< Попередня  Змiст  Наступна >

8.7. Поняття ринку землі


У ринковій економіці всі фактори виробництва: земля, праця і капітал

— повинні функціонувати як товар. В іншому разі, коли той чи інший ресурс, у даному випадку земля, виключається з повноцінного товарного обігу, це призводить до звуження дії законів товарного виробництва й унеможливлює досягнення повного ефекту від створення нових форм господарювання на селі ринкового типу.

У нашій країні на законодавчому рівні в основному вирішена проблема створення ринку засобів виробництва, робочої сили, цінних паперів, фінансових ресурсів, інформації, технологій тощо. З прийняттям чинного земельного кодексу закладено правове підґрунтя і для створення ринку землі. Його становлення

— це складний процес, зумовлений насамперед політичним чинником.

Нерідко існує не цілком правильне розуміння суті ринку землі, яку часто трактують надто звужено, зводячи її лише до купівлі-продажу. Але це помилкове тлумачення ринку землі. Навіть у країнах з високоорганізованими ринковими відносинами купівля-продаж сільськогосподарських земель носить обмежений характер і становить, за даними ряду дослідників, лише 0,5—1 % їх загальної площі.

Ринок землі — це набагато ширше поняття, в основу якого покладено юридичне визнання землі капіталом і можливість здійснення фізичними і юридичними особами загальновизнаних у світі земельних операцій. економічних відносин, що виникають між суб’єктами такого ринку в процесі ринкового обігу прав власності на земельні ділянки, у результаті якого відбувається в умовах конкуренції зміна їх власника або землекористувача.

Ринок землі охоплює лише такі ринкові операції, за яких зміна власника або землекористувача відбувається на засадах конкуренції між власниками і набувачами прав. До таких операцій можна віднести купівлю-продаж земельних ділянок, міну, внесення земельних ділянок до статутних капіталів, оренду та іпотеку землі. До операцій неринкового обороту прав власників на землю є підстави віднести дарування, спадкування, викуп для суспільних потреб.

З наведеного визначення ринку землі випливає, що найважливішою умовою становлення повноцінного ринку землі є утвердження приватної власності на землю, яке дає право володіти, користуватися і розпоряджатися нею. Водночас мають бути створені умови для практичної реалізації цього права.

Скажімо, власник земельної ділянки повинен мати можливість вільно у межах чинного законодавства використовувати право розпорядження землею шляхом її продажу, міни, передачі в заставу і до складеного капіталу та в оренду, здійснювати неринкові операції — дарування і спадкування .

Має також бути економічна мотивація виходу на земельний ринок продавців земельних ділянок і їх покупців. При цьому покупці повинні мати відповідну платоспроможність і можливість одержувати прийнятний для них дохід від підприємницької діяльності в сфері сільськогосподарського виробництва. Це у свою чергу вимагає створення сприятливого економічного середовища та інфраструктури земельного ринку.

Реалізація права власності на землю дає змогу здійснювати пошук більш ефективного господаря через купівлю-продаж землі та її оренду, залучати додаткові кредитні ресурси через заставу землі й одержувати додаткові інвестиції завдяки так званому зв’язаному продажу земельних ділянок.

Світовий досвід, насамперед Великобританії, переконує, що продаж сільськогосподарських земель нерідко відбувається саме таким способом, коли продана фермером земельна ділянка береться у довгострокову оренду (не менше ніж на 25 років) і водночас він інвестує у розвиток фермерського господарства обумовлену договором оренди частку виручених від продажу коштів. Ціна на землю при цьому дещо знижується (на 10 — 15 %), але в обмін на це фермер дістає надійне фінансове джерело здійснення капіталовкладень у сільськогосподарське виробництво.

Чинним Земельним кодексом реалізована вимога ст. 14 Конституції України про гарантії права приватної власності на землю для всіх суб’єктів господарювання та положення про їх рівність перед законом. З метою еволюційного розвитку ринку землі в нашій державі, набуття селянами, які одержали земельні ділянки у приватну власність, відчуття справжнього власника вказаним Законом накладений, як уже зазначалося, трирічний мораторій на право купівлі-продажу землі.

1

Земля є особливим і привабливим предметом застави через її нерухомість і непорушність збереження якісних характеристик за умови нормального використання, наявність тенденції до зростання її вартості. органом України . Останній термін його дії — січень 2013 р. Проте 20 листопада 2012 р. Верховною Радою України мораторій продовжено до 1 січня 2016 р. Зрозуміло, що закон про ринок землі може бути прийнятий після закінчення терміну дії мораторію або за його дострокової відміни.

