Posibniki.com.ua Фінанси Фінансові інвестиції 4.3. Іпо течні цінні папери первинного ринку


< Попередня  Змiст  Наступна >

4.3. Іпо течні цінні папери первинного ринку


На фінансовому ринку України з’являються нові фінансові інструменти — іпотечні цінні папери. Їх поява зумовлена початком дії законів України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» та «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», «Про цінні папе ри та фондовий ринок».

Згідно з цими законодавчими актами право на існування в Україні мають такі види іпотечних цінних паперів: заставні, іпо

Їх емітентами можуть бути банки та інші фінансові установи, які мають право на провадження такого виду діяльності відповідно до закону України «Про іпотеку», який регламентує порядок випуску та обігу іпотечних цінних паперів.

Заставна засвідчу є безумовне право її власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням. У разі неможливості виконання зобов’язання в грошовій формі, власник заставної має право звернути стягнення на предмет іпотеки. Можна сказати, що заставна — це прямий продаж індивідуального кредиту, вона дуже нагадує іпотечний вексель, який поширений у Латинс ькій Америці. На відміну від інших іпотечних цінних паперів заставна використовується для оформлення одиничних відносин, вона не пристосована для обігу на ринку капіталів і не має того ступеня ліквідності, який характерний для фондових інструментів (заставна засвідчує тільки одиничну грошову вимогу, забезпечену іпотекою), однак може використовуватися для рефінанс ування іпотечного кредиту.

Одним з позитивних здобутків Закону України «Про іпотеку» є наявність норм, що регулюють передачу нерухомості під заставу, перехід заставленого майна у власність кредитора, можливість випуску заставних, які вимагають від боржника повернення визначеної суми у встановлений строк, а у разі невиконання основного зобов’язання — право зв ернення стягнення на предмет іпотеки. Іпотечне кредитування під заставу нерухомості (без заставної) в принципі є звичайною кредитною операцією банку. Проте іпотечне кредитування, в ході якого на підставі іпотечного договору банк отримує заставну, має суттєві відмінності. Банк може відразу відновити свої кошти шляхом продажу заставних і отримати ресурси під власні кредитні оп ерації, особливо за браком залучених депозитів.

Позитив заставної полягає у тому, що вона: по-перше, дозволяє зробити борги за кредитом більш ліквідними, тобто ці борги можна продавати; по-друге, в разі невиконання основного зобов’язання за кредитом дає можливість просто й швидко звернути стягнення на предмет іпотеки, тоб то домогтися арешту заставленого майна, його реалізації за рішенням суду та погашення основного боргу за іпотечним договором.

Головною метою розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні є забезпечення економічних, правових та інституційних умов позичальникам і кредиторам для реалізації прав і можливостей щодо використання нерухомого майна. Коло іпотечних операцій ду же широке: отримання та надання іпотечних кредитів;

випуск заставних на підставі укладених іпотечних договорів; факторингові операції з іпотечними зобов’язаннями (переуступка прав вимоги боргів іншим кредиторам); емісія цінних паперів іпотечними банками та іпотечними установами; примусова реалізація або управління заставним майном у разі неплатоспроможності боржника тощо.

Процедуру іпотечного кредитування з використанням заставної наведено на рис. 4.6.

Рис. 4.6. Процедура іпотечного кредитування з використанням заставної:

Рис. 4.6. Процедура іпотечного кредитування з використанням заставної:

1 — укладання кредитного договору; 2

— оцінка заставленого майна; 3

— укладення іпотечного договору; 4 — посвідчення іпотечного договору в нотаріуса та внесення його в Державний реєстр іпотек; 5

— випуск заставної; 6 — реєстрація заставної; 7

— страхування предмету іпотеки.

Заставна може передаватися її власником будь-якій особі шляхом індосаменту. Наступний власник заставної має ті ж права, що мав іпотекодержатель згідно з договором, яким обумовлене основне зобов’язання, та іпотечним договором, на підставі якого була оформлена заставна. У разі видачі заставної припиняються грошові зобов’язання боржника за договором, який о бумовлює основне зобов’язання, та виникають зобов’язання щодо платежу за заставною.

