Статья отображает особенности участия государства на формирующемся рынке ипотечного кредитования в Украине. Систематизируются функции государства на этом рынке и представлена их характеристика.
Значительное внимание уделяется возможностям расширения деятельности государства в процессе становления ипотечных отношений между участниками рынка. The article reflects specifics of the state participation in the forming mortgage credit market in Ukraine. The functions of the state in this market are systematized; their characteristics are presented. Considerable attention is given to the opportunities of expanding of the state activities in a process of setting mortgage credit relations between parties dealing at this market.
Ключові слова: іпотечний ринок, іпотнечне кридитування, функції держави, віртуальний іпотечний ринок
Останнім часом у вітчизняній науковій і практичній літературі значна увага приділяється проблемам становлення іпотечного ринку кредитування та рекомендаціям їх подолання. Так, зокрема, дослідження в даному напрямку висвітлені в працях таких українських науковців, як О. Т. Євтух, А. А. Пересада, Т. В. Майорова, © О. О. Ляхова, Є. А. Поліщук, 2006
Г. Людкевич, В. С. Волков та російських вчених — Д. Сергеєв, Л. Эрік, С. І. Ожегова, Д. Овсянніков.
Проте в наукових дослідженнях чітко не виділяються функції держави, які регулюють іпотечні відносини. Адже іпотечні відносини здійснюються саме шляхом реалізації функції держави на даному сегменті ринку.
Метою дослідження є виявлення та виокремлення функцій держави на ринку іпотеки в Україні.
Становлення ринку іпотечного кредитування в країнах з постсоціалістичною економікою, зокрема в Україні, проходить поступово. Важливу роль у цьому процесі відіграє держава. На наш погляд, слід виділити функції, що характеризують державу в процесі становлення ринку іпотечного кредитування в Україні (рис. 1).
Рис. 1. Функції держави на ринку іпотечного кредитування в Україні
Регулююча функція полягає у здатності та обов’язку держави створювати усі необхідні умови для нормального функціонування ринку іпотечного кредитування та реалізується через сприятливе нормативно-правове забезпечення діяльності його учасників. Зазначимо, що регулююча функція несе в собі також зміст вдосконалення вже існуючих нормативних актів.
Так, нормативно-правове забезпечення ринку іпотечного кредитування в Україні може включати: закони, укази президента, постанови Кабміну, Національного банку України, та інші документи органів управління, що регламентують діяльність учасників іпотечного ринку [1, с. 292].
Зокрема, слід виділити наступні закони та підзаконні акти
України, які мають суттєвий вплив на діяльність суб’єктів ринку:
Закон України «Про іпотеку» від 05.06.2003 p., Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим боргом та іпотечні сертифікати» від 20.0.2005 р., «Стандарти житловогоіпотечного кредитування» від 12.03.2005 р., Закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003, Земельний Кодекс України, Цивільний Кодекс України та інші.
На наш погляд, у період з 2002 по 2005 рр. відбувся значний прорив у розвитку нормативно-правового забезпечення іпотечного кредитування. Цей факт ми пов’язуємо з прагненням уряду уніфікувати вітчизняне законодавство із світовим, насамперед з європейським, а також значною потребою у юридичному регулюванні іпотечних відносин.
Наступними кроками по створенню мінімально необхідного правового поля для розвитку іпотечного кредитування та забезпечення його послідовного і взаємоузгодженого впровадження має стати прийняття низки наступних законодавчих актів:
•Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно»;
•Закону України «Про Державний земельний кадастр»;
•Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень»;
•Закону України «Про оцінку земель»;
•Закону України «Про ринок землі»;
•Закону України «Про іпотечні цінні папери»;
•Закону України «Про бюро кредитних історій» та ін.
З регулюючою функцією держави пов’язана її стимулююча роль. Оскільки, створюючи міцне підґрунтя для розвитку іпотечних відносин, держава тим самим активізує діяльність суб’єктів ринку.
