У постсоціалістичних країнах в умовах трансформаційних змін у державній власності завдяки роздержавленню і приватизації почалося становлення ринків нерухомості та землі.
У соціалістичному минулому, за умов адміністративнокомандної економіки незначна частина об’єктів нерухомості мала товарні властивості, тобто такі об’єкти могли продаватися та купуватися (наприклад, дачі, кооперативні квартири). Але переважна частина об’єктів н ерухомості не брала участі у процесах товарообміну.
За сучасних умов в усіх постсоціалістичних країнах з розвитком ринкових відносин та ринкових механізмів нерухомість та земля стали важливими об’єктами національних ринків.
Важливо з’ясувати сутність поняття «нерухомість». Зрозуміло, що до нерухомості відносяться всі об’єкти, як і знаходяться на землі і нерозривно з нею пов’язані (будівлі, споруди і т. ін.). Правомірно також визначити нерухомість як землю і все, що на ній розташовано і тісно з нею пов’язано. Ці визначення вказують на нерозривну єдність землі й капітальних благ, які створені людьми і розміще ні на землі, існування яких пов’язане саме із землею.
Нерухомість і земля мають особливі риси, які визначають специфічність цих ринкових об’єктів.
По-перше, земля має таку важливу властивість, як обмеженість, тому відтворення об’єктів нерухомості на землі є також обмеженим.
По-друге, земля і об’єкти нерухомості мают ь високу капіталомісткість, тривалість створення та існування, неоднорідність. Ці риси зумовлюють специфічність попиту та пропонування на ринках нерухомості, впливають на процеси інвестування, ціноутворення, заощадження.
По-третє, земля і об’єкти характеризуються непереміщуваністю й низькою ліквідністю. Ці риси не впливають негативно на
мом, який формує фонди для реальних інвестицій. Нерозвиненість вторинного ринку цінних паперів зменшує таку важливу рису цінних паперів (передусім акцій), як ліквідність. Це у свою чергу зумовлює незначну участь цінних паперів у переливанні та перерозподілі фінансових ресурсів у державі, у залученні необхідних для розвитку економки інвестиційних ресурсів. землю та об’єкти нерухомості, не зменшують їхньої ринкової вартості через обмеженість та таку важливу властивість як здатність давати дохід у вигляді ренти.
По-четверте, саме властивість землі та нерухомості приносити власникові ренту зумовлює найвищу цінність цих ринкових об’єктів, яка посилюється через набір прав, що виникають у процесі воло діння землею та нерухомістю.
По-п’яте, земля і нерухомість через свою обмеженість і здатність приносити ренту являють собою унікальні об’єкти, здатні забезпечувати стабільний дохід, через що вони стають найбільш надійними і прогнозованими об’єктами оподаткування для держави.
По-шосте, розвиненість прав власності (право володіння, право користування і право розпорядження) на зем лю і об’єкти нерухомості, з одного боку, зумовлює найактивнішу роль держави в регулюванні всієї системи земельних і майнових відносин, а з другого боку, потребує особливої інфраструктури, що складається із певних об’єктів і суб’єктів, що виконують специфічні послуги й операції та обслуговують землю і нерухо мість.
Ринок землі та нерухомості — це важливий сегмент національного ринку, що має свою внутрішню структуру (рис. 8.1).
Рис. 8.1. Структура ринку землі та нерухомості
З наведеної схеми бачимо, що ринок житлової та нежитлової нерухомості інакше можна об’єднати в ринок інвестиційного блага. Це пояснюється тим, що будь-яка нерухомість є капітальним вкладенням, пов’язана з інвестуванням, із вкладанням грошових коштів. Інвестування в нерухомість пояснюється бажанням отримати дохід від нерухомості, здійснюється з метою створення дохідної не рухомості. Будь-яку нерухомість можна вважати дохідною, якщо вона дає реально або потенційно ренту у вигляді орендної плати за користування нею, або якщо її вартість зростає внаслідок постійного перевищення попиту на нерухомість над її пропонуванням. Але якщо вищеназвані ситуації не мають місця, використання нерухомості або з метою індивідуального с поживання домогосподарствами (споживча нерухомість) або для виробничо-господарської діяльності (виробнича нерухомість) суб’єктів господарювання також є дохідним, оскільки завдяки наявності такої нерухомості стає можливою життєдіяльність суб’єктів економіки. Можна стверджувати, що будьяка нерухомість, а також земля є тими капітальними ресурсами, які являють собою фактори виробництва і чинни ки зростання вартості.