Після оформлення заставної виконання основного зобов’язання та звернення стягнення на предмет іпотеки може бути

здійснено лише на підставі вимоги власника заставної. Анулювання заставної і видача нової заставної здійснюються за згодою між іпотекодавцем, боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та власником заставної. У разі анулювання заставної видача нової також підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку з обтяженням відповідного нерухомого майна іпотекою. Пі сля реєстрації випуску заставної її оригінал передається іпотекодержателю. На практиці адміністратором іпотек є державне підприємство «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України. Реєстр являє собою єдину комп’ютерну базу даних про нерухомість, яка є предметом застави та поповнюється інформацією, що надають державні та приватні нотаріуси, коли фіксують іпотечні договори, а так ож випадки передачі прав власності за іпотечним договором, анулювання, видачі дублікатів заставної тощо.

Заставна складається в документарній формі в одному примірнику на стандартному бланку, який встановлюється ДКЦПФР. При цьому на всіх оригінальних примірниках іпотечного договору робиться відмітка про оформлення заставної.

У заставній обов’язково мають міститися такі рекв ізити:

1) слово «Заставна» як складова частина назви документа та визначення про зобов’язання боржника виконати перед іпотекодержателем у встановлений строк основне зобов’язання;

2) для іпотекодавця, боржника (якщо він є відмінним від іпотекодавця) та іпотекодержателя — юридичних осіб: резидентів — найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України (ЄДРПОУ); нерезидентів — найменування, юридична адреса та держава, де зареєстрована особа; для іпотекодавця, боржника (якщо він є відмінним від іпотекодавця) та іпотекодержателя — фізичних осіб: громадян України — прізвище, ім’я, по батькові, адреса постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб — платників податків та інших обов’язкових платежів; іноземців, осіб без громадянства — прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), адреса їх постійного місця проживання за межами України;

3) посилання на реквізити іпотечного договору та договору, що обумовлює основне зобов’язання;

4) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані;

5) зміст та розмір основного зобов’язання, строк і порядок його виконання;

6) спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо він передбачений іпотечним договором;

7) відмітка про реєстраційний номер, дату та місце державної реєстрації обтяження нерухомого майна іпотекою (цей реквізит вноситься держателем відповідного державного реєстру).

За згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем заставна може місти ти інші положення, які відтворюють зміст основного зобов’язання та іпотеки. Якщо зміст заставної не відповідає положенням іпотечного договору чи договору, який обумовлює основне зобов’язання, положення заставної мають перевагу. Заставна підписується іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця. Іпотекодавець, боржник — юридичні особи — засвідчують підпис упо вноваженої особи печаткою.

ДКЦПФР рішенням № 363 від 04.09.03 затвердила Положення про типову форму бланку заставної, яке вступило в дію одночасно з Законом України «Про іпотеку». Комісія поширила список обов’язкових реквізитів, які мають бути на бланку заставної, а саме, додана дата заступлення права звернення стягнення на предмет іпотеки. Для оформлення заставної в іпотечному договорі п овинен міститись окремий пункт — емісійне застереження, в якому описується, що саме є предметом застави.

Заставна може використовуватися для рефінансування іпотечного кредиту (рис 4.7).

209

Рис. 4.7. Способи рефінансування з використанням заставної

Власник заставної може до настання строку виконання боржником зобов’язань за заставною проводити операції з заставними, що йому належать, для рефінансування власної діяльності шляхом залучення додаткових грошових коштів від інших осіб. Рефінансування може здійснюватися такими способами:

• продаж заставної шляхом індосаменту (передатного напису);

• продаж заставної із зобов’язанням зворотного викупу (операція РЕПО);

• передача заставної у заставу для забезпечення виконання зобов’язань перед іншими кредиторами;

• емісія іпотечних цінних паперів.

Продаж заставної здійснюється шляхом індосаменту, в якому встановлюється строк зворотного викупу заставної. Іпотекодержатель і кредитор можуть укласти договір, який встановлюватиме інші умови продажу заставної із зобов’язанням зворотного викупу. Зокрема, договором може бути встановлений обов’язок іпотекодержателя викупити заставну до вказаного в індосаменті строку у раз і настання визначених договором обставин. Потенційними покупцями заставних можуть виступати тільки великі інвестори (страхові компанії, недержавні пенсійні фонди, інститути спільного інвестування). При цьому обслуговування кредиту продовжує здійснювати банк на підставі укладеного договору з інвесторами.

