Землі сільськогосподарського призначення істотно відрізняються за своєю родючістю, що безпосередньо позначається на результатах господарської діяльності підприємств та інших землекористувачів. Ці відмінності є об’єктивними, тому виникає необхідність у порівняльній оцінці різних видів ґрунтів, яка відображала б їх кількісну диференціацію щодо економічної родючості.
Крім того, радам народних депутатів, підприємствам, організаціям і установам, орендарям, власникам земельних ділянок необхідні повні відомості про землю з метою організації її раціонального використання та охорони і регулювання земельних відносин. Вирішення цих питань досягається за допомогою Державного земельного кадастру. Земельний кодекс України передбачає його ведення за рахунок коштів державного і місцевих бюджетів.
Законом України «Про Державний земельний кадастр» (липень 2011 р.) Державний земельний кадастр визначається як єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження в їх використанні, а також дані про кількісну й якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і землекористувачами.
Основними складовими Державного земельного кадастру є кадастрове зонування, кадастрові зйомки, державна реєстрація земельних ділянок, облік кількості та якості земель, їх бонітування, економічна оцінка та грошова оцінка земельних ділянок.
Кадастрове зонування передбачає встановлення меж кадастрових зон і кварталів, меж оцінних районів і зон, місця розташування, обмежень щодо використання земель.
Кадастрові зйомки являють собою комплекс робіт, виконуваних для визначення та відновлення меж земельних ділянок. Завдання кількісного обліку земельних ресурсів полягає в постійному системному веденні й оновленні інформаційних даних, які характеризують кожну земельну ділянку за площею і складом угідь, а також про розподіл земель за власниками і землекористувачами. дя за природними і набутими властивостями, що впливають на їх продуктивність та економічну цінність, а також за ступенем техногенного забруднення ґрунтів.
Бонітування ґрунтів, або якісна оцінка ґрунтів, здійснюється за даними обліку якості землі. Сутність бонітування ґрунтів полягає в порівняльній оцінці якості ґрунтів за їх основними природними властивостями, що мають сталий характер і суттєво впливають на врожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах.
Мета бонітування полягає в тому, щоб на основі найбільш важливих природних властивостей (ознак) ґрунтів, які корелюють з урожайністю, виділити ґрунтові відміни, ґрунтові класи й агровиробничі групи ґрунтів (останні є одиницею бонітування), систематизувати їх за природною якістю, господарською та екологічною придатністю для вирощування певних сільськогосподарських культур.
Така систематизація — це відносна оцінка видів ґрунтів як природного тіла за сумою відповідних властивостей (вмістом гумусу, потужністю гумусового горизонту, поживними елементами, температурним і водним режимами, конфігурацією й особливостями рельєфу тощо) і оцінюється в балах (показник бонітету) за 100-бальною шкалою.
Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями з найбільшою потенційною природною продуктивністю. Дані бонітування ґрунтів враховуються при визначенні втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва і головне — є основою проведення економічної оцінки сільськогосподарських угідь.
Економічна оцінка земель — це її оцінка як природного ресурсу і засобу виробництва у сільському та лісовому господарствах і як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі.
Відмінність економічної оцінки сільськогосподарських угідь від їх бонітування полягає в тому, що земля оцінюється насамперед як засіб виробництва в нерозривному зв’язку з економічними умовами виробництва.
Це означає, що однакові в природному відношенні ґрунти, які належать за ґенезою, фізико-хімічними і біологічними властивостями до того самого бонітету, можуть дістати різні бали економічної родючості через неоднакові умови господарювання (місцеположення, спеціалізацію, дорожні умови тощо).
Для регулювання економічних відносин саме і використовуються дані економічної оцінки землі. Вона здійснюється в двох аспектах: а) загальна оцінка; б) оцінка за ефективністю вирощування окремих сільськогосподарських культур або видів багаторічних культурних насаджень.
Критерії загальної економічної оцінки землі такі: 1) вартість валової продукції (грн/га), оціненої за єдиними спеціально розробленими кадастровими цінами; 2) окупність витрат, що визначається відношенням вартості продукції до витрат на її одержання; 3) диференціальний дохід, що є додатковим чистим прибутком на землях кращої якості і місцеположення. Критеріями економічної окупність витрат; диференціальний дохід від кожної вирощуваної культури.
Результати економічної оцінки за ефективністю вирощування окремих культур є найбільш важливими, бо вони безпосередньо використовуються для грошової оцінки земель, а також дають змогу підприємствам правильно вирішувати проблему добору найефективніших для них галузей рослинництва, встановлювати їх оптимальне співвідношення, здійснювати об’єктивну оцінку діяльності окремих рослинницьких підрозділів за наявності в них різноякісних земель, а також більш обґрунтовано визначати планову врожайність і ті параметри господарської діяльності, що пов’язані з її рівнем (обсяги реалізації продукції, витрати на її перевезення і доробку тощо).
Грошова оцінка земель здійснюється на рентній основі. Залежно від призначення та порядку проведення така оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.
Відповідно до Закону України «Про оцінку земель» (2004 р.) нормативна грошова оцінка земельних ділянок
— це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими нормативами.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні і даруванні земельних ділянок, орендної плати, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.
Експертна оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об’єкта оцінки. Її дані використовуються для здійснення цивільно-правових угод щодо земельних ділянок і прав на них.
