Таке низьке податкове навантаження справляє позитивний вплив на прискорення темпів розвитку сільськогосподарського виробництва, перетворення його на високоефективний сектор економіки. Оренда землі в нашій державі як форма виробничих відносин на селі вперше юридично була закріплена Земельним кодексом України в 1992 р. Проте відповідно до його норм найбільш важливі ланки орендних відносин регулювалися державою, що було свідченням недостатнього рівня розвитку відносин власності взагалі та відсутності чіткого визначення поняття права власності на землю зокрема.
Не існувало належної персональної відповідальності за її стан і результати використання. З прийняттям низки нормативно-правових актів щодо подальшого вдосконалення земельних відносин створено необхідне середовище для впровадження орендних земельних відносин ринкового типу. Юридично такі відносини були закріплені Законом України «Про оренду землі» (жовтень 1998 р.) і знайшли подальше вдосконалення в Законі України «Про внесення змін до Закону України "Про оренду землі"» (жовтень 2003 р.).
Орендні земельні відносини розглядаються як один із важливих важелів поліпшення використання землі завдяки її концентрації в руках тих сільськогосподарських товаровиробників, які спроможні раціонально використовувати цей основний засіб виробництва.
Оренда землі — це заснована на договорі передача її власником у тимчасове (строкове) володіння та користування іншим фізичним або юридичним особам за відповідну плату, яку називають орендною.
Об’єктом оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад (комунальна власність), а також держави.
Зазначені власники земельних ділянок водночас є і орендодавцями. Скажімо, орендодавцями земель, що перебувають у власності територіальних громад, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради, а земель, що перебувають у державній власності, — районні і обласні державні адміністрації, Рада Міністрів АРК, Кабінет Міністрів України в межах їх повноважень. Орендодавці мають право здавати землю в оренду на строк до 50 років. Конкретний термін оренди визначається за погодженням сторін.
Право на оренду землі мають громадяни і юридичні особи України та її релігійні і громадські організації, іноземні держави, іноземні юридичні і фізичні особи, особи без громадянства.
Законом передбачено, що орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути лише ті юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають відповідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.
У ринковій економіці широко використовується право застави земельних ділянок та їх суборенда. Але при цьому повинні витримуватися певні юридичні норми такого використання. Так, земельна ділянка, що обтяжена заставою, може бути передана в оренду лише в разі згоди заставодержателя. «Про оренду землі» вона може мати місце тоді, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця без зміни цільового призначення земельних ділянок. Договір суборенди не повинен суперечити договору оренди, а отже, строк суборенди не може бути більшим за строк оренди. У разі припинення дії договору оренди припиняється і договір суборенди.
Орендні відносини між орендодавцями земельних ділянок і орендарями регулюються договором оренди, який укладається у письмовій формі. Невід’ємною складовою його є план (схема) земельної ділянки. Істотними умовами договору оренди земельних ділянок є об’єкт оренди, місце розташування та розмір земельної ділянки; термін договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форми платежу, строків, порядок перегляду і відповідальність за несплату; цільове призначення та умови використання і збереження якості землі; умови і строк передачі земельної ділянки орендарю; умови і строки повернення земельної ділянки орендодавцю; існуючі обмеження й обтяження щодо її використання; сторона, що несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Важливо знати, що відсутність у договорі оренди хоча б однієї з істотних умов є підставою для відмови у його державній реєстрації, без якої договір не набуває чинності. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання умов договору.
З огляду на істотні умови договору оренди стає очевидним, що орендні земельні відносини мають різнобічний і складний характер, оскільки враховують багато виробничих, соціальних і навіть особистісних факторів. Скажімо, при укладанні орендної угоди досить складним для вирішення є питання визначення терміну оренди. Орендарі зацікавлені у довготривалому терміні оренди, тоді як орендодавці, будучи не впевненими у дотриманні орендарями умов оренди, орієнтуються на менш тривалий термін.
Все ж слід наголосити на такій важливій обставині: з розвитком масштабних орендних відносин з 2001 р. спостерігається тенденція до збільшення кількості договорів оренди з більшим терміном їх дії. Якщо у 2001 р. було укладено договорів оренди зі строком їх дії на 1 — 3 роки 45,7 %, то у 2011 р. — лише 8,5 %, строком на 4 — 5 років — відповідно 41,2 і 46,2 %, 6 — 10 років — 11,3 і 33,9 % і на більше 10 років — 1,8 і 11,4 %.
Причому, як зазначалося, договори оренди обов’язково повинні укладатися в письмовій формі. Наприклад, в інших країнах, зокрема у США, договір оренди може бути укладений навіть усно, без юридичного оформлення, причому в більшості випадків строком на один рік, що дає змогу орендодавцям і орендарям значно розширити можливості вибору партнерів, знайти для себе більш вигідні варіанти. Проте в деяких країнах передбачені мінімальні строки оренди, наприклад, в Ірландії — 3 роки, Греції — 4, Нідерландах — 6, Болгарії і Франції — 9 років.
