Початком земельної реформи в Україні прийнято вважати 15 березня 1991 р., коли набули чинності прийняті Верховною Радою України 18 грудня 1990 р. Земельний кодекс та постанова «Про земельну реформу». Наступний важливий крок у здійсненні земельної реформи, пов’язаний з прийняттям Закону України «Про форми власності на землю» (30 січня 1992 р.), а також двох інших важливих законодавчих актів: Закону України «Про колективне сільськогосподарське підприємство» (14 лютого 1992 р.) та нової редакції Земельного кодексу України (13 березня 1992 р.). Саме з цими законами пов’язане введення в правове поле України колективної і приватної власності на землю. При цьому передача земель у колективну власність стала першим і проміжним етапом земельної реформи. Впровадження цієї форми власності повинно було забезпечити поступовий, максимально безконфліктний перехід від державної до приватної власності на сільськогосподарські землі. В колективну власність земля передається з умовою, що на вимогу членів КСП вона має бути розпайована і навіть поділена в натурі на земельні ділянки зі статусом індивідуальної приватної власності. Таким чином, паювання сільськогосподарських земель, переданих у колективну власність, було важливим, другим етапом передачі таких земель у власність селян-членів КСП, що посвідчувалося відповідним земельним сертифікатом. Третім етапом земельної реформи є видача державних актів на право приватної власності на землю всім власникам земельних сертифікатів. Цей етап передбачає виділення земельних ділянок на місцевості з встановленням її меж. Важливим кроком у проведенні земельної реформи стало прийняття Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 р., як основного правового документа, що регулює земельні відносини.

Таким чином земельна реформа в Україні продовжується вже понад 14 років. За цей досить тривалий час створювалася, по суті, лише одна з трьох базових умов функціонування ринку землі, а саме перехід землі у приватну власність.

4.3. Організація використання землі

Після отримання державного акта на право приватної власності на землю власник ділянки має право: ? обробляти земельну ділянку самостійно, приєднавши її до особистого підсобного господарства чи використавши для створення селянського (фермерського) господарства, приватного підприємства або ж зареєструвавшись у якості суб’єкта підприємницької діяльності без створення юридичної особи; ? продати, подарувати, передати в заставу або обміняти; ? заповісти; ? передати свою землю в оренду, наприклад, іншому сільськогосподарському підприємству чи фермерові, які спроможні ефективно та дбайливо її використовувати і сплачувати відповідну орендну плату.

Власник земельної ділянки може використовувати її для ведення особистого підсобного господарства. В такому випадку ділянка приєднується до вже існуючого особистого підсобного господарства або ж використовується для створення нового підсобного господарства. Створене або розширене підсобне господар- ство не підлягає державній реєстрації.

Для отримання земельної ділянки з метою ведення особистого підсобного господарства необхідно, щоб: 1) в рішенні сільської (селищної) ради зазначалось, що земельна ділянка надається для ведення особистого підсобного господарства;

2) цільовим призначенням земельної ділянки було зазначене «ведення особистого підсобного господарства».

Якщо власник земельної ділянки, отриманої ним шляхом виділення у натурі земельної частки (паю), вирішив господарювати самостійно, то найбільш доцільним способом такого господарювання на даному етапі є створення фермерського господарства або приватного підприємства.

Як свідчить досвід, переважна більшість колишніх членів реформованого КСП передає виділені в натурі земельні ділянки в оренду юридичній особі — правонаступнику КСП, засновника (чи засновників) якої вони добре знають і довіряють йому. Бажано організувати обговорення умов оренди землі на відкритому засіданні комісії з врегулювання земельних відносин до завершення розподілу земельних ділянок. На обговорення виносяться, зокрема, такі питання: ? термін оренди; ? розмір і форми виплати орендної плати.

Згідно з іншим указом Президента України, орендна плата не може бути менше 1,5 % вартості земельного паю. На початку 2003 року середня вартість одного гектару сільськогосподарських земель в Україні становила приблизно 8733 грн. Це означає, що в середній розмір орендної плати має складати близько 130 грн за гектар, що становить приблизно 520 грн на земельний пай. Згаданий указ Президента України встановлює максимальний розмір землевпорядних робіт за видачу одного державного акта — 5 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, що становить на 1.07.2000 року 85 гривень. Це означає, що вартість видачі одного державного акта в середньому може бути компенсована за рахунок менше ніж третини річної орендної плати.

Договори оренди краще укладати на термін 3—5 років. Оренда терміном до 3 років не дає можливості орендарю отримати дохід від поліпшення землі. Термін оренди більше 5 років обмежує орендодавця у виборі орендаря, який може запропонувати кращі умови.

Після погодження всіх істотних умов починається розробка проектів договорів оренди землі. Доцільно, щоб проекти договорів розроблялись членами комісії з врегулювання земельних відносин або залученими для цього юристами. Слід пам’ятати, що проекти договорів оренди землі повинні розроблятись згідно з вимогами чинного законодавства України.