Продаж заставної із зобов’язанням зворотного викупу (операція РЕПО) є угодою, згідно з якою кредитор зо бов’язується сплатити іпотекодержателю (власнику заставної) грошові кошти, а іпотекодержатель зобов’язується передати заставну цьому кредитору і викупити її за погодженою сторонами ціною у визначений строк у майбутньому, але не пізніше строку повного виконання основного зобов’язання боржником. Установами, які купують заставні у банків на таких умо вах, можуть бути інституційні інвестори, в тому числі інші комерційні банки, а також НБУ. Саме вони зможуть найшвидше забезпечити комерційні банки довгостроковими ресурсами через купівлю заставних. Але даний спосіб має певні обмеження щодо обсягів рефінансування. Межі діяльності НБУ щодо купівлі заставних регламентуються прийнятою грошово-кредитною політикою, а не по требою комерційних банків у довгострокових ресурсах.

Заставна може бути передана в заставу для забезпечення виконання зобов’язань її власником перед іншою особоюкредитором. Застава заставної здійснюється також шляхом індо

саменту, в якому зазначається, що заставна передається тільки у заставу, та ідентифікується забезпечене заставою зобов’язання. Іпотекодержатель зобов’язаний письмово повідомити боржника про передачу заставної у заставу. У разі порушення зобов’язання, забезпеченого заставою заставної, до заставодержателя переходять усі права на неї. Іпотекодержатель має право проводити операції з заставними для рефіна нсування власної діяльності самостійно або з залученням спеціалізованих фінансових установ, які на підставі договору надають відповідне рефінансування шляхом проведення операцій з іпотечними активами такого іпотекодержателя (власника заставної), що забезпечують надходження грошових коштів від будьяких інших кредиторів.

Заставні можуть забезпечувати випуск інших іпотечних цінних паперів — іпотечних облігацій та іпотечних серт ифікатів. Іпотечні облігації — боргові цінні папери, власники яких мають певні переваги перед власниками корпоративних облігацій, оскільки виконання зобов’язань за іпотечними облігаціями забезпечується реальними та високоліквідними активами — нерухомістю. Вони є досить привабливим об’єктом інвестування, що зумовлено достатньо високою надійністю та захищеністю даних фінансових інструментів.

Щодо прогнозу оптимальної дохідності іпотечних облігацій, то виходячи з усереднених п оказників, які склалися на фінансовому ринку України у 2005 р., можна зробити наступний розрахунок. Якщо ставки відсотку за кредитами комерційних банків — 17—19%, у тому числі на житлове будівництво —

12—15%, ставки за депозитами — 7%, ставки за державними облігаціями — 5,5—11,2%, а ставки за корпоративними облігаціями —

12—20%, то ставка за іпотечними облігаціями становить 10—11%.

Така дохідність іпотечних облігацій не тільки надає більшу привабливість цим цінним паперам як об’єкта інвестування порівняно з депозитами та корпоративними облігаціями (з урахуванням нижчого рівня їх надійності), а й забезпечує достатню вигідність для емітентів (насамперед для комерційних банків).

Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» визначає механізм довгострокового іпотечного кредитування та встановлює новий вид цінних паперів — іпотечні сертифікати,

Таблиця 4.4

ОСОБЛИВОСТІ ІПОТЕЧНИХ СЕРТИФІКАТІВ

Ознака Сертифікати участі Сертифікати з фіксованою дохідністю
Джерело формування доходу власника сертифіката З усіх надходжень за іпотечними активами з вирахуванням винагороди управляючому іпотечними активами З суми, що визначена в інформації про випуск сертифікатів
Власники іпотечних активів Власники сертифікатів Емітент сертифікатів
Забезпечення виконання зобов’язань за сертифікатами Іпотеки, що об’єднані в іпотечний пул і забезпечують виконання зобов’язань, реформованих у консолідований іпотечний борг Іпотечні активи
Основне зобов’язання емітента сертифікатів Передача власникам сертифікатів (пропорційно до частки) частини платежів, одержаних за іпотечними активами, що знаходяться в довірчій власності емітента Виплата власникам сертифікатів номінальної вартості і відсотків за сертифікатами
Гарантії виконання емітентом зобов’язань за сертифікатами Тільки гарантії, встановлені самим емітентом під час емісії сертифікатів За невиконання зобов’язань за сертифікатами емітент відповідає всім своїм майном

