У колишньому СРСР, а отже, і в Україні, що входила до його складу, земля була націоналізована, таким чином, її єдиним власником стала держава. Громадянам, сільськогосподарським підприємствам, організаціям і установам земля передавалася лише у користування. Панування державної власності на землю стало однією із головних причин низького рівня ефективності її використання.
З набуттям Україною незалежності і започаткуванням ринкових трансформацій виникла об’єктивна необхідність у здійсненні земельної реформи, яка є однією із центральних ланок аграрної реформи, що провадиться в нашій державі.
Земельна реформа
— це комплекс заходів — правових, соціальноекономічних, технічних та організаційних, спрямованих на перебудову земельних відносин через роздержавлення земель, утвердження різних форм власності на неї та розвиток нових організаційних форм господарювання на селі, що функціонують на приватній власності.
Земельна реформа в Україні здійснювалася на основі законів України, указів президента України, інших нормативних актів і пройшла в своєму розвиткові кілька етапів 2 . У стислому вигляді, за М. М. Федоровим , такі етапи зводяться до такого: ? визначення категорій земель, що не підлягають приватизації і залишаються у державній власності;
1
Державний земельний кадастр України.
2
Детальніше про це див.: Андрійчук В. Г. Економіка аграрних підприємств / В. Г. Андрійчук. — К. : КНЕУ, 2002. — 625 с.
3
Федоров М. М. Земельна реформа і розвиток ринкових земельних відносин / М. М. Федоров // Економіка АПК. — 2011. — № 7. — С. 56. а) передачі їх у колективну власність колективним сільськогосподарським підприємствам (КСП), сільськогосподарським кооперативам, акціонерним товариствам, у тому числі створеним на базі державних сільськогосподарських підприємств; б) передачі земель у приватну власність громадянам України; ? паювання сільськогосподарських угідь, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам й організаціям, з урахуванням за такого паювання здійсненої грошової оцінки землі; ? видача сертифікатів на право на земельну часту (пай) громадянам — членам КСП і державних актів на право приватної власності на землю за їх бажанням у разі виходу з підприємства; ? реалізація громадянами права на земельну частку (пай) на їх розсуд у межах чинного законодавства; ? реорганізація КСП та інших недержавних сільськогосподарських підприємств у господарські структури ринкового типу і масштабний розвиток земельних орендних відносин; ? введення пільгового оподаткування; ? формування і розвиток ринку земель та його інфраструктури.
У 2012 р. цей процес ще не було завершено і це вимагає на законодавчому рівні досконалої організації державного контролю за формуванням і функціонуванням такого ринку, раціональним використанням та охороною земель.
Особливу роль у здійсненні земельної реформи відіграло прийняття у жовтні 2001 р. нової редакції Земельного кодексу України.
Земельний кодекс України
— це основний документ земельного законодавства, яким регулюються земельні відносини з метою створення необхідних умов для раціонального використання й охорони земель, рівноправного розвитку всіх форм власності на землю і форм господарювання.
Новий Земельний кодекс складається з 10 розділів, 37 глав і 213 статей. У ньому знайшли юридичне закріплення всі напрацювання земельної реформи, що здійснювалися в нашій країні за попередні роки. Водночас Земельний кодекс вирішує і низку нових питань земельної реформи. Тому за своїм змістом він докорінно відрізняється від редакції 1992 р.
Важливо, що чинний Земельний кодекс відкрив широкі можливості для формування класичних загальноприйнятих у цивілізованому світі земельних відносин, під якими розуміють суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Підводиться, зокрема, правове підґрунтя для здійснення застави землі, її купівлі-продажу, для введення у вітчизняному правову практику понять обмежень на землекористування тощо.
Земельний кодекс остаточно розв’язав найфундаментальнішу проблему земельних відносин — проблему форм власності на землю.
Кодексом передбачено три рівноправні форми власності: приватна, комунальна і державна. Суб’єктами права власності на землі приватної власності є громадяни та юридичні особи, на землі державної власності — держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади (Кабінет Міністрів землі комунальної власності — територіальні громади сіл, селищ і міст, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування (у комунальній власності перебувають всі землі в межах населених пунктів, крім земель державної і приватної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об’єкти комунальної власності).
Земельним кодексом передбачається такий різновид приватної власності, як спільна власність на земельну ділянку. Якщо в такій земельній ділянці визначена частка кожного з учасників спільної власності, то таку власність називають спільною частковою власністю, а без визначення часток — спільною сумісною власністю (ділянка з такою власністю може належати лише громадянам).
Земельним кодексом встановлені норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам України: для ведення фермерського господарства — у розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де розташоване фермерське господарство; для ведення особистого селянського господарства — не більше 2 га; для ведення садівництва — не більше 0,12 га; для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) — не більше 0,25 га у селах, 0,15 га — у селищах і 0,10 га — у містах; для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 га і для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 га.
У Земельному кодексі детально розглядаються умови набуття права на землю (права власності або права користування) громадянами України та юридичними особами, а також умови придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод.
Важливо, що Земельним кодексом передбачаються гарантії права власності на землю, у тому числі і гарантії по відшкодуванню збитків власникам землі і землекористувачам, заподіяні внаслідок вилучення (викупу) сільськогосподарських угідь, лісових земель, чагарників для потреб, не пов’язаних з агро- і лісогосподарським виробництвом; тимчасового заняття цих угідь для інших видів використання; встановлення обмежень щодо використання земель, погіршення якості ґрунтового покриву тощо.