Стимулюючи фізичних осіб, особливо молодь, розраховуватись за іпотечними кредитами шляхом субсидування витрат позичальників по сплаті процентів за іпотечними кредитами, держава створюватиме умови щодо підвищення платоспроможності населення. Така підтримка має бути справедливою, адресною, довгостроковою, прозорою та зрозумілою всім учасникам іпотечного кредитування та однаково доступною усім, хто має на неї право [2, c. 45].
Організовуючи законодавчу підтримку іпотечному кредитуванню придбання сільськогосподарських земель сільгоспвиробниками під заставу цих земель, держава сприятиме формуванню ефективних власників сільськогосподарських земель, які працюють на цій землі та створенню ліквідного ринку земель сільськогосподарського виробництва з ефективними та прозорими механізмами ціноутворення.
Держава повинна сприяти придбанню та будівництву об’єктів комерційного використання та придбанню земель під цими об’єктами. Впроваджуючи дієву систему податкового стимулювання держава сприятиме рефінансуванню іпотечних кредиторів, що надають кредити під забезпечення іпотекою.
З метою забезпечення комерційних банків довгостроковими ресурсами держава сприятиме реформації пенсійної системи, створюватиме сприятливі умови для розвитку фондового ринку та операцій з іпотечними цінними паперами.
Непрямий вплив держави на розвиток ринку іпотечного кредитування може здійснюватися через сприяння зниженню іпотечного процента за рахунок зниження облікової ставки Центрального банку і створювати умови для конкуренції фінансовокредитних установ на іпотечному ринку. В ході конкуренції кредитор змушений удосконалювати менеджмент і прагнути до скорочення витрат, які є складовими вартості кредиту. Покращення розроблення і здійснення кредитної політики дає змогу банку ефективніше визначати кредитоспроможність позичальника і керувати ризиками за певним проектом або усім кредитним портфелем.
В Україні вже також зроблено перші кроки на шляху створення другого рівня системи іпотечного кредитування — в січні 2004 року товариство з обмеженою відповідальністю «Аркадафонд» оголосило про свою перереєстрацію в «Іпотечну компанію «Аркада-фонд». Те, що перша в Україні іпотечна компанія була створена за участю одного з основних операторів іпотечного кредитування в Україні — банку «Аркада», є цілком закономірним фактом. Адже під час реалізації програми з випуску облігацій
ТОВ «Аркада-фонд» банк «Аркада» першим в Україні ще 2001 року почав використовувати елементи сек’юритизації активів для рефінансування довгострокових кредитів, наданих фізичним особам на будівництво житла [3, c.210].
За останні роки в системі житлового фінансування України відбулися структурні зміни. Роль держави в забезпеченні населення житлом значно скоротилась і спрямована на виконання програм поліпшення житлових умов для окремих категорій громадян, а саме військовослужбовців, постраждалих внаслідок чорнобильської аварії, молоді тощо.
Ці програми в основному зорієнтовані на будівництво житла, яке надається на безоплатній основі або продається з одночасним оформленням пільгових довгострокових кредитів та частковим їх погашенням за рахунок коштів державного бюджету. При цьому, ефек-
тивність таких програм значно знижується з причин фактичної невизначеності цінових параметрів щодо купівлі або будівництва житла за рахунок бюджету. Так, у 2002 році на такі цілі передбачались видатки державного бюджету в сумі 214,9 млн грн, в 2003 році — 648,5 млн грн, в 2004 році було передбачено 770,4 млн грн.
Загалом, частка бюджетного фінансування в структурі фінансування будівництва житла у 2004 році склала майже 1,4 %. Разом з тим, існує стала практика безоплатної передачі частки спорудженого за рахунок приватних інвесторів житла місцевим органам самоврядування для подальшого розподілу.
Бюджетом на 2005 рік передбачено 765,9 млн грн, у тому числі: на будівництво та придбання житла для військовослужбовців різних родів військ та звільнених в запас 660 млн грн, для постраждалих громадян внаслідок чорнобильської катастрофи 50 млн грн, на програми Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву 25,9 млн грн, для будівництва житла для вчених та держслужбовців 30 млн грн.