Все ж у вересні 2011 р. було розроблено проект такого закону, який пройшов перше читання. Однак з продовженням мораторію Верховна Рада не буде розглядати даний проект, тим більше, що під час його обговорення набула поширення думка щодо доцільності прийняття окремого закону про обіг земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Однак варто наголосити на тих положеннях закону, на які має бути звернута увага в майбутньому при його розробленні з огляду на низку критичних зауважень, що були висловлені в наукових і громадських колах при обговоренні проекту даного закону.

Зазначимо, що для нормального функціонування ринку землі важливо прийняти інші закони, про що вже йшлося у параграфі 8.4, а також розробити нову методику нормативної грошової оцінки землі, запровадити чіткий механізм економічної відповідальності за погіршення стану земельних ділянок.

Введене чинним Земельним кодексом тимчасове обмеження щодо розміру земельної ділянки для сільськогосподарського використання, яка може бути у приватній власності, розцінюється неоднозначно. З одного боку, це обмежує рух землі до більш ефективного власника, а з другого — через нерозвинутість інфраструктури ринку, низьку плат оспроможність багатьох селян, які можуть ефективно працювати на землі, але не в змозі тепер її купити, існує загроза скупівлі землі людьми, які мають грошовий капітал (а це не селяни), але самостійно працювати на землі не будуть.

Тому майбутнім законом про ринок чи обіг сільськогосподарських земель мають бути передбачені обмеження і заборони, які б не допу скали спекулятивних операцій на ринку землі, перехід її у власність особам, що не займаються сільськогосподарським виробництвом, надмірну концентрацію земель сільськогосподарського призначення в одних руках, але водночас стимулювали б придбання таких земель особами, які на них працюють.

В ньому має бути визначено низку інших ва жливих норм і правил, спрямованих на забезпечення раціонального функціонування ринку землі в інтересах громадян і держави Україна.

Принциповим питанням ринку землі є визначення кола суб’єктів і об’єктів ринку землі. Проектом згаданого закону

2 було передбачено, що суб’єктами ринку сільськогосподарських земель, які можуть набувати їх у власність, є громадяни України, фермерські господарства і держава в особі центрального органу влади з питань земельних ресурсів чи територіальні громади в особі відповідних органів місцевого самоврядування.

1

Ця норма не поширюється на ділянки, передані у приватну власність для ведення особистого підсобного господарства, ведення садівництва, дачного і гаражного будівництва.

2

Урядовий кур’єр.

— 2011. — № 144. — 24 червня. варіанті закону їх перелік може набути певних змін (сказане не стосується іноземних осіб). Викликано це тим, що після опублікування проекту закону, згідно з яким фермерські господарства набуватимуть права купівлі землі у приватну власність, їх кількість (нерідко фіктивна) стала зростати швидкими темпа ми, хоча раніше склалася тенденція до зменшення кількості цієї форми господарювання. Тому можна очікувати, що з переліку суб’єктів ринку фермерські господарства можуть бути виключені або ж таке право залишиться лише за тими фермерськими господарствами, які існували до оприлюднення проекту закону.

Окремі економісти виступають проти участі держави як суб’єкта ринк у землі, а отже, і проти створення Державного земельного банку. З такою думкою погодитися важко. На етапі введення повноцінного ринку землі держава повинна бути повноправним учасником земельних трансакцій, виконувати функцію дієвого регулятора обігу прав власності на сільськогосподарські ділянки. Саме через згаданий банк держава, крім функцій управління земля ми державної власності, спроможна буде шляхом консолідації, купівлі-продажу, міни, здачі в оренду земельних ділянок, а також здешевлення кредитування малого і середнього бізнесу (8 — 9 % річних) під заставу землі чи права оренди на неї справляти регулюючий вплив на ринок землі, зокрема, на її попит і пропонування.

У 2012 р. урядом прийнято і профі нансовано рішення про створення Державного земельного банку. Це важливий практичний крок до введення повноцінного ринку землі в нашій країні.

Отже, іноземні особи — фізичні та юридичні — не мають права набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Не матимуть права їх купувати й юридичні особи України (крім, можливо, фермерських господарств), оскільки че рез них легко знайти способи (схеми) перепродажу земель іноземним громадянам.

Майбутнім законом мають бути чітко визначені об’єкти ринку землі. Скажімо, ними можуть бути земельні ділянки державної або комунальної власності; земельні ділянки відповідного цільового призначення, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, або частки у праві сп ільної власності на земельні ділянки; земельні частки (паї); право оренди земельної ділянки на встановлений строк оренди або право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій); частки у праві спільної власності на землю.