Орендар повинен чітко усвідомлювати власну відповідальність. Ефективною оренда землі може бути тільки тоді, коли орендар має достатню кількість матеріальних ресурсів і робочої сили, щоб забезпечити конкурентоспроможність чно вигідною як для орендодавця, так і для орендаря.
Одним із найпринциповіших питань орендних відносин є визначення орендної плати. Її рівень залежить від ряду факторів: якості (родючості) земельної ділянки, її місцеположення, цін на сільськогосподарську продукцію, що виробляється на орендованій землі, попиту на цей ресурс і пропонування його у відповідному географічному регіоні.
Орендна плата за земельну ділянку — це платіж, який орендар сплачує орендодавцеві за володіння і користування земельною ділянкою.
Розмір, форма і строки внесення орендної плати за земельні ділянки приватної власності встановлюються за згодою сторін. Тимчасом перегляд орендної плати за земельні ділянки державної власності має здійснюватися один раз на три роки.
Рис. 8.1. Орендні земельні відносини
Орендна плата може встановлюватися в різних формах: грошовій, натуральній (за визначеною кількістю чи часткою врожаю, що отримується з орендованої землі); відробітковій (надання різних послуг орендодавцю) і змішаній, в якій можуть бути поєднанні у певних співвідношеннях зазначені раніше форми орендної плати.
Станом на 2011 р. орендна плата у грошовій формі була передбачена лише в 27,6 % договорів, у натуральній формі (продукцією) — 68,7 %, у відробітковій формі — в 3,4 % договорів. При цьому склалася позитивна тенденція до збільшення частки договорів з грошовою формою орендної плати і відповідно зменшенням частки договорів з натуральною і відробітковою формами орендної плати. Наприклад, у 2001 р. частка договорів з грошовою орендною платою становила лише 13,9 %, тоді як з натуральною оплатою — 77,4 %, а відробітковою — 8,7 %.
Суть грошової орендної плати полягає в тому, що орендар виплачує орендодавцю наперед певну суму грошей за користування землею та іншим нерухомим майном. Така форма орендної плати для обох учасників орендних відносин має як недоліки, так і переваги.
Орендарю вигідно виплачувати фіксовану орендну плату грошима, оскільки за цієї умови він самостійно приймає управлінські рішення щодо виробництва, а весь додатковий прибуток від зростання продуктивності землі і цін на продукцію залишається в його розпорядженні. Однак орендар бере на себе і додатковий ризик від зниження цін на сільськогосподарську продукцію, а також зменшення обсягу її виробництва в неурожайні роки. Ця форма орендної плати для того, який одержано виторг від реалізації продукції.
Фіксована орендна плата вигідна тим орендодавцям, які не мають досвіду роботи в сільському господарстві, або не бажають брати на себе часткові управлінські функції щодо ведення сільськогосподарського виробництва, а також наражатися на ризик від можливого зниження доходів. Зрозуміло, що вони програють тоді, коли орендар веде виробництво високоефективно і коли поліпшується кон’юнктура на ринку сільськогосподарських товарів.
Розмір фіксованої грошової орендної плати можна визначити різними способами, найпростіший з яких — помножити середню для даного району норму доходу від землі (у відсотках) на її ринкову вартість.
У нашій державі згідно з Указом Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» (грудень 1999 р.) була встановлена мінімальна орендна плата в розмірі не менше 1 % грошової оцінки орендованої земельної частки (паю), визначеної за офіційною методикою. У наступні роки відповідними рішеннями державних органів мінімальна орендна плата підвищувалася і в 2012 р. її величину встановлену на рівні 3 % від нормативної грошової оцінки землі.
Фактична орендна плата може бути більшою за мінімально встановлену і може виплачуватися в будь-якій формі за згодою сторін .
У зв’язку з певними позитивними зрушеннями в розвитку сільського господарства наприкінці 2000-х років посилилася конкуренція на ринку оренди землі, що зумовило, з одного боку, зростання орендної плати в ряді регіонів порівняно з мінімальним її рівнем, а з другого — створило економічні умови для застосування іпотеки сільськогосподарських земель на базі використання права їх оренди. Це відкрило шлях до іпотечного кредитування сільськогосподарських товаро- виробників і нарощування ними інвестиційних ресурсів.
Слід наголосити, що вітчизняним законодавством накладаються і певні обмеження на величину орендної плати. Зокрема, Податковим кодексом України передбачено, що річна сума орендної плати не може бути меншою для земель сільськогосподарського призначення від розміру земельного податку, а для інших категорій земель — трикратного розміру земельного податку.
Водночас орендна плата не може перевищувати 12 % від нормативної грошової оцінки землі, за винятком випадків визначення орендаря на конкурсних засадах. Податковим кодексом також передбачено, що плата за суборенду земельних ділянок не може перевищувати орендної плати.