Іпотечний сертифікат — це особливий вид цінного папера, забезпечений іпотечними активами або іпотеками. Він може бути двох видів — іпотечний сертифікат участі й іпотечний сертифікат з фіксованою дохідністю. Незважаючи на істотні розбіжності між двома видами сертифікатів (табл. 4.4), закон визначає кілька загальних основних ознак, що відрізняють іпотечні сертифікати від інших цінних паперів:

1) наявність реформован их зобов’язань. У разі ухвалення рішення про випуск іпотечних сертифікатів емітент повинен сформувати або придбати в іншого кредитора консолідований іпотечний борг та іпотечний пул. Консолідований іпотечний борг — зобов’язання за договорами про іпотечний кредит, ре

2) механізм довірчого управління. Іпотечні активи, які лежать в основі випуску іпотечних сертифікатів, передаються у довірче управління спеціально призначеної особи

—управителя. Управитель призначається власником іпотечних активів, що виступає засновником довірчого управління. Коли встановлюється довірче управління, то власник іпотечних активів передає їх управителю в довірчу власність. Довірча власність обмежується засновником;

3) принцип за безпеченості. Виконання зобов’язань за іпотечними сертифікатами забезпечується іпотечними активами і пулом іпотек. Забезпеченням виконання зобов’язань за сертифікатами з фіксованою доходністю є іпотечні активи. Забезпеченням виконання зобов’язань за сертифікатами участі є іпотеки, що складають іпотечний пул і забезпечують виконання зобов’язань, реформованих у консолідований і потечний борг. Власники іпотечних сертифікатів мають переважне право на задоволення вимог за сертифікатами у разі накладення стягнення на предмет іпотеки, який забезпечує виконання зобов’язань за кредитним договором;

4) відокремлення іпоте чних активів. Іпотечні активи, які служать забезпеченням випуску іпотечних сертифікатів, відокремлюються від іншого майна емітента. Емітент не має права використовувати іпотечні активи для задоволення своїх власних потреб. У разі банкрутства емітента іпотечні сертифікати не включаються в ліквідаційну масу;

5) принцип роз поділу функцій. До обігу іпотечних цінних паперів можуть бути залучені особи, що професійно виконують функції з обслуговування обігу іпотечних цінних паперів — розпорядник платежів, керуючий іпотекою;

6) наявність реєст ру забезпечення сертифікатів. Такий реєстр являє собою систематизований перелік зобов’язань, реформованих у консолідований іпотечний борг, і перелік іпотек, що складають іпотечний пул.

Принципова відмін ність між сертифікатами з фіксованою дохідністю і сертифікатами участі криється у фінансовій моделі перетворення платежів, що надходять за іпотечними активами для виплати за сертифікатами. Модель, за якою випускаються сертифікати з фіксованою дохідністю, передбачає, що власником іпотечних активів, а отже, і платежів за ними є емітент. Модель, за якою випу скаються сертифікати участі, передбачає, що власник

Сертифікати з фіксованою дохідністю — це сертифікати, які забезпечені іпотечними активами та засвідчують такі права власників:

• право на отримання номінальної вартості в передбачені умовами випуску сертифікатів терміни;

• право на отримання відсотків за сертифікатами на умовах інформації про випуск сертифікатів;

• право на задоволення вимог — у разі невиконання емітентом прийнятих на себе зобов’язань — з вартості іпотечних активів, що є забезпеченням випуску сертифікатів з фіксованою дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента.

На практ иці схема випуску сертифікатів з фіксованою дохідністю може мати такий вигляд. Емітент (банк або інша фінансова установа) формує чи придбаває у першого кредитора консолідований іпотечний борг. Після ухвалення рішення про випуск сертифікатів, емітент відокремлює у своєму балансі іпотечні активи, що забезпечують випуск сертифікатів від інших активів. Надалі ці іпотечні активи викону ють роль забезпечення випуску сертифікатів. Іпотечні се ртифікати з фіксованою дохідністю мають номінальну вартість, термін обігу та фіксовану ставку доходу, що виплачується з визначеною періодичністю. Інвестор, який придбав такі сертифікати, набуває права, тотожні правам власників облігацій, а саме — право на одержання відсотків за сертифікатами і право на одержання номінальної вартості в передбачені умовами випуску тер міни. Але додатково до цього у разі невиконання емітентом прийнятих на себе зобов’язань інвестор має право на задоволення вимог за сертифікатами за рахунок вартості іпотечних активів. Крім того, емітент несе відповідальність перед власниками сертифікатів з фіксованою дохідністю всім своїм майном.