Такі вимоги передбачені перш за все Законом України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р. Згідно з законом, в договорі оренди землі обов’язково повинні передбачатись такі істотні умови:

1) об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

2) термін договору оренди;

3) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок виплати і перегляду);

4) цільове призначення, умови використання і збереження якості землі;

5) умови повернення земельної ділянки орендодавцю;

6) існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки;

7) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;

8) відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди однієї з зазначених істотних умов може стати підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним. За бажанням сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов’язань сторонами, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди тощо).

Кожний громадянин, який виділив у натурі свою земельну частку (пай), стає власником земельної ділянки, тобто єдиною особою, яка має право розпорядитися нею, в тому числі й шляхом передачі земельної ділянки в оренду. Тому договір оренди землі має бути підписаний орендодавцем, тобто громадянином, який отримав державний акт на право приватної власності на землю замість сертифіката на право на земельну частку (пай), та орендарем, яким є новостворена юридична особа. Таким чином, у процесі врегулювання земельних відносин має бути підписано стільки договорів оренди землі, скільки осіб отримали державні акти на право власності на землю й вирішили передати належні їм земельні ділянки в оренду.

Підписаний орендодавцем і орендарем договір оренди землі посвідчується нотаріусом, після чого подається на державну реєстрацію. Державна реєстрація є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Згідно з постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» від 25 грудня 1998 р., вона проводиться виконавчими комітетами сільських, селищних та міських рад, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки. Як правило, державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок здійснюється виконавчими комітетами сільських і селищних рад. Це пов’язано з тим, що всі землі реформованого КСП знаходяться у віданні сільських і селищних рад.

Зазначеною постановою Кабінету Міністрів України не визначено, яка з двох сторін має подати договір оренди на державну реєстрацію — орендодавець чи орендар. Це означає, що подання договору на державну реєстрацію може здійснити будь-яка зі сторін за погодженням між ними. Аналіз практики укладення договорів оренди землі свідчить про те, що це краще робити орендареві, тобто юридичній особі, яка збирається використовувати орендовані земельні ділянки. Адже орендар може організовано зібрати підписані договори і одночасно подати їх на державну реєстрацію.

Орендна плата — це обов’язковий платіж, який орендар сплачує орендодавцю за користування отриманим майном (землею). Розмір, форми, умови та строки виплати орендної плати встановлюються в договорі оренди. При визначенні розміру орендної плати слід враховувати інтереси як орендаря, так і орендодавця. Кожна з сторін у процесі укладання договору оренди буде намагатися отримати якомога більшу вигоду. Орендна плата є фіксованим платежем протягом всього строку дії договору оренди. Вона сплачується незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря. Орендодавцю повинен бути виплачений гарантований дохід незалежно від того, отримає господарство прибуток чи ні. Орендна плата є витратами орендаря і повністю відноситься до витрат виробництва, тобто входить до собівартості продукції, тому чим кращі будуть результати діяльності орендаря при фіксованій орендній платі, тим більший дохід він отримає. Вся вироблена продукція є власністю орендаря.

Орендна плата може виплачуватися в таких формах: ? грошовій — сума орендної плати, яка зазначена у договорі оренди виплачується грошима. Ця форма досить широко використовується у світовій практиці. Зважаючи на теперішній фінансовий стан вітчизняних сільськогосподарських підприємств, така форма буде в більшості випадків винятком. Якщо договір оренди передбачає виплату орендної плати грошима, то кожному орендодавцю залежно від його частки у орендованому майні виплачується орендна плата у встановлений термін за платіжною відомістю. Копія платіжної відомості передається уповноваженій особі орендодавця; ? натуральній — на суму орендної плати, зазначеній в договорі оренди видається продукція, вироблена, перероблена або придбана орендарем. В договорі повинні бути зазначені види продукції, якими орендар сплачуватиме оренду плату, а також повинні бути погоджені обсяги та зафіксовані ціни (наприклад, ціна Аграрної біржі на день платежу або поточна ринкова ціна або собівартість тощо). Кожна видача продукції в рахунок орендної плати оформляється накладною внутрігосподарського призначення, яка підписується керівником та головним бухгалтером підприємства; ? відробітковій — на суму орендної плати згідно договору оренди орендар надає різні послуги. Наприклад, обробіток присадибних ділянок, збір на ній врожаю, доставка кормів тощо. Перелік послуг може бути визначений у договорі або в процесі дії договору. В першому випадку в договорі фіксується сам перелік послуг, які надаються орендарем у якості орендної плати та їх кількість. В другому випадку погоджуються ціни на послуги (за собівартістю, за ринковою вартістю тощо) і орендар повинен надати на суму орендної плати, зазначену в договорі оренди, послуги згідно заздалегідь погодженого переліку. Надання послуг оформляється накладною внутрігосподарського призначення; ? змішаній — орендна плата визначається поєднанням трьох попередніх форм. На суму, зазначену в договорі оренди, за погодженими між сторонами цінами, частково надаються послуги і видається продукція, або грошова компенсація.