Земельний кодекс унеможливлює надмірну концентрацію землі у приватній власності окремих громадян, що є цілком виправданим з погляду на соціальноекономічну ситуацію, яка склалася в Україні на початку ХХІ ст. Зокрема, передбачалося, що до 2010 р. громадяни та юридичні особи можуть мати у приватній власності земель сільськогосподарського призначення площею до 100 га (ця площа може бути збільшена лише в разі успадкування землі).
Більше того, власники земельних ділянок не вправі були їх продавати або іншим способом відчужувати, крім передачі цих ділянок у спадщину і міни. Обмежувати концентрацію земельних ділянок у приватній власності юридичних осіб покликана і норма Земельного кодексу, згідно з якою заборонялося внесення права на земельну частку (пай) до статутних фондів господарських товариств.
Вказані обмеження на той час були необхідними, оскільки за період їх дії мали бути розроблені необхідні закони, що забезпечать ефективне функціону-як показала дійсність, виникла потреба у пролонгації цих обмежень і згідно з прийнятими рішеннями вони діяли і в 2012 р.
При вирішенні питання щодо корекції чи відміни таких обмежень варто скористатися досвідом Великобританії, Швеції, Голландії та інших країн, в яких запроваджено ефективні механізми недопущення такої спекуляції через встановлення високих податків на додану вартість у процесі продажу, а також високих ставок податку на прибуток, що утворюється в різниці ціни купівлі і продажу земельної ділянки.
Недопущенню спекуляції земельними ділянками слугуватиме і вимога Земельного кодексу України щодо здійснення купівлі-продажу земель державної і комунальної власності на конкурентних засадах (виключно на умовах аукціону і конкурсу).
Принципово важливим є те, що землі сільськогосподарського призначення не можуть бути у приватній власності іноземних громадян, осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб. Це означає, що будь-який спосіб набуття ними у власність цих земель визнається незаконним, у тому числі це стосується і земель, переданих їм у спадщину. Такі землі протягом року підлягають відчуженню (мають бути проданими або переданими державі). Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати прав власності лише на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах або поза межами населених пунктів і лише в тому разі, коли на цих ділянках розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на правах приватної власності.
Чинним Земельним кодексом передбачено право земельного сервітуту, під яким розуміють право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне чи безоплатне користування чужою земельною ділянкою. При цьому земельний сервітут встановлюється за домовленістю між власниками двох сусідніх земельних ділянок на підставі договору або за рішенням суду з умовою, що він буде найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої цей земельний сервітут встановлений.
До основних видів земельного сервітуту, встановлення яких можуть вимагати власники або землекористувачі, належать право проходу та проїзду на велосипеді, право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху, право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку, право прогону худоби наявним шляхом та ін. Передбачені також умови припинення земельного сервітуту.
Спеціальний розділ у Земельному кодексі присвячений охороні земель, основними напрямами якої є обґрунтування і забезпечення досягнення раціонального землекористування; захист сільськогосподарських угідь, лісових земель і чагарників від необґрунтованого їх вилучення для інших потреб; захист земель від ерозії, селів, підтоплення, заболочування, вторинного засолення, переосушення, ущільнення, забруднення відходами виробництва, хімічними і радіоактивними відходами та інших несприятливих техногенних процесів; консервація деградованих і малопродуктивних сільськогосподарських угідь; збереження природних водно-болотних угідь. охорони земель, визначені завдання і механізми контролю за використанням та охороною земель. Передбачено, зокрема, здійснення моніторингу земель як системи спостереження за станом земель з метою своєчасного виявлення змін, їх оцінки, відвернення та ліквідації негативних процесів, а також ведення державного земельного ка дастру.
Впроваджується економічне стимулювання раціонального використання та охорони земель шляхом надання податкових і кредитних пільг громадянам та юридичним особам, які здійснюють за власні кошти заходи, передбачені загальнодержавними і регіональними програмами використання й охорони земель.
Передбачається виділення коштів з державного або місцевого бюджетів власникам землі для відновлення попереднього її стану, порушеного не з їх вини. Особливо важливим є зд ійснення за рахунок бюджетних коштів компенсації зниження доходу власників земель та землекористувачів внаслідок тимчасової консервації деградованих і малопродуктивних земель, що стали такими не з їх вини.
Однією з центральних ланок управління в галузі використання й охорони земель є впровадження відшко дування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, які виникають внаслідок вилучення (викупу) сільськогосподарських угідь, лісових земель і чагарників для потреб, не пов’язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом. Відшкодовуються також втрати, завдані обмеженням прав власників землі і землекористувачів або погіршення якості угідь, спричиненим діяльністю громадян, юридичних осіб, органів місцевого самоврядування аб о держави.
На завершення даного питання зазначимо, що великомасштабний вплив на удосконалення земельних відносин у нашій державі Земельний кодекс зможе справити лише після прийняття і введення в дію низки законів, які безпосередньо регулюватимуть відповідні ланки цих відносин.
Частина таких Законів уже прийнята, наприклад, «Про оцінку земель», «Про земельний кадастр». Проте є на гальна потреба у прийнятті і таких законів, як «Про ринок землі», «Про державний земельний (іпотечний) банк», «Про землеустрій» і деякі інші. Потрібно також зазначити, що з розвитком земельних відносин і прийняттям зазначених законів окремі вузлові положення Земельного кодексу України набудуть подальшого розвитку або навіть можуть бути за мінені іншими, більш досконалими.