Емітент здійснює виконання своїх зобов’язань перед власниками сертифікатів за рахунок надходження платежів у погашення іпотечного боргу. Ризик дострокового погашення кредитів, включених у консолідований іпотечний борг, приймає на себе емітент сертифікатів.

Емітент сертифіка тів з фіксованою дохідністю може самостійно виконувати необхідні технічні операції з виконання своїх зобов’язань перед власниками сертифікатів — розподіляти платежі, що приходять за іпотечними активами, обслуговувати іпотечні активи, здійснювати заміну частин іпотечних активів, а може призначити для цього управителя, передавши йому іпотечні активи в довірче управління. Пр и цьому останній стає розпорядником платежів.

Розпорядник (емітент чи призначений ним управитель) може виконувати повний перелік операцій з розподілу платежів або частину цих функцій, що стосуються обслуговування іпотечних активів, передати спеціальній особі — керуючому іпотекою, який стає іпотекодержателем. У функції керуючого іпотекою може входити контроль за своєчасною оплатою б оржниками своїх зобов’язань за кредитними договорами, перерахування отриманих грошей розпоряднику платежів, здійснення заходів щодо примусового стягнення заборгованості з боржників. Таким чином, у процес випуску та обігу іпотечних сертифікатів можуть бути залучені такі особи: емітент (банк чи інша фінансова установа), управитель, розпорядник платежів і керуючий іпотекою. Емітент мо же цілком самостійно обслуговувати обіг сертифікатів. У такому разі управитель, розпорядник платежів і керуючий іпотекою не призначаються. Емітент може передати частину своїх повноважень управителю, який, у свою чергу, може передати частину своїх функцій іншій особі, призначивши розпорядника платежів або керуючого іпотекою. Розпорядник платежів — це особа, що відстежує як по токи платежів, що надходять за іпотечними кредитами, включеними у консолідований борг, так і платежі на користь власників облігацій. Керуючий іпотекою відповідає тільки за вхідні потоки платежів за кредитами.

На від міну від сертифікатів з фіксованою доходністю, іпотечні сертифікати участі — пайові іменні цінні папери, власники яких мають право на одержання частини платежів за іпотечними активами.

На практиці ця конструкція може мати такий вигляд. Емітент сертифікатів участі формує або придбаває іпотечні активи, на підставі яких здійснює випуск сертифікатів. Після реєстрації випуску цих сертифікатів у ДКЦПФР емітент здійснює їх розміщення самостійно чи за допомогою торговця цінними паперами.

По закінченню терміна розміщення емітент робить підсумки

Засновниками довірчого управителя є власники сертифікатів участі. Власники цих сертифікатів мають такі права:

• отримання частки у платежах за іпотечними активами відповідно до договору про придбання сертифікатів;

• задоволення вимог — у разі невиконання емітентом узятих на себе зобов’язань — з вартості іпотечних активів, які знаходяться у довірчій власності управителя.

Забезпеченням виконання зо бов’язань за сертифікатами участі є іпотеки, що складають іпотечний пул і консолідований іпотечний борг. Термін обігу цих сертифікатів відповідає терміну виконання зобов’язань, що утворюють іпотечні активи. Розміщення має бути закінчене протягом 30 днів з дати початку емісії.

Періодичність виплат за сер тифікатами участі і порядок їх здійснення встановлюються в умовах випуску сертифікатів. Як правило, платежі від боржників містять у собі погашення основного боргу і виплату винагороди кредитору. Крім того, боржник може достроково погасити своє зобов’язання. У такому разі платіж міститиме також суму дострокового погашення. Власник се ртифікатів участі приймає на себе ризик дострокового виконання зобов’язань боржниками за кредитним договором. Відповідне застереження обов’язково повинно міститися в інформації про випуск сертифікатів участі. Емітент може гарантувати інвестору мінімальну дохідність за сертифікатами участі. У цьому разі емітент відповідає за забезпечення мінімальної дохідності всім своїм майном. У ра мках довірчого управління емітент самостійно і від свого імені здійснює будь-які юридичні і фактичні дії, передбачені законодавством, стосовно боржників за зобов’язаннями, включеними до складу іпотечних активів. Він здійснює обслуговування цих зобов’язань.

