В ринковій економіці всі фактори виробництва: земля, праця і капітал — повинні функціонувати як товар. В іншому разі, коли той чи інший ресурс, у даному випадку земля, виключається з повноцінного товарного обігу, це призводить до звуження дії за-конів товарного виробництва і унеможливлює досягнення повно-го ефекту від створення нових форм господарювання на селі рин-кового типу. В нашій країні на законодавчому рівні в основному вирішена проблема створення ринку засобів виробництва, робо-чої сили, цінних паперів, фінансових ресурсів, інформації, техно-логій тощо. З прийняттям нового Земельного кодексу закладено правове підґрунтя і для створення ринку землі. Його становлення — це складний процес, зумовлений насамперед політичним чинни-ком. Нерідко існує не цілком правильне розуміння суті ринку зем-лі, яку часто трактують надто звужено, зводячи її лише до купів-лі-продажу землі. Але це — помилкове тлумачення ринку землі. Навіть у країнах з високоорганізованими ринковими відносинами купівля-продаж сільськогосподарських земель має обмежений характер і становить, за даними ряду дослідників, лише 0,5—1 % від їх загальної площі.
Ринок землі — це набагато ширше поняття, в основу якого покладено юридичне визнання землі капіталом і можливість здійснення фізичними та юридичними особами загальновизнаних у світі земельних операцій. Відповідно до сказаного ринок землі можна визначити як сукупність юридично-правових і економіч-них відносин, що виникають між суб’єктами такого ринку в про-цесі обігу земельних ділянок: їх оренди, обміну, купівлі-продажу, застави, дарування і спадкування.
Найважливішою умовою становлення повноцінного ринку зем-лі є утвердження приватної власності на землю, яке дає право во-лодіти, користуватися і розпоряджатися нею . Водночас мають бути створені умови для практичної реалізації цього права. Ска-жімо, власник земельної ділянки повинен мати можливість віль-но в межах чинного законодавства використовувати право розпо-рядження землею шляхом її продажу, дарування, міни, передачі в заставу, спадщину та оренду. Має також бути економічна мотивація виходу на земельний ринок продавців земельних ділянок і їх покупців. При цьому покупці повинні мати відповідну плато-спроможність і можливість отримувати прийнятний для них до-хід від підприємницької діяльності в сфері сільськогосподарсько-го виробництва. В свою чергу це вимагає створення сприятливого економічного середовища та інфраструктури земе-льного ринку.
Реалізація права власності на землю дає змогу здійснювати по-шук більш ефективного господаря через купівлю-продаж землі та її оренду, залучати додаткові кредитні ресурси через заставу землі й одержувати додаткові інвестиції завдяки так званому зв’язаному продажу земельних ділянок. Світовий досвід, насамперед Англії, переконує, що продаж сільськогосподарських земель нерідко від-бувається саме таким способом, коли продана фермером земельна ділянка береться ним у довгострокову оренду (не менше ніж на 25 років) і водночас він інвестує у розвиток фермерського господарс-тва обумовлену договором оренди частку виручених від продажу коштів. Ціна на землю при цьому дещо знижується (на 10—15 %), але взамін фермер отримує надійне фінансове джерело здійс-нення капіталовкладень у сільськогосподарське виробництво.
Новим Земельним кодексом реалізована вимога ст. 14 Консти-туції України про гарантії права приватної власності на землю для всіх суб’єктів господарювання та положення про їх рівність перед законом. З метою еволюційного розвитку ринку землі в нашій державі, набуття селянами, які одержали земельні ділянки у приватну власність, відчуття справжнього власника вказаним законом накладений, як уже зазначалося, трирічний мораторій на право купівлі-продажу землі. Ця норма не розповсюджується на ділянки, що передані у приватну власність для ведення особисто-го підсобного господарства, для ведення садівництва, дачного і гаражного будівництва.