Експертна оцінка проводиться суб’єктами оцінної діяльності — фізичними і юридичними особами, які отримали ліцензії на виконання землеоцінних робіт і проведення робіт із землеустрою. Здійснюється така оцінка в разі відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності; визначення вартості таких ділянок, якщо вони вносяться до статутного фонду господарських товариств; виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності.
Експертна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється також і в разі застави земельної ділянки, відображення вартості земельних ділянок і права користування ними у бухгалтерському обліку, визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом чи договором.
Підставою для проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок є договір, який укладається заінтересованими сторонами, а також рішення суду. Важливим питанням такої оцінки є вибір методичного підходу до її здійснення. Залежно від місцевих обставин можуть бути використані такі підходи, як капіталізація чистого операційного або рентного доходу від використання земель
1
Чистий операційний дохід у згаданому Законі визначається як різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов’язаними з одержанням валового доходу (сукупні грошові надходження, які очікуються від реалізації прав на земельну ділянку). ділянок. Враховуються при цьому і витрати на земельні поліпшення.
Нормативна грошова оцінка землі на загальнодержавному рівні в Україні була здійснена згідно з Методикою грошової оцінки землі сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213. Відповідно до Закону України «Про оцінку зе мель» (2004 р.) така оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення проводиться не рідше, ніж один раз на 5 — 7 років.
Нормативна грошова оцінка землі — це розрахункова величина, і її не можна ототожнювати з поняттям ціни землі.
Ціна землі визначається в процесі купівлі-продажу земельних ділянок з ур ахуванням на них попиту і пропонування, місцеположення, бонітету тощо. У світовій практиці зустрічаються різні підходи до грошової оцінки землі. В більшості така оцінка зводиться до капіталізації земельної ренти. За згаданою офіційною методикою грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення здійснюється за одержаним сукупним рентним доходом, що є сумою диференціального та абс олютного рентного доходу.
Диференціальний рентний дохід визначається за формулою ??????
Ц:КВВВВЦУд Др. р ?????, де У — урожайність зернових з 1 га; Ц — ціна реалізації 1 ц зерна, грн; ВВ — виробничі витрати на 1 га, грн; К р
— коефіцієнт рентабельності, що береться на рівні 0,35.
Як бачимо, для оцінки орних земель диференціальний рентний дохід розраховується лише по зернових культурах. Це зумовлено необхідністю забезпечення однакового підходу до оцінки земель у різних зонах України. Такій вимозі найбільше відповідають саме зернові культури, оскільки вони займають до 50 % і більше у структурі посівних площ і вирощуються в усіх регіонах держави.
Для того щоб знівелювати вплив інфляції, диференціальний рентний дохід обчислено в натуральних показниках. Це досягається завдяки діленню першої частини формули ??? р
КВВЦУ?????? ? на ціну 1 ц зерна. По Україні диференціальний рентний дохід з 1 га орних земель становив на момент оцінки 7,4 ц.
У сільському господарстві, крім диференціального рентного доходу, формується й абсолютний рентний дохід. Його величина з 1 га угідь визначена згідно з прийнятою методикою у 1,6 ц. Отже, сукупний рентний дохід становить 9 ц/га снити грошову оцінку землі відповідно до зміни ціни на зерно як на внутрішньому, так і на зовнішньому ринках.
(7,4 + 1,6). Завдяки визначенню сукупного рентного доходу завжди можна здій(7,4 + 1,6). Завдяки визначенню сукупного рентного доходу завжди можна здій
Визначення диференціального рентного доходу в натуральному виразі на землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами здійснюється на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях. джень, сінокосів і пасовищ) з урахуванням фактора капіталізації рентного доходу здійснюється за формулою де А рд
ГО = (Д рд + А рд ) Т к · Ц,
ГО = (Д рд + А рд ) Т к · Ц,
— абсолютний рентний дохід (постійна величина 1,6 ц/га); Т к — строк капіталізації рентного доходу, встановлений з урахуванням світового досвіду (дорівнює 33 рокам); Ц — поточна ціна 1 ц зерна, у грн або дол. США.
Загалом по Україні нормативна грошова оцінка 1 га сільськогосподарських угідь була визначена в сумі 3543 грн, у тому числі 1 га ріллі — 3734, багаторічних насаджень — 13 927, сіножатей — 1842, сінокосів — 1119 грн. Згідно з чинним законодавством нормативна грошова оцінка землі щорічно збільшується на коефіцієнт індексації, що розраховується виходячи із середньорічного індексу інфляції.
На 2010 р. кумулятивний коефіцієнт індексації становив 3,2 (як добуток щорічних коефіцієнтів індексації починаючи від 1996 р.). У результаті здійснення індексації нормативна грошова оцінка 1 га сільськогосподарських угідь на 1.01.2011 становила в середньому по Україні 11 338 грн, а 1 га ріллі — 11 949 грн. Найвищу грошову оцінку мають орні землі Черкаської обл.
— 19 247 грн, а найнижчу — Житомирської обл. — 8486 грн.
На 2012 р. коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки землі встановлено на рівні 1,756.
Отже, грошова оцінка 1 га сільськогосподарських угідь в середньому по
Україні становитиме: 3,2 · 1,756 · 3543 = 19 909 грн, а 1 га ріллі — 20 313 грн. Україні становитиме: 3,2 · 1,756 · 3543 = 19 909 грн, а 1 га ріллі — 20 313 грн.
