними інститутами та іншими фінансовими установами, збільшується кількість спільних послуг і взаємних операцій;

• посилення конкурентної боротьби між традиційними для кожної країни іпотечними кредиторами та новими іпотечними установами призвело до певного зниження вартості іпотечних позичок і прибутків іпотечних кредитних інститутів (нині близько 1,5%) . Іпотечний ринок відрізняється від інших фінансових ринків тим, що всі зобов’язання, які на ньому обертаються, забезпечені нерухомим майном. Він не лише перерозподі ляє нерухомість з метою її раціонального використання, а й сприяє інвестуванню в неї. На рис. 4.5 відображено схему взаємодіючих елементів системи іпотечного кредитування.

Позичальник — це особа, яка отримує кредит під заставу житлової або комерційної нерухомості. Для отримання іпотечного

кредиту необхідно володіти коштами в обсязі не менш 20

—30 % від вартості об’єкта нерухомості та мати доходи, які дають змогу протягом усього строку сплачувати рівними щомісячними платежами основний борг та відсотки за ним.

Кредитор (банк) — організація, яка після аналізу платоспроможності позичальника укладає з ним кредитний договір і веде облік його за боргованості. Необхідною умовою надання іпотечного кредиту є внесення позичальником первинного внеску. Зобов’язання позичальника можуть бути оформлені у вигляді іменного цінного папера — заставної, права на яку банк може передавати. Заставна оформлюється, якщо її випуск передбачений іпотечним договором. Іпотечна агенція діє на вторинному ринку. Вона купує у банка заставні й випу скає цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами. Кошти від продажу цінних паперів йдуть на надання нових кредитів, таким чином, створюється система рефінансування іпотечних кредитів. Завданнями агенції є:

• викуп у кредиторів заставних або прав вимоги за іпотечними кредитами;

• формування первинних іпотечних активів;

• емісія та розміщення цінних паперів на фінансових ринках.

202

Рис. 4.5. Схема взаємодії елементів системи іпотечного кредитування

Забезпеченням емісійних цінних паперів є сформовані спеціальним чином пули заставних або іпотечних кредитів. Інвестори — покупці іпотечних цінних паперів. Головним чином це інституційні інвестори, такі як інститути спільного інвестування, пенсійні фонди, страхові компанії, банки. Враховуючи, що рейтинг іпотечних цінних паперів наближується до рейтингу суверенного боргу, можна припустити, що да ний вид фінансового інструменту стане популярним також серед українських інвесторів.

Страхові компанії виконують функції зі зниження ризиків для інвесторів і кредиторів шляхом здійснення:

• страхування ризику пошкодження або знищення предмета іпотеки (об’єкта нерухомого майна);

• страхування життя та здоров’я позичальника;

• страхування ризику втрати права власності або обмеження права власності на об’єкт застави.

Оцінювачі нерухомості визначають ринкову та ліквідаційну вартість об’єктів нерухомості, які є предметом застави.

Ріелторська компанія — професійний посередник на ринку нерухомості, який надає послуги щодо пошуку об’єктів, оформленню договорів та підготовці пакету документів, необхідних для подання в банк для от римання іпотечного кредиту.

Державний реєстратор — орган державної реєстрації прав на нерухоме майно. До його функцій належать — реєстрація угод купівлі-продажу, оформлення переходу прав власності, реєстрація договорів іпотеки.

Нотаріус — згідно з українським законодавством договір застави прав власності на нерухоме майно та договір купівліпродажу підлягають обов’язковому нотаріальному пос відченню. У разі невиконання даної умови вони вважаються недійсними.

Паспортні служби реєструють громадян за місцем проживання, що є обов’язковою умовою для одержання кредиту.

Органи опіки та піклування — забезпечують захист прав неповнолітніх під час укладання угод з нерухомості.

Основними операторами на ринку іпотечного кредитування в

Україні є комерційні ба нки. Саме вони надають іпотечні кредити, займаються перевіркою надійності позичальника, беруть на себе різноманітні ризики, тобто виступають ключовим елементом у системі іпотечного кредитування.

Сьогодні Україна перебуває на початку формування іпотечного ринку й побудови системи іпотечного кредитування.

Однією з найважливіших умов подальшого розвитку цього сектора економіки є доступність грошових ресурсів у формі довгострокових кредитів для всіх учасників ринку. Банківська система історично будувалась на принципах, які виключали іпотечне кредитування, тобто була орієнтована на короткострокове та середньострокове кредит ування. Крім того, універсальні банки не були зацікавлені в іпотечному кредиті, оскільки ризики за іншими кредитами також забезпечуються нерухомістю, що робить їх значно вигіднішими. Не випадково в усьому світі існують спеціальні іпотечні банки, які можуть бути незалежними або дочірніми структурами універсальних банків.