Як показує світовий досвід, найпоширенішими є дві основні форми орендної плати ? у вигляді грошових платежів та у вигляді плати виробленою продукцією. Оренда у вигляді грошових платежів має свої переваги і недоліки як для землевласника, так і для орендаря. Виступаючи статтею постійних виробничих витрат, вона не залежить від одержаного урожаю, цін на сільськогосподарську та промислову продукцію, прибутків орендаря. Таким чином, якщо урожайність сільськогосподарських культур знизиться, ціни на продукцію промисловості зростуть більше, ніж на сільськогосподарську продукцію, прибуток зменшиться, то орендна плата все рівно залишиться без змін. З іншого боку, в умовах грошової орендної плати орендар може і виграти, збільшивши обсяги виробництва і зменшивши виробничі витрати, весь приріст прибутку залишаючи собі. Існує кілька підходів при визначенні грошової орендної плати: орендна плата, що визначається ринком ? попитом і пропозицією на землю; орендна плата, що ґрунтується на витратах землевласника, пов’язаних з утриманням землі; орендна плата, що визначається платоспроможністю орендаря, гнучка орендна плата.

Орендна плата, що визначається ринком, залежить від попиту і пропозиції на землю у певному регіоні (районі, області). Якщо пропозиція перевищує попит, то орендна плата буде низька і, навпаки, в умовах, коли багато бажаючих орендувати землю, а такої землі мало, орендна плата буде високою.

Орендна плата, що ґрунтується на витратах землевласника, пов’язаних з утриманням земельної ділянки, розраховується на основі таких витрат, як податок на землю, процент на вкладений у землю капітал, амортизаційні відрахування на споруди, що є на земельній ділянці (дренажні системи, огорожі тощо), ремонт цих споруд, податок на майно, страхування. Сума цих витрат і становитиме орендну плату за 1 га землі.

Орендну плату, визначену виходячи з платоспроможності орендаря, розраховують як залишок прибутку, що є різницею між виручкою від реалізації продукції і експлуатаційними витратами орендаря. До цих витрат входять амортизаційні відрахування на сільськогосподарську техніку, мінеральні та органічні добрива, садівний матеріал, оплата праці найманої робочої сили, оплата праці самого орендаря, витрати на транспорт і ін.

Гнучка орендна плата пов’язана з встановленням ставки орендної плати, що коливається залежно від змін урожайності культур і цін на сільськогосподарську продукцію. Встановлюють базову орендну ставку, яка щорічно коригується залежно від змін урожайності і цін. У формалізованому вигляді визначення цього виду орендної плати можна записати так:

СО = БСО ? К

У ? Кц, (4.1) де СО ? ставка орендної плати; БСО ? базова ставка орендної плати; Ку ? коефіцієнт коригування урожайності; Кц ? коефіцієнт коригування ціни.

Перевагою орендної плати у вигляді частини виробленої продукції є менший ризик для орендаря порівняно з грошовою орендою, оскільки на рівень орендної плати не впливатимуть зміни цін на сільськогосподарську продукцію і коливання її урожайності. При цій системі орендної плати розмір її визначають пропорційно до виробничих витрат землевласника і орендаря. Так, якщо в структурі виробничих витрат питома вага орендаря становить 63,7 %, то він повинен віддавати землевласнику у вигляді орендної плати 36,3 % одержаної продукції, тому що питома вага землевласника у структурі виробничих витрат також становить 36,3 %.

Власник землі повинен сплачувати податок на землю до державного бюджету, а коли він ще й орендує додаткову землю, то сплачує орендну плату. Господарство, що працює на орендованій землі, сплачує тільки орендну плату землевласнику. При цьому існує ряд недоліків і переваг як володіння землею, так і її оренди. До переваг володіння землею слід віднести: ? можливість продажу землі; ? можливість передачі землі в спадщину; ? постійне збільшення вартості землі з часом шляхом її капіталізації; ? можливість надавати гарантії при укладанні договорів про позики ? банки більш охоче надають кредити під землю, ніж під інші види основних засобів; ? господарська самостійність у прийнятті рішень, викликаних управлінням земельними ресурсами (використання землі за певним призначенням: для сільськогосподарського виробництва, забудови тощо, зацікавленість у поліпшенні землі); ? престиж і моральне задоволення від володіння землею.

Недоліками володіння землею є перш за все можливість виникнення нестачі коштів для придбання інших основних фондів після купівлі землі і для проведення заходів, спрямованих на підвищення її родючості, а також загроза інвестування цих заходів за рахунок зменшення оборотних фондів.

До переваг оренди землі слід віднести: ? можливість організувати більше за розмірами господарство, оскільки витрати на оренду землі значно нижчі, ніж на її придбання; ? можливість гнучкішого використання власних коштів для організації виробництва; ? не потрібно вкладати кошти у поліпшення землі, тому що це турбота землевласника; ? можливість припинення виробництва в разі недоцільності його подальшого продовження з меншими фінансовими витратами, ніж за умови володіння землею.

Недоліками оренди можуть бути: ? періодичне зростання орендної плати, в чому зацікавлений землевласник, який прагне, щоб орендний договір переглядався якомога частіше, встановлюючи короткі строки оренди; ? орендар має значно менше можливостей у питаннях організації та управління виробництвом, ніж землевласник; ? моральний бік оренди ? орендар відчуває себе найнятим працівником, який значну частину свого прибутку змушений віддавати землевласнику.