Отже, коло об’єктів ринку землі може бути досить ш ироке. Важливо, щоб сюди ж входило і право оренди земельної ділянки. Це відкриватиме шлях для подальшого розвитку орендних відносин і до залучення в аграрне виробництво додаткових фінансових ресурсів.

Законом має бути передбачено обмеження щодо граничних площ земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Скажімо, згаданим проектом зак ону визначено, що у приватній власності однієї особи гранично максимальна площа для зазначених цілей не може перевищувати 2100 га. ділянок у приватній власності однієї особи для ведення товарного сільськогосподарського виробництва диференціювалась і мала становити для Полісся — 1500 га, Лісостепу — 1750 га, Степу, Степу посушливого і Сухого степу — 2100 га, Карпатської гірської області — 900 га, Кримської гірської області — 1100 га. Однак ця максимальна площа може бути зб ільшена у разі успадкування земельних ділянок .

Обговорення проекту даного закону в наукових колах і громадськістю засвідчило про існування істотної поляризації думок щодо розміру граничних площ земельних ділянок сільськогосподарського призначення у приватній власності однієї особи. Тому слід очікувати, що в майбутньому законі гранична межа приватного землекористування набуде суттєвих змін.

Важливою нормою майбутнього закону, що ставитиме заслін ві д надмірної концентрації сільськогосподарських земель, має стати те, що гранична максимальна площа земельних ділянок для ведення сільськогосподарського виробництва визначається з урахуванням пов’язаних осіб та осіб, пов’язаних з нею відносинами контролю

2 .

Такий заслін ставитиме і положення про те, що банківські та інші кредитні установи зобов’язані відчужувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення, право власності на які перейшло до них у рахунок погашених договірних зобов’язань, шляхом їх продажу органам державної влади чи органам місцевого самоврядування або через проведення аукціону.

Майбутнім законом недоцільно передбачувати переважне право на придбання (купівлю) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що перебуває у власності громадян та юридичних осіб або прав на неї. Скажімо, проектом закону передбачалось, що таке право мали держава в особі центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів — щодо земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів; орга ни місцевого самоврядування — щодо земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів; орендар чи користувач чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб; власники суміжних земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

При цьому особа, що бажала продати свою земельну ділянку, була зобов’язана письмово повідомити про це суб’єктів переважного права, а тако ж дати оголошення у місцевій пресі, вказавши ціну продажу та інші умови відчуження. Суб’єкти переважного права придбання земельних ділянок повинні були протягом місяця письмово повідомити власника про своє рішення. Якщо від них надійшла відмова, то продавець мав право відчужити земельну ділянку за оголошеною в повідомленні ціною іншій особі.

1

Щоб запобігти зловживанням у праві надмірної концентрації землі, проектом було передбачено, що договір дарування земельних ділянок сільськогосподарського призначення може укладатися лише на користь членів сім’ї фізичної особи, яка здійснює відчуження земельної ділянки, і на користь держави або територіальної громади.

2

Пов’язані особи — це будь-яка особа, яка спільно або узгоджено з іншою особою здійснює господарську діяльність, у тому числі спільно або узгоджено чинить вплив на господарську діяльність будь-якої іншої особи, а також які мають пов’язані фінансові стосунки через угоди позики, застави, поруки тощо. переважної купівлі, могла скористатися цим правом шляхом погодження на ціну, на яку погодились інші учасники торгів.

Ці положення згаданого законопроекту звужують права власника земельної ділянки щодо умов її продажу. Це стосується переважного права, що накладає обмеження на розпорядження зе млею. Крім того, власник зобов’язаний продавати земельну ділянку лише за наперед оголошеною ціною, отже, у такому разі цінова конкуренція за її придбання стає неможливою, унаслідок чого є висока вірогідність понесення власником економічних втрат.

З уведенням ринку землі з усіма його складниками надто важливо не допустити спекулятивних операцій у процесі ку півлі-продажу земельних ділянок, насамперед сільськогосподарського призначення, що може призвести до зростання вартості аграрної продукції та стрибку інфляції. Тут мається на увазі купівля земельної ділянки фізичною або юридичною особою з метою її перепродажу в короткий термін за вищою ціною.