Важливим є питання визначення по вноважень і механізму діяльності державної іпотечної установи другого рівня. Передбачається, що вона буде викуповувати іпотечні кредити банків і на умовах угоди з ними випускати й розміщувати серед інвесторів іпотечні цінні папери. Залучені установою ресурси надходитимуть до банків, які здійснюватимуть подальше довгострокове кредитування. Разом з тим, у біл ьшості країн основним джерелом інвестицій є кошти населення. В Україні цей ресурс практично не задіяний.

Ефективність функціонування дворівневої системи іпотечного кредитування визначатиметься ступенем розвитку ринку цінних паперів та зацікавленості його учасників. З активізацією діяльності недержавних пенсійних фондів і запровадженням накопичувальної пенсійної системи кількість учасників фондового ринку і обсяг оп ерацій на ньому зростатимуть.

В Україні існує нагальна потреба у створенні та дії системи державної реєстрації прав власності на нерухоме майно та її законодавчому врегулюванні, яка є принципово важливим елементом у сфері правового регулювання іпотеки. Вона дозволить на засадах прозорості, доступності й відкритості, на підставі факту державної реє страції іпотеки встановлювати пріоритет прав і вимог іпотечних кредиторів щодо переданого в іпотеку нерухомого майна.

Таким чином, у найближчій перспективі необхідно зосередити увагу на таких напрямах державної політики щодо інституційного забезпечення системи іпотечного кредитування:

• запровадження доступного для ознайомлення порядку державної реєстрації прав на нерухомість;

• прийняття нормативних актів, які б регламентували діяльність суб’єктів системи іпотечного кредитування;

• розроблення НБУ загальних підходів до різних суб’єктів іпотечної інфраструктури та стандартів іпотечного кредитування;

• широке висвітлення та інформаційна підтримка розвитку системи іпотечного кредитування.

Що стосується зарубіжного досвіду, то в Україні доцільно використовувати як американську схему іпотечного кредитування, що дозволяє створити дворівневий іпотечний ринок, так і традиційну європейську схему іпотечного кредитування. Слід піти шляхом розширення банківського іпотечного кредитування, створення будівельно-ощадних кас, які добре зарекоме ндували себе у багатьох країнах Європи та у США. Своє місце в системі іпотечного кредитування мають посісти кредитні спілки, інвестиційні фонди та інші інституції, що акумулюють кошти населення, оператори вторинного іпотечного ринку, а також система рейтингових агентств, що дасть змогу виявляти ризики, пов’язані з діяльністю інституцій цього ринку й інструменті в, які вони використовують.

Необхідність у спеціалізації іпотечних кредиторів зумовлена низкою макроекономічних чинників. По-перше, іпотечний ринок складний у правовому відношенні, багатофункціональний і довгостроковий, що вимагає висококваліфікованих вузькопрофесійних знань для управління іпотечним бізнесом. По-друге, існують значні відмінності в співвідношенні попиту й пропозиції на іпотечні кредити між різними регіона ми країни. Таким чином, спеціалізовані іпотечні кредитні установи виконуватимуть дві функції: 1) посередницьку — між власниками тимчасово вільних грошових коштів і позичальниками; 2) трансформаційну — залучення вільного приватного капіталу і коштів інституційних інвесторів для довгострокового фінансування.


< Попередня  Змiст  Наступна >
Iншi роздiли:
4.4. Інструменти рефінансування довгострокових іпотечних кредитів
4.5. Похідні іпотечні інструменти як засіб зменшення ризиків та підтримки ліквідності кредитора
Контрольні запитання
Частина 1. Розділ 5 ВИКОРИСТАННЯ ДЕРИВАТИВІВ В УПРАВЛІННІ ІНВЕСТИЦІЯМИ 5.1. Сутність строкового ринку і строкових угод
Частина 2. Розділ 5 ВИКОРИСТАННЯ ДЕРИВАТИВІВ В УПРАВЛІННІ ІНВЕСТИЦІЯМИ 5.1. Сутність строкового ринку і строкових угод
Дисциплiни

Медичний довідник новиниКулінарний довідникАнглійська моваБанківська справаБухгалтерський облікЕкономікаМікроекономікаМакроекономікаЕтика та естетикаІнформатикаІсторіяМаркетингМенеджментПолітологіяПравоСтатистикаФілософіяФінанси

Бібліотека підручників та статтей Posibniki (2022)