Крім вже зазначених функцій, держава на ринку іпотечного кредитування виконує функцію контролю. Вона полягає в тому, щоб вчасно здійснювати контроль за процесом іпотечного кредитування та дотриманням усіх нормативів та стандартів у цій сфері. З цією метою було введено в дію «Стандарти житлового іпотечного кредитування». Наголосимо, ці Стандарти мають на меті встановлення єдиних стандартних вимог до надання житлових іпотечних кредитів, стандартизація процедур їх надання, сприяння запровадженню типових форм документів та методик, які використовуються при наданні житлових іпотечних кредитів, та визначення єдиних критеріїв відповідності суб’єктів ринку іпотечного кредитування функціям, що ними виконуються.
Вони носять рекомендаційний характер і не є обов’язковими для застосування суб’єктами ринку іпотечного кредитування.
Стандарти визначають мінімально необхідні стандартні вимоги, дотримання яких дозволяє кваліфікувати ті чи інші житлові іпотечні кредити як стандартні. Ці Стандарти не містять вимоги, які є обов’язковими для дотримання суб’єктами ринку іпотечного кредитування в силу чинного законодавства України. Для цілей застосовування цих Стандартів такі вимоги вважаються стандартними. У разі застосування банком додаткових вимог до житлових іпотечних кредитів, які не суперечать стандартним вимогам і посилюють гарантії повернення цих кредитів, такі кредити вважаються стандартними. Вимоги, які не визначені в цих Стандартах, зокрема щодо розміру кредиту, процедур його надання і пога-шення, додаткових до іпотеки способів забезпечення виконання зобов’язань позичальників, штрафних санкцій за кредитами тощо, не впливають на кваліфікацію житлового іпотечного кредиту як стандартного чи нестандартного [4, c. 4].
Вони використовуються Національним банком України, фінансовими установами другого рівня, спеціалізованими іпотечними установами, банками, іноземними фінансовими установами для здійснення рефінансування іпотечних кредиторів під заставу іпотечних активів (прав вимоги за житловими іпотечними кредитами), при здійсненні емісії іпотечних цінних паперів або для інших цілей.
Хотілось зазначити, що варто було б створити ті ж самі стандарти, але вже для доходної (комерційної та промислової) іпотеки. Обов’язковість контролю зумовлена тим, що в нашій країні іпотечне кредитування поки що є досить ризиковим, що може спричиняти збитки та жахливі наслідки не тільки на рівні одного комерційного банку, але і на ринку. Також має здійснюватись пильний нагляд за випуском іпотечних цінних паперів різних організацій, зокрема нещодавно створеної іпотечної установи.
З метою формування вторинного ринку іпотечного кредитування, доцільно здійснювати державне регулювання та нагляд за випуском та обігом іпотечних цінних паперів, нагляд за збереженням та використанням іпотечного покриття лише на цілі виконання зобов’язань перед інвесторами, які придбали іпотечні цінні папери. Держава має встановити вимоги до емісії іпотечних цінних паперів і емітентів іпотечних цінних паперів, та сприятиме захисту майнових прав та інтересів інвесторів.
У межах організаційної функції, на нашу думку, держава впливатиме на процес створення та розвитку іпотечної установи другого рівня. Іпотечна установа другого рівня має забезпечити диверсифікацію ризиків іпотечних кредиторів, які діють на первинному ринку іпотечного кредитування.
Створення іпотечної установи другого рівня надає додаткові важелі управління ліквідністю, що робить її придатною для використання в якості дієвої основи для рефінансування іпотечних кредиторів із залученням різноманітних внутрішніх та зовнішніх інвестиційних джерел.
Участь держави у створенні іпотечної установи другого рівня сприятиме збільшенню обсягів платоспроможного попиту населення на житло, підвищенню ліквідності та зменшенню ризиків, які виникають при невідповідності структури активів та пасивів банків та небанківських фінансових установ, які надають довгострокові іпотечні кредити, а також опосередкованому залученнюресурсів у житлове будівництво. Роль створеної за участю держави іпотечної установи другого рівня полягатиме у формуванні та сприянні розвитку вторинного іпотечного ринку шляхом викупу права вимоги за іпотечними кредитами та розміщення іпотечних цінних паперів, забезпечених придбаними правами вимоги. Залучені від розміщення власних іпотечних цінних паперів кошти іпотечна установа другого рівня зможе спрямувати на подальше рефінансування іпотечних кредиторів.