Щоб запобігти цьому, майбутнім законом слід передбачити внесення зм ін до Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» (1993 р.), якими встановити високі ставки мита на дохід від такого перепродажу, здійснюваного протягом п’яти років з дня укладання договору відчуження, за яким ця ділянка перейшла у власність відчужувача. Зокрема, за відчуження за перший рік така ставка може становити 100 % нормативної гр ошової оцінки земельної ділянки; на другий рік — 90, на третій — 80, на четвертий — 70 і на п’ятий — 60 %.

В остаточному варіанті закону можливі зміни в ставках мита, але головне — зберегти дієвість принципу оподаткування доходів від перепродажу землі, щоб обмежити спекулятивні прибутки. Зарубіжний досвід переконує в необхідності такого заходу, який водночас і мінімізуватиме спекулятивне п еретримування сільськогосподарських угідь у стані неефективного використання. Із прийняттям закону України про ринок (обіг) земель сільськогосподарського призначення стане можливою купівля-продаж земельних ділянок для товарного сільськогосподарського виробництва. У зв’язку з цим особливої актуальності набуває проблема цін і ціноутворення на даний ресурс. Для її висвітлення важливо чітко з’яс увати сутність категорії ренти.

В економічній теорії під терміном «економічна рента» прийнято вважати ціну, яка сплачується за використання землі або інших природних ресурсів, що кількісно обмежені. Отже, коли йдеться про плату за використання землі, то в цьому випадку оперують термінами «земельна рента», рідше — «ціна земельної ренти». Д. Рікардо під земельною рентою розумів ту час тину продукту землі, яка сплачується землевласнику за користування початковими і непорушними властивостями ґрунту .

Важливо знати, що земельна рента це ще не ціна землі (земельної ділянки).

Ціна землі — це капіталізована земельна рента.

1

Рикардо Д. Соч. Т. 1 / Д. Рикардо ; [пер. под. ред. М. Смит]. — М. : Политиздат, 1941. — С. 32. жена абсолютно, тобто так, що суспільство не може ані в короткостроковому, ані у довгостроковому періодах запропонувати землі (земельних ділянок) більше, ніж її існує взагалі. Саме з цієї причини в макроекономічному аспекті земля має абсолютно нееластичне пропонування. Це означає, що в часі про понування землі не може бути збільшене, воно залишається сталим або ж зменшується. Змінюється лише попит на землю, тому зростає або знижується земельна рента, отже, і ціна землі

1 (рис. 8.2). D

2 D

1

3 S S

3 D

1 P

2 P

Зе м е л ь н аре н та P

0

Рис. 8.2. Попит і пропонування на землю та величина земельної ренти

Крива SS на рис. 8.2 відображає абсолютно нееластичне пропонування землі. Адже її як природного тіла не може бути більше в господарському обороті, ніж є в дійсності. Саме вказана особливість пропонування землі породжує відмінність рентних платежів від інших джерел доходу — заробітної плати, відсотка і прибутку.

За повної нееластичності пропонування попит на землю на макрорівні є, по суті, єдиним фактором, що визначає величину земельної ренти. Якщо попит зростає з D

2 до D

1 , тоді земельна рента також зростає з Р

2 до Р

1 . Зменшення попиту на землю до D

3 зумовлює й зниження величини земельної ренти до Р

3 , а отже, і ціни землі.

Земля є особливим товаром і не лише через реальну відсутність її замінників, повну нееластичність пропонування, а й тому, що така нееластичність породжує так звану пасивність земельної ренти, зростання чи зниження якої не

1

У світі спостерігається загальна тенденція до зростання попиту на землю, а отже, і до підвищення ціни на неї. звичайні товари або стимулює збільшення пропонування, якщо відбувається її підвищення, або мотивує товаровиробників зменшити пропонування за умови зниження ціни.

На мікрорівні в межах окремих територіальних регіонів описане правило не завжди витримується. Адже цілком вірогідно, що в певному регіоні може з’явитися відносно багато землевласників, які забажали продати свої земельні ділянки, тоді як бажаючих купити їх в цьому регіоні — значно менше. В такому разі перевищення пропонування над попитом призведе до зниження ціни на землю.

Може скластися і зворотна ситуація. Тоді, за законами ринку, ціна на цей ресурс знижуватиметься. Отже, на мікрорівні за описаних обставин земля стає до певної міри звичайним товаром і це потрібно враховувати суб’єктам ринку землі.

Описані теоретичні підходи до формування ціни земельних ділянок вимагають конкретизації в прикладному аспекті з тим, щоб мати чітке уявлення про методичні підходи до визначення такої ціни в конкретних умовах функціонування сільськогосподарського виробництва.

Вперше методичний інструментарій визначення ціни землі було запропоновано шотландським економістом Адамом Смітом. Він вважав, що ціна землі — це річна рента, капіталізована на банківський відсоток .