Так само, як і у випадку з випуском іпотечних сертифікатів з фіксованою дохідністю, в процес обслуговування обігу сертифікатів участі можуть бути залучені особи, які виконують функції обслуговування — розпорядники платежів і керуючі іпотеками. Однак на відміну від випуску сертифікатів з фіксованою дохідністю, де механізм довірчого управління включається тільки у тому разі, якщо ем ітент на власний розсуд призначає управителя, у разі випуску сертифікатів участі довірче управління є обов’язковою умовою. Емітент може передати функції довірчого управління іншій фінансовій установі, яка стає довірчим власником, управителем і розпорядником платежів. При цьому емітент продовжує виконувати свої зобов’язання перед власниками сертифікатів від повідно до умов випуску.

Кошти, які управитель одержує для здійснення платежів за сертифікатами, підлягають передачі власникам цих сертифікатів за винятком суми винагороди управителя.

Право власника іпотечних сертифікатів участі на одержання частини платежів за іпотечними активами дозволяє говорити про схожість іпотечних сертифікатів участі та інвестиційних сертифікатів пайових інвестиційних фондів. Однак є одна істотна розбіжність, яка полягає в тому, що формування іпотечних активів передує розміщенню сертифікатів участі, тобто формування іпотечних активів є, по су ті, початковим етапом емісії. Для сертифікатів пайових інвестиційних фондів ситуація інша — спочатку розміщуються цінні папери, а потім формується портфель активів інвестиційного фонду.

Таким чином, власник сертифіката участі, на відміну від власника інвестиційного сертифіката, може оцінити якість і надійність активів уже в момент придбання цінного папера.

Щодо заста вної як іпотечного цінного паперу, то під час роботи з нею ріелтор, у разі невиконання зобов’язань, має можливість отримати актив, який він може реалізувати з більшою для себе вигодою. Проте заставна передбачає досконале володіння інвесторами знаннями в галузі ринку нерухомості. Тоді як іпотечний сертифікат участі не потребує ная вності таких знань, чим він привабливий для портфельних інвесторів.

Закон запроваджує систему заходів, спрямованих на захист прав інвесторів, які вклали кошти в іпотечні сертифікати.

1. Для здійснення емісії іпотечних сертифікатів емітент повинен одержати спеціальний дозвіл.

2. Обсяг зобов’язань за сертифікатами не може перевищувати

90% вартості іпотечних активів.

3. Діяльність усіх учасників системи чітко регламентована і встановлені спеціальні вимоги до кожного з учасників.

4. Власники сертифікатів мають переважне право на задоволення своїх вимог за сертифікатами у разі накладення стягнення на предмет іпотеки, що забезпечує виконання зобов’язань за кредитним договором.

5. У разі не виконання боржником основного зобов’язання керуючий іпотекою здійснює заходи щодо примусового стягнення за цим зобов’язанням і накладає стягнення на предмет іпотеки.

6. Не мо жуть виступати забезпеченням випуску сертифікатів вимоги за зобов’язаннями, забезпечені іпотекою майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершене, та іпотекою, що знаходиться у власності осіб з обмеженою дієздатністю.

7. У разі банкр утства емітента сертифікатів участі обов’язки з довірчого управління іпотечними активами передаються іншому управителю.

8. Якщо емітент визнається банкрутом, то іпотечні активи не включаються в ліквідаційну масу.

Завдяки системі захисту прав інвесторів, іпотечні сертифікати обіцяють стати найбільш надійними фінансовими інструментами на ринку цінних паперів України. Власники іпотечних сертифікатів з фіксованою дохідністю мають переваги перед власниками корпоративних облігацій, оскільки виконання зобов’язань за іпотечними сертифікатами забезпечується іпотечними активами.

Випуск іпотечних сертифікатів участі дасть змогу фінансовим інститутам, передусім банкам, що безпосередньо здійснюють іпотечне кредитування, трансформувати довгострокові іпотечні кредити у ліквідні активи, поліпшивши тим самим свої показники ліквідності, а також звільнивши ресурси для збільшення обсягів кредитних операцій.