За участю держави іпотечну установу другого рівня доцільно створити у вигляді небанківської фінансової установи, яка діятиме на ринкових засадах та не займатиметься іпотечним кредитуванням. Її створенню передуватиме розробка стратегії та відповідного економічного обґрунтування її діяльності.
Порядок створення, участь держави та джерела коштів для формування статутного капіталу цієї іпотечної установи, основні види операцій, які вона здійснюватиме, слід визначити і регулювати окремим законом України.
Завдяки організації даного процесу, усі банки та небанківські фінансові установи, які надають іпотечні кредити, зможуть, на наш погляд, мати рівні можливості рефінансування іпотечних кредитів з боку цієї іпотечної установи другого рівня, яка здійснюватиме рефінансування банків та небанківських фінансових установ лише у разі дотримання ними встановлених стандартів та вимог щодо процедур оформлення та видачі іпотечних кредитів.
Роль іпотечної установи другого рівня, створеної за участю держави, в процесі підтримки ліквідності іпотечних кредиторів поступово зменшуватиметься по мірі розвитку інституційних інвесторів в іпотечні цінні папери (пенсійні та інвестиційні фонди тощо). За наявності сформованого власного капіталу така установа в подальшому може бути перетворена на установу, яка здійснюватиме гарантування розрахунків з інвесторами в іпотечні цінні папери
Захисна функція. З метою захисту інтересів страхувальників та вигодонабувачів за договорами, пов’язаними з операціями на ринку іпотечного кредитування, держава здійснює заходи щодо регулювання та нагляду за діяльністю страховиків та страхових посередників, в чому і виявляється її захисна функція. Ці заходи спрямовані на встановлення вимог стосовно:
— ліцензування та нагляду за діяльністю страховиків у сфері страхування, пов’язаного з іпотечним кредитуванням;
— правил майнового страхування, страхування життя і працездатності позичальника, страхування цивільної відповідальності учасників іпотечного ринку.
З метою захисту інтересів позичальників, інвесторів та іпотечних кредиторів — банків та небанківських фінансових установ, які надають позичальникам іпотечні кредити, держава здійснюватиме додаткові заходи регулювання їх діяльності шляхом встановлення пруденційних та резервних вимог до іпотечних кредиторів та іпотечних активів.
Отже, важливо відмітити, що без виконання вище згаданих функцій, з одного боку, державі важко виконувати свої соціальні функції (наприклад, сприяння отриманню іпотечних молодіжних кредитів), а з іншого — без їх реалізації неможливий цивілізований розвиток іпотечних відносин в цілому.
У перспективі планується дослідити можливості та умови створення єдиного віртуального іпотечного ринку в Україні.
Література:
1. Пересада А. А., Майорова Т. В.Управління банківськими інвестиціями: Монографія. — К.: КНЕУ, 2005 — 388 с.
2. Паливода К. Проблеми іпотечного кредитування під заставу житла та програми фінансування масового будівництва житла в Україні // Вісник Національного банку України. — 2004. — № 11. с. 44
—49.
3. Євтух О. Т. Іпотека — механізм ефективного використання ресурсів. Монографія. — Луцьк: Волинська обласна типографія, 2001 — 316 с.
4. «Стандарти житлового іпотечного кредитування» від 12.03.2005, Закон Україги «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р.
5. Земельний Кодекс України, Закон України від 25.10.2001 р.
6. Цивільний Кодекс України, Закон України від 16.01.2003 р.
7. Про іпотеку Закон України від 05.06.2003 p.
8. Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим боргом та іпотечні сертифікати» від 20.01.2005 р.
9. Волков С., Шемшученко Г. Перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні// Вісник Національного банку України. — 2003. — № 6. — с. 49—56.
Стаття надійшла до редакції 10 січня 2006 р.
УДК 368.03:336.144.2 О. В. Мельник, асистент кафедри страхування
КНЕУ імені Вадима Гетьмана