Даний підхід до визначення ціни землі набув практичного втілення в країнах з розвинутими земельними відносинами. Саме за таких відносин земельна рента набуває форми орендної плати. Тому в загальному вигляді ціну землі можна визначити за формулою

ОР

Ц в п з ?, де ОР п орендна плата за 1 га земель сільськогосподарського призначення; Б в

100:Б

— банківський відсоток, %.

Тепер необхідно з’ясувати, який банківський відсоток потрібно брати в знаменнику наведеної формули: чи за довгостроковий або короткостроковий кредити, чи відсоток за зберігання готівки на депозитному рахунку.

Доцільніше використовувати відсоток за зберігання готівки на депозитному рахунку, оскільки він відображає альтернативну ефективність вкладень капіталу. Тобто за такого підходу визначена ціна землі репрезентує собою таку суму коштів, яка, будучи покладена в банк на депозитний рахунок, забезпечить одержання за діючого депозитного відсотка таку величину депозитного прибутку, що дорівнює в грошовому еквіваленті сумі орендної плати за 1 га орендованої землі.

Для ринкової економіки, як відомо, характерні інфляційні процеси, які впливають на ціну будь-яких товарів, у тому числі і землі в бік її збільшення. Щоб

1

Смит А. Исследование о природе и причинах багатства народов / А. Смит.

— Т. 1. — М.-Л. : Гос. соц.-экон. изд-во, 1935. — 371 с. в її знаменник індекс інфляції, тобто ????

ОР

Ц інвд п з ?? ? І , де індекс інфляції споживчих цін. ін

100:105Б

Введення в формулу цифри 105 означає, що банківський відсоток коригується лише на величину інфляції, що перевищує 105 %, оскільки такий її рівень до 105 % вважається безпечним для економіки і нерідко стимулює її розвиток. І

На ціну землі впливає багато чинників. Одним із найважливіших з них є величина прибутку, одержувана з одиниці площі, на яку впливає якість землі (бонітет), спеціалізація виробництва і рівень господарювання. Чим вища величина прибутку, тим за однакових інших умов може виплачуватися більша орендна плата, а отже, зростатиме ціна землі. Істотно впливає на ціну землі і відсоткова ставка за депозитами. Що менша вона, то вищою буде ціна землі. При цьому потрібно враховувати, що відсоткова ставка за депозитами безпосередньо пов’язана з величиною відсоткової ставки за кредитами і знаходиться з нею в прямій пропорційній залежності.

Великий вплив на ціну землі справляє і конкуренція на ринку землі, зокрема, конкуренція на ринку оренди землі та конкуренція на ринку її купівлі-продажу. Чим вищий рівень конкуренції, тим більше починає переважати попит над пропонуванням, що супроводжується зростанням ціни землі.

У згаданому законопроекті України «Про ринок землі» питання ціни землі висвітлене частково і стосується тільки земель державної та комунальної власності. Зокрема, у ст. 20 вказується, що ціна земельної ділянки сільськогосподарського призначення вказаних форм власності не може бути нижчою за її експертну грошову оцінку, встановлену на час продажу. В гл. 6 висвітлено порядок продажу земельних ділянок і прав на них на аукціоні, який стосується земель державної та комунальної власності. Але тут не йдеться за землі сільськогосподарського призначення.

Отже, очевидним є той факт, що проект даного закону вимагає доопрацювання і в аспекті формування цін на земельні ділянки сільськогосподарського призначення та за деякими іншими напрямами.


< Попередня  Змiст  Наступна >
Iншi роздiли:
8.9. Ефективність меліорації землі
Тема 9. ПЕРСОНАЛ ПІДПРИЄМСТВ АГРОПРОМИСЛОВОГО КОМПЛЕКСУ, ПРОДУКТИВНІСТЬ ПРАЦІ І ОПЛАТА ПРАЦІ
9.2. Забезпеченість підприємств персоналом і визначення потреби у додатковій найманій праці (тимчасових і/або сезонних працівників)
9.3. Витрати на оплату праці й показники використання персоналу
9.4. Поняття продуктивності праці і методика її визначення в сільському господарстві
Дисциплiни

Медичний довідник новиниКулінарний довідникАнглійська моваБанківська справаБухгалтерський облікЕкономікаМікроекономікаМакроекономікаЕтика та естетикаІнформатикаІсторіяМаркетингМенеджментПолітологіяПравоСтатистикаФілософіяФінанси

Бібліотека підручників та статтей Posibniki (2022)