Фіксовану орендну плату можна визначити також виходячи із витрат власника землі, основний елемент яких також базується на ринковій вартості землі і сподіваній нормі прибутку (відсоток на вкладений капітал).
Якщо, скажімо, вкладений фермером капітал на 1 га становить 4 тис. дол. за відсоткової ставки 6 %, то витрати фермера по цій статті становитимуть 240 дол. До них слід додати (у розрахунку на 1 га) витрати на амортизаційні відрахуван
1
У США залежно від штату орендна плата становить від 1 до 10 % ринкової ціни земельних ділянок, у країнах ЄС
— 2,5 % від вартості землі або в середньому до 25 % від вартості врожаю. Наприклад, у Данії — 16—20 %, у Швеції — 7
—9 % від вартості реалізованої продукції, у Франції — 600 кг пшениці. страхування.
У такий спосіб обчислюють усю суму витрат власника землі. Це буде тією фіксованою грошовою орендною платою, яку виплачуватиме орендар за 1 га землі. Зрозуміло, що ця орендна ставка коливатиметься залежно від попиту і пропонування землі для оренди в даному регіоні. Якщо є надлишок пропонування й обмежена кількість бажаючих брати землю в оренду, то грошова орендна плата буде нижчою за розраховану, і навпаки. Є також інші способи визначення фіксованої грошової орендної плати, скажімо, виходячи із грошової оцінки тієї сільськогосподарської продукції, яку одержав би власник землі за умови, що він здав би її в оренду за частку врожаю.
Різновидом такої форми орендної плати є гнучка грошова орендна плата Г, розмір якої визначається за формулою де Ф — фіксована грошова орендна плата; І ц — індекс ціни на продукцію, що вирощується на орендованій землі, визначається діленням фактичної ринкової ціни у поточному році на базову ціну, що розраховується як середня величина за останні роки на місцевому елеваторі (ринку); І у — індекс урожайності, що визначається діленням фактичної врожайності на базову, розраховану як середня за останні роки.
Г = Ф · І ц · І у ,
Г = Ф · І ц · І у ,
За взаємної згоди орендодавця й орендаря в основу розрахунку можна покласти лише один з наведених індексів. Але за будь-якого варіанта рівень базових цін і базової врожайності взаємно погоджується учасниками орендних відносин.
Домовленість досягається швидко, якщо сторони переконались в обопільній психологічній сумісності, порядності, чесності, готовності йти на зустріч один одному у визначенні справедливих для обох сторін умов оренди. Перевага гнучкої грошової орендної плати для орендаря полягає в тому, що вона дає змогу розділити можливий ризик між орендодавцем і орендарем.
У зарубіжній практиці за орендної плати часткою одержаного врожаю землевласник бере конкретну участь в управлінні виробництвом у виборі культур для посіву, встановленні співвідношення їх площ, визначенні кількості внесення добрив і отрутохімікатів тощо. Водночас землевласник відшкодовує частину змінних витрат, що безпосередньо позначаються на збільшенні врожайності сільськогосподарських культур (насіння, добрива, хімікати).
Ці витрати розподіляються між землевласником і орендарем у тій самій пропорції, що й одержана продукція. У свою чергу співвідношення між часткою продукції, що передається власнику землі у вигляді орендної плати, і тією, що залишається у власності орендаря, встановлюється відповідно до співвідношення витрачених ними ресурсів.
Найбільш імовірні витрати, які несе землевласник, — це податок на землю, капіталовкладення в землю (амортизація і ремонт меліоративних систем, огорож), капітальні будівлі. Якщо ці витрати співвідносяться із витратами оренда-сної праці, виплату відсотків на поточні витрати, скажімо, як 30 : 70, то це означає, що землевласник може претендувати на 30 % врожаю, а орендар — на 70 %. У тій самій пропорції між ними будуть розподілені витрати на насіння, мінеральні добрива, отрутохімікати.
Це співвідношення є вихідним для початку переговорів про рівень орендної землевласник плати. Остаточне рішення залежатиме від позиції учасників орендних відносин на ринку оренди землі в даній місцевості з обов’язковим урахуванням якості цієї землі. Зрозуміло, що за інших однакових умов орендна плата часткою врожаю буде вищою при здачі в оренду кращих земель. Ця частка збільшується також при зростанні попиту на оренду, і навпаки.
У багатьох країнах світу частка орендованих сільськогосподарських земель у загальній їх площі є високою і становить 50 % і більше, наприклад, у Канаді — 50, Німеччині — 62, Франції — 63 %. У ряді країн їх частка хоч і є меншою, але достатньо значною, щоб стверджувати про велику роль оренди землі в раціональній організації землекористування. Скажімо, у Фінляндії та Австрії частка орендованих земель становить 22 %, Данії — 23, Греції — 26, Іспанії — 28, Нідерландах і Португалії — по 30, Великобританії — 36, США — 39, Швеції — 45 %.