Дохідність нерухомості й землі посилюється найбільшою розвиненістю прав власності на ці об’єкти. Право володіння дає можливість власнику по своїм бажанням продавати-купувати нерухомість і землю, здавати їх в оренду, закладати, передавати у спадок тощо. Право користування дає можливість різним суб’єктам економіки ко ристуватися землею і нерухомістю через їх оренду, суборенду, лізинг і т. ін. Право розпорядження також дає змогу використовувати різні способи управління й регулювання землею та нерухомістю власником або іншими суб’єктами господарювання, яким надається таке право, з відповідним отриманням певної частки доходу за таку діяльність.
Таким чином, висока цінність зе млі та нерухомості визначається не тільки її матеріальним змістом (це є єдністю капіталу і землі), а й набором прав, що виникає в результаті володіння цими об’єктами.
В Україні, як і в інших постсоціалістичних державах, у процесі трансформації до цивілізованих ринкових відносин відбувається формування та подальший розвиток ринків землі та н ерухомості. Ці процеси відбуваються внаслідок роздержавлення і приватизації державної власності й призводять до появи та роз-
По-перше, оскільки становлення ринків землі та нерухомості відбувалося в специфічних умовах переходу від командноадміністративної до ринкової економіки і особливості такого процесу не були досліджені і враховані, то це с упроводжувалось суперечностями, неузгодженостями, навіть помилками.
По-друге, згідно з класичною схемою розвитку приватної власності, ринки будь-яких об’єктів економіки розвиваються від дрібної приватної власності (в тому числі й на об’єкти нерухомості) до монополістичної, а потім до державно-монополістичної форми власності. У постсоціалістичних країнах послідовність змінюється. Ринки зем лі та нерухомості розвиваються від державних до приватних форм власності. Крім того, на початкових етапах приватизації, коли вона проголошувалася народною, держава практично безоплатно передала нежитлову і житлову нерухомість на первинний ринок. Але оскільки на цьому ринку, і в суспільстві загалом, ще не сформувалися належні ринкові механізми, не бул о відрегульоване ціноутворення, на вторинному ринку розпочалися спекулятивні процеси, які посприяли первинному нагромадженню капіталів у окремих осіб і розвитку тіньової економіки.
По-третє, приватизація нерухомості є найважливішим підґрунтям нагромадження та подальшого зростання капіталів у окремих власників. Без володіння нерухомістю капіталу неможливо нормально функціонувати і зростати. Більш того, через при ватизацію нерухомості власник автоматично отримує певне право на землю, на якій розташована його нерухомість. Продати, здати в оренду, іншим способом розпорядитися такою землею вже неможливо.
По-четверте, через недоліки й порушення у процесі приватизації нерухомості склалася така ситуація, коли об’єкти нерухомості продавалися й купувалися без права влас ності на землю. Наслідком цього була окрема купівля-продаж землі власниками нерухомості з додатковою платою за неї. Цікаво, що оскільки
витку різноманітних форм власності, до утвердження й розширення приватної власності на об’єкти нерухомості і землю. Але оскільки всім постсоціалістичним країнам притаманна ринкова трансформація інверсійного типу, оскільки відбувається зміна послідовності економічних перетворень порівняно з класичною моделлю формування ринкової економіки, то і формування ринків землі та нерухомості також має інверсійний характер. Це й зумо влює особливості формування та розвитку ринків землі і нерухомості в постсоціалістичних країнах. До таких особливостей можна віднести такі.
Це відбувалося унаслідок того, що ринкові зміни і перетворення у сфері нерухомості й землі бу ли розмежовані державною системою управління і не узгоджувалися. Законодавство і повноваження державних органів щодо землі та об’єктів нерухомості були розмежовані.
По-п’яте, було багато порушень і недоліків у правовому механізмі приватизації державної нерухомості. Одним із суттєвих недоліків було недосконале ціноутворення, яке не враховувало ринкових законів по питу і пропозиції. Державне регулювання рівня цін та ринкове ціноутворення не доповнювали одне одного. Це також сприяло зростанню тіньового капіталу.
По-шосте, найважчим виявився процес становлення ринку землі, передусім тому, що земля завжди розглядалася в нашому суспільстві як власність тільки держави. Держава в пострадянських країнах мала монопольне право во лодіння і розпорядження землею, тільки вона на певних, вигідних для неї умовах, давала можливість окремим суб’єктам господарювання користуватися землею. Тому так важко і повільно в Україні та в інших пострадянських державах відбувається формування ринку землі, що певною мірою гальмує процеси на ринку нерухомості. Оскільки ринки нерухомості й зе млі розвиваються нерівномірно, то сьогодні немає єдності майнових, земельних, фінансових прав власності на об’єкт нерухомості. Склалася унікальна ситуація, коли власник об’єкта нерухомості не володіє правом власності на землю, а, з другого боку, держава надає можливість суб’єктам економіки розпоряджатися і користуватися землею без відповідного правового ме ханізму. Отже, на сучасному етапі ринкових трансформацій актуальним є завдання розвитку ринку землі з метою узгодження і реалізації важливих соціально-економічних процесів в Україні.
Виокремило етапи розвитку ринку землі в Україні у процесі трансформації економіки до ринкових відносин.
В Україні з 1992 р. розпочалася приватизація земельних ділянок громадянами країни для інди відуального житлового, гаражного й дачного будівництва, особистого підсобного господарства, фермерського господарства. З 1993 р. ділянки землі продаються для господарсько-підприємницької діяльності.
об’єкт нерухомості продавався дорожче із врахуванням його вигідного місцеположення, то і земля під таким об’єктом нерухомості також продавалась дорожче з урахуванням диференціальної ренти. Таким чином, власнику доводилося платити у двічі дорожче.
Саме з початку 90-х років ХХ ст. розпочинається перший етап реформування аграрних і земельних відносин, формування ринку землі в Україні — поява і розвиток різноманітних форм земельної власності. Необхідно зазначити, що на цьому першому етапі не ставилося завданням пріоритетного розвитку приватної власності, а головною метою був розвиток різноманітних альтернативних форм власності, як і б відповідали найкращим чином господарським умовам, соціально-психологічним потребам людей, інтересам суб’єктів господарювання в аграрному секторі. До кінця 90-х років завдання першого етапу реформування аграрної сфери було здійснено.
Наступний, другий етап такого реформування — перетворення землі на товар. Це складний процес для пострадянських країн як через від сутність досвіду у суб’єктів з купівлі-продажу землі, так і внаслідок психологічного сприйняття «пострадянською людиною» землі як оплоту державної власності. І хоча державою в 90-х роках були прийняті відповідні нормативно-законодавчі документи, вони мали обмежений характер і не сприяли ринковим процесам в аграрному секторі (не передбачалась ко нкуренція, земля передавалася безоплатно, не враховувалися ринкові можливості попиту і пропонування в аграрній сфері тощо).
Другий етап реформування аграрно-земельних відносин і становлення ринку землі розпочався з кінця 1990-х — початку 2000-х років. Починаються реальні ринкові процеси із землею несільськогосподарського призначення та із землею населених пунктів. Головні ринкові перетворення по чинаються з міських земель. Виникають земельні аукціони, запроваджуються платні, конкурентні, відкриті способи продажу землі несільськогосподарського призначення, оренда землі для комерційного і житлового будівництва. Ці процеси набувають сьогодні розвитку і поширення, вони не тільки відповідають принципам ринкового ціноутворення на землю, а й допомагають повноцінному функціонуванню ринку нерухомості, розширюють застос ування фанансовокредитних механізмів в економіці, створюють джерела поповнення місцевих бюджетів, стимулюють процес інвестування в землю і в об’єкти нерухомості на ній.
Паралельно з другим етапом реформування земельних відносин і становлення ринку землі розпочався третій етап — земля стає не тільки товаром, а й капіталом. Інакше кажучи, розпочався процес ка піталізації землі. Земля, виступаючи як капітал, являє собою найбільш надійне підґрунтя для отримання кредиту, що викликало розвиток іпотечного кредитування у країні. Земля —
Перетворення землі в товар і капітал у постсоціалістичних країнах вимагає регулювання і контролю з боку держави за розвитком ринків землі і нерухомості.
Оскільки земля є природною монополією, що і дає мож ливість власнику привласнювати ренту, і саме навколо землі склалася система прав власності й повноважень (володіння, розпорядження, користування), то найактивніше держава регулює і контролює земельні та рентні відносини, розвиток ринку землі. Так, з метою рівноправного розвитку всіх форм власності і сучасних форм господарювання в аграрному секторі, раціонального і ефективного використання земель для різних видів діял ьності в Україні було прийнято Земельний кодекс, Кодекс «Про надра» та інші законодавчо-нормативні документи.
Держава також опікується регулюванням і контролем за правом власності як на землю, так і на об’єкти нерухомості на землі. Стосовно прав на землю існує кадастровий спосіб реєстрації таких пра в. У 1993 р. Кабінетом Міністрів України було прийнято постанову «Про порядок ведення державного кадастру». В державному кадастрі зареєстровані права володіння і користування землею, орендні відносини; визначені кількість і якість земель, оцінка землі тощо. В Україні існує єдина система державних органів земельних ресурсів.
Стосовно об’єктів нерухомості також існу є державна система реєстрації нерухомості — інвентаризаційно-правова. Вона націлена на збір і зберігання інформації в бюро технічної інвентаризації про технічний стан і вартість нерухомості. Але така інформація є дуже обмеженою і значно відрізняється від реальної сучасної ринкової ситуації, що викликає різні зловживання і правопорушення.
Система реєстрації прав на зе млю і об’єкти нерухомості потребує модернізації: виникла потреба створення Єдиної системи реєстрації прав на основі єдності землі та нерухомості; необхідними є державна гарантія та державний захист зареєстрованих прав, підвищення надійності операцій з землею і нерухомістю;
капітал, коли вона здається в оренду, дає своєму власникові дохід у вигляді ренти. Це може бути рента рідкості (монопольна рента) або диференційна рента, яка пов’язана з місцеположенням, якістю і родючістю землі або із поліпшенням землі. Відомо, що абсолютну ренту приносять всі землі без винятку, що перебувають у приватній власності. Поліп шення, проведені на землі, зростаються з нею, додають їй нових вигід, збільшують вартість і цінність землі-капіталу.
Саме фіскальна функція держави на ринках землі та нерухомості є однією з головних складових активного регулюв ання державою цих ринків. Земля і об’єкти нерухомості є найбільш надійними, стабільними об’єктами оподаткування, оскільки їх неможливо «приховати», право на них реєструється державою. Ці об’єкти є завжди прибутковими, вони знаходяться у суб’єктів у тривалому володінні та користуванні, важко застосувати відносно різні механізми приховування прибутків та ух иляння від сплати податків.
У сучасних умовах трансформації суспільства до цивілізованих ринкових відносин іде пошук нових, ефективніших фіскальних важелів та інструментів, що враховується під час розроблення нового Податкового кодексу України, який передбачає вдосконалення механізмів сплати податків із землі і введення податку на нерухомість.
Регулююча функція дер жави на ринках землі та нерухомості також стосується розвитку інфраструктури цих ринків, оскільки комерціалізація цього сегмента ринку призводить до появи суперечностей між інститутами, до конфліктів між корпоративними інтересами, до зловживань, правопорушень. Тому держава приймає відповідні закони і розробляє певні норми й нормативи, які регулюють діяльність суб’єктів інфраструктури ринків зем лі та нерухомості. Інфраструктура цих ринків, у зв’язку зі збільшенням операцій і послуг, у сучасних умовах розширюється і розвивається. Розширюються і вдосконалюються такі операції, як кредитування, фінансування, інвестування. Подальшого розвитку набувають оціночні, ріелтерські, страхові, управлінські та інші послуги. Вдосконалюються орендні операції, набувають розвитку ще нові для українського ринку лізинго ві операції та операції із прогнозування можливого ризику та розробки механізмів із запобігання такому ризику.
Взагалі подальший цивілізований розвиток ринків землі та нерухомості потребує певних умов і дій з боку відповідних державних органів:
— створення ефективних економічних і юридичних способів регулювання ринків землі та нерухомості, які повинні узгоджувати дер жавні, суспільні і приватні інтереси суб’єктів цих ринків;
зростає потреба у підтримці інвестиційних і кредитних процесів; необхідним є відображення ринкової ситуації на ринках землі і нерухомості. Також модернізована система реєстрації прав на землю і нерухомість повинна являти собою надійну інформаційну базу для оподаткування.
— захист прав власності суб’єктів ринків землі та нерухомості, створення надійної, стабільної правової бази для регулювання і контролю над всіма операціями із землею та нерухомістю;
— підтримка розвитку різноманітних форм власності на землю і об’єкти нерухомості, вдосконалення конкурентних методів придбання прав власності (у тому числі і права користування на умо вах оренди) на землю і об’єкти нерухомості через аукціони, конкурси, тендери тощо;
— створення надійної інформаційної системи та удосконалення механізмів оподаткування землі та об’єктів нерухомості;
— вдосконалення реалізації прав власності на землі несільськогосподарського призначення, на міські землі, на землі перспективного інвестування;
— регулювання процесів ринко вого ціноутворення на ринках землі та нерухомості, підтримка розвитку інфраструктури цих ринків.