Рішенням Держфінпослуг «Порядок емісії сертифікатів ФОН» від 04.10.05 № 511 в Україні з’явився новий фінансовий інструмент

— сертифікат фонду операцій з нерухомістю (ФОН). У результаті спекулятивного зростання цін на нерухомість спостерігається перетікання коштів населення з валютного ринку на ринок нерухомості. Це суттєво впливає на інвестиційну привабливість останнього і збільшує суму коштів для фіна нсування будівництва.

У той самий час відсутність раціонального фінансового інструменту на ринку фінансування нерухомості призвела до того, що в більшості випадків фізичні особи, які бажають накопичувати свої кошти саме на цьому ринку, мали купувати квартири або безпосередньо інвестувати кошти у будівництво.

Інвестування такого виду мають одну вкрай негативну рису, яка полягає у тому, що, купуючи квартиру або укладаючи інвестиційний договір, фізична особа фактично отримує об’єкт інвестування, низьколіквідний за своєю економічною суттю. Як результат, кошти населення акумулюються консервативно і не дають можливості реінвестувати доход.

Використання прямої ку півлі нерухомості як об’єкта інвестування має й інший негативний результат, який полягає у тому, що велика кількість населення, яка не має достатньо коштів для одночасного інвестування в купівлю квартири або оплати інвестиційного договору, опиняється поза межами інвестиційного ринку і його кошти не можуть бути інвестовані в нер ухомість.

Випуск сертифікатів ФОН покликаний ліквідувати ці недоліки і забезпечити фізичних і юридичних осіб ефективним фінансовим інструментом, який дасть можливість залучати значні кошти для фінансування будівництва і забезпечувати інвесторам доход, вищий, ніж збереження коштів на банківських депозитах. Реально працюючий ринок сертифікатів ФОН має забезпечити перманентне фінансування будівництва нового житла не лише в Ки єві, а й в інших містах України.

Розуміючи важливість сертифікатів ФОН для фондового ринку України, на жаль, доводиться констатувати, що система випуску цих сертифікатів має ряд суттєвих перешкод. Специфіка випуску сертифікатів ФОН базується на необхідності двократного реєстрування одного типу цінних паперів у двох різних державних комісіях. Для того щоб випустити сертифікати ФОН, на першому ет апі необхідно створити фонд операцій з нерухомістю. Створення такого фонду контролюється Держфінпослуг, яка надає дозвіл на створення фонду операцій з нерухомістю і дозвіл на право здійснення емісії сертифікатів ФОН.

Згідно з вимогами відпо відного Положення, емітентом сертифікатів ФОН може бути лише фінансова установа, яка має свідоцтво про реєстрацію у Держфінпослуг із зазначенням права надавати послуги з управління залученими коштами фізичних або юридичних осіб. Іпотечні цін ні папери всіх видів покликані насамперед рефінансувати довгострокові іпотечні кредити. Це не тільки забезпечить надходження додаткових фінансових ресурсів у реальний сектор економіки, а й сприятиме певною мірою реалізації частини незадоволеного попиту на інвестиційному ринку.


< Попередня  Змiст  Наступна >
Iншi роздiли:
4.5. Похідні іпотечні інструменти як засіб зменшення ризиків та підтримки ліквідності кредитора
Контрольні запитання
Частина 1. Розділ 5 ВИКОРИСТАННЯ ДЕРИВАТИВІВ В УПРАВЛІННІ ІНВЕСТИЦІЯМИ 5.1. Сутність строкового ринку і строкових угод
Частина 2. Розділ 5 ВИКОРИСТАННЯ ДЕРИВАТИВІВ В УПРАВЛІННІ ІНВЕСТИЦІЯМИ 5.1. Сутність строкового ринку і строкових угод
5.3. Операції з опціонами
Дисциплiни

Медичний довідник новиниКулінарний довідникАнглійська моваБанківська справаБухгалтерський облікЕкономікаМікроекономікаМакроекономікаЕтика та естетикаІнформатикаІсторіяМаркетингМенеджментПолітологіяПравоСтатистикаФілософіяФінанси

Бібліотека підручників та статтей Posibniki (2022)