Слід зазначити, що введене новим Земельним кодексом тим-часове обмеження щодо розміру земельної ділянки для сільсько-господарського використання, яка може бути у приватній власно-сті, розцінюється неоднозначно. З одного боку воно обмежує рух землі до більш ефективного власника, а з іншого — через нероз-винутість інфраструктури ринку, низьку платоспроможність ба-гатьох селян, які можуть ефективно працювати на землі, але не в змозі тепер її купити, є загроза скупівлі землі людьми, які мають грошовий капітал (а це — не селяни), але самостійно працювати на землі не будуть. Враховуючи це, тимчасове обмеження розмі-ру земельних ділянок у приватній власності є виправданим.
Із закінченням терміну мораторію на купівлю-продаж земель-них ділянок для товарного сільськогосподарського виробництва актуальною стане проблема цін і ціноутворення на даний ресурс. В зв’язку з цим важливо чітко з’ясувати сутність категорії ренти.
В економічній теорії під терміном «економічна рента» при-йнято вважати ціну, яка сплачується за використання землі або інших природних ресурсів, що кількісно обмежені. Отже, коли йдеться про плату за використання землі, то в цьому випадку оперують терміном «земельна рента», рідше — терміном «ціна земельної ренти».
Важливо знати, що земельна рента (ціна земельної ренти) — це ще не ціна землі (земельної ділянки). Ціна землі — це капіталізо-вана земельна рента. В ній також враховується базова цінність землі як ресурсу, що бере участь у виробництві продукту. Земельна рен-та існує тому, що земля не просто кількісно обмежена, а обмежена абсолютно, тобто так, що суспільство не може ні в короткостроко-вому, ні в довгостроковому періодах запропонувати землі (земель-них ділянок) більше, ніж її існує взагалі. Саме з цієї причини в ма-кроекономічному аспекті земля має абсолютно нееластичну про-позицію. Це означає, що в часі пропозиція землі не може бути збільшена, вона залишається сталою або ж зменшується. Зміню-ється лише попит на землю, а відтак, зростає або знижується земе-льна рента, отже, і ціна землі1 (рис. 8.2).
Лінія SS відображає абсолютно нееластичну пропозицію зем-лі. Адже її як природного тіла не може бути більше в господарсь-кому обороті, ніж є в дійсності. Саме вказана особливість пропо-зиції землі породжує відмінність рентних платежів від інших джерел доходу — заробітної плати, процента і прибутку. За по-вної нееластичності пропозиції попит на землю на макрорівні є, по суті, єдиним чинником, що визначає величину земельної рен-ти. Якщо попит зростає з D2 до D1, то земельна рента також зрос-тає з Р2 до Р1. Зменшення попиту на землю до D3 зумовлює й зниження величини земельної ренти до Р3, а отже, і ціни землі.
Земля є особливим товаром і не лише через реальну відсут-ність її замінників, повну нееластичність пропозиції, а й тому, що така нееластичність породжує «пасивність» земельної ренти. Її зростання чи зниження не справляє ніякого впливу на кількість пропозиції землі, тоді як зміна ціни на «звичайні» товари або стимулює збільшення пропозиції, якщо відбувається її підвищен-ня, або мотивує товаровиробників зменшити пропозицію за умо-ви зниження ціни.
На мікрорівні в межах окремих територіальних регіонів описа-не правило не завжди витримується. Адже цілком вірогідно, що в певному регіоні може з’явитися відносно багато землевласників, які забажали продати свої земельні ділянки, тоді як бажаючих ку-пити їх у цьому регіоні — значно менше. В такому разі переви-щення пропозиції над попитом призведе до зниження ціни на зем-лю. Може скластися і зворотна ситуація. Тоді згідно із законами ринку ціна на цей ресурс знижуватиметься. Отже, на мікрорівні за описаних обставин земля стає до відомого ступеня «звичайним» товаром, і це потрібно враховувати суб’єктам ринку